（图片来源：全景视觉）

  11月17日，星河控股公布与中国建设银行深圳市分行签订住房租赁战略合作的项目，位于深圳市宝安区的全新楼盘星河荣御，共2687套面积从40-180平方米的全精装修户型，全部由售转租。

  按照11月3日发布的20多家房企与建行深圳分行签订的协议，租住CCB建融家园•星河荣御长租社区可以向深圳建行申请 “按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金，租金一次性进入开发商账户，租户分期向建行还贷，利率在3.63%－3.96%之间，低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。

  星河控股集团总裁姚惠琼透露，与建行的合作是“临时起意”，星河荣御原定于今年10月1日第一次开盘，当时没有做长租公 寓的想法。后来建设银行深圳分行相关负责人找到星河地产，十九大之后，双方敲定合作方案，沟通过程很快，最后决策只花了两个月时间。建设银行深圳分行副行长张跃云介绍，他们花了两个多月的时间促成CCB建融家园平台的成立，基于星河和建行已经有22年的合作历史，星河成为第一批提供房源的企业。

  与建行签约的20多家房企共提供5200套房源，星河荣御占了一半有余，仅留下3万多平方米的商业和一部分为政府提供的安居房，即完全没有可售卖的房源。

  因为原设计为一个大型社区，所以此项目的户型几乎是长租公 寓市场上最全的，除了商业公 寓，还有一房一厅、两房一厅、三房一厅的住宅户型。因为是由售转租，租户需要拎包入住，星河还得在原有的精装交房标准上加上床、衣柜等软装，比原定的交楼时间会推迟，第一批租赁房源最快在明年底面世。

  “临时起意”的代价就是前期的工作几乎全部作废，包括代理公司、广告公司的费用都需要付清，之前蓄了2000名左右的意向购房者要一个个沟通，姚惠琼称星河做出了很大的牺牲，财务账已经算不过来。

  但星河的想法不仅于此。本月10日，深圳商品房史上首宗70年全自持住宅地出让，地块建筑面积9万平方米，还要竞人才安居房配建面积，星河出现在拍地现场并有意争夺，最终地块由深圳国资委旗下的人才安居集团拿下。姚惠琼介绍，未来星河还是会考虑在公开市场拿纯租赁地块，但面积也许没有9万平方米那么大。星河计划建立自己的长租公  寓品牌，定位中高端，比如引进万豪的顾问团队，主要负责管理人才的培养。公司内部从去年开始组建独立的长租公 寓团队，目前还没有正式运作。另外星河明年在深圳、上海、江苏三地会落地三个名为“青年公 寓”的长租公 寓项目。

  姚惠琼认为，从短期来看，星河荣御单个项目整体由售转租毫无利润可言，她说：“明年和后年，政府的房子（人才安居房）都出来了，整体的租金水平就降下来，那我们就不能收高租金。”

  从长期来看，姚认为拿租赁地块开发租赁物业，也很难算出投资回报率，只是出于储备土地的需求。“现在很多开发商都在尝试，我认为现在没有人能把这种商业模式想明白，只是说深圳的土地太稀缺，如果不做这个，可能你就没有前途，可能就要离开深圳了。”她说。

  星河考虑未来利用金融工具补上长租公 寓业务的利润缺口，例如发行REITs。10月23日，保利地产发行了首单自持租赁公 寓资产证券化产品，它是首单央企租赁住房类REITs，还是首单储架发行REITs。其意义在于，间接实现了公募REITs的扩募功能，是国内最接近真正公募REITs的产品。姚惠琼认为保利的租赁类REITs有示范作用，国家政策的倾向已经很明确，支持住房租赁金融化。在此前，魔方公 寓和链家自如都已成功发行长租公 寓类ABS。