股事：该来的终会来，楼市即将变盘！房产将会是今后几年最垃圾的资产！（一）

　　（2017.11.21）

　　——股事

　　2015年下半年和2016年，股事写了大量有关房地产的文章，其中一个主体思路就是，在央行2014年进入降息通道后，在2014年底和2015年初启动了阶段A股大涨的5000点行情，然后通过股灾暴跌的形式完成了锁定社会流动性的目的，当然，也是对手盘完成高位套现的过程。随后开始以点带面启动楼市的“最后疯狂行情”。2015下半年至2016年初先是在深圳（楼盘）、上海（楼盘）等几个一线城市启动了楼市暴涨行情，各种刺激楼市的政策层出不穷，降低按揭比例、解除各种限购、房贷利率优惠等，有些地方甚至准备出台零首付的极端政策，因社会反响巨大被及时叫停。少数几个一线楼市的暴涨，以点带面，带动了2016年二线楼市的“最后疯狂行情”，进而带动了2017年至今的三四线城市的房价上涨。阶梯式推进，股事以点带面的判断被完全兑现。

　　通过股市的锁定、楼市的阶梯式锁定，目前一线城市房地产已经持续调整了一年了，二线城市也已步入调整，三四线城市即将熄火，房地产的“5000点行情”、“最后疯狂行情”即将谢幕，房地产泡沫整体已经见顶开始破灭，房地产的严冬就要来了，今后几年将是房地产泡沫快速破灭的过程，然后才是十年甚至二十年的慢慢回归之旅。

　　股事（公众号：股事）这几年对房地产的判断已经或正在被验证，而今后3年左右的房地产泡沫快速破灭过程的判断也是非常确定的，因为现在维系房地产泡沫持续的因素几乎全部不存在了，而相反，刺破房地产泡沫的利器却越来越多的聚集，其中不乏刺破房地产泡沫的大杀器。

　　可以这样说，中国房地产泡沫的膨胀过程已经走到尽头，2017年是房地产泡沫见顶之年，2018年是房地产泡沫开始快速破灭之年，今后3-5年将是房地产、房价快速破灭下跌的时期，房地产将是面临风险最大的资产。十几年房地产泡沫已然寿终正寝。

　　我们将从杠杆、债务、流动性、利率、人口趋势变化几个方面来阐释这个趋势，本文将分几部分发送。

　　一、秋风萧瑟的楼市

　　刚出来的10月房地产数据显示，所有指标全线回落。

　　2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。10月份住宅销售量同比下降6%，创2015年3月来最大跌幅。

　　1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%。

　　目前，最早启动的几个一线城市房价在回落，后来2016年跟进的二线城市目前房价稳中趋降，2017年开始尾随的三四线城市目前上涨趋近尾声。股事之前判断的以点带面的楼市炒作过程展现的淋漓尽致，阶梯式推进非常明显。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至10月30日，北京新建住宅和二手房前10月成交量同比跌幅均达到50%。

　　10月份，北京二手房住宅网签6371套，环比下降31%，同比降幅达到73%，从6月起网签套数基本都只在7000套-9300套区间低位徘徊。

　　有中介称，房价下跌20%左右，海淀一楼盘每平方米下跌了约2.7万元。链家显示，2017年3月22日，保利西山林语成交的一套47.83平方米的二手房，总成交价为384万元，每平方米均价为8万元。到了10月25日，保利西山林语一套48.83平方米的一室一厅，成交单价为5.3万元，仅仅半年的时间，均价下降了2.7万元，降幅约为34%。

　　链家官网显示，保利西山林语二手房10月参考均价为5.56万元/平方米。首尔甜城一期一套88.51平方米的2室1厅，今年3月5日的成交均价为3.6万/平方米；到了今年10月24日，同样楼盘的一套85.56平方米的两居室，挂牌价位2.4万元/平方米，半年的时间，该处房价每平方米下跌超过1万元，跌幅超30%。

　　国际统计局报告显示，10月份，70个大中城市中一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平；二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

　　本轮楼市行情起于2014年，从2015年上半年股市股灾后，就开启本轮楼市的最后行情。2014年下半年开始，央行进入了降息通道，股市股灾后热钱开始率先进入市场化程度最高的深圳，然后蔓延到北京和上海，开启了本轮以点带面的房地产的“最后疯狂行情”。2015年9月30号，央行降低首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%。进入2016年在哮喘的给居民加杠杆的政策下，通过给个人疯狂加杠杆完成了房地产的“最后疯狂行情”，完成了去库存的目的。

　　二、居民个人的疯狂加杠杆，严重透支了的居民购买力意味着房地产泡沫的终结和经济增速的进一步萎缩

　　2016年2月，周小川表态：“个人住房加杠杆，逻辑是对的，住房贷款应大力发展”，个人加杠杆开始加速，导致了2016年的给个人的疯狂加杠杆过程。本轮房地产的疯狂与居民加杠杆密切相关，也就是说，通过给居民个人加杠杆来达到去库存、给银行去杠杆的目的。居民个人通过增加负债来为这几年银行因房地产而攀高的杠杆率去杠杆。居民通过疯狂的加杠杆造就了房地产2016年的最后疯狂。

　　2014年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿，2015年升至3万亿，2016年新增的12.7万亿的银行表内贷款中居民中长期贷款占5.7万亿，再加上8千亿公积金贷款，2016年居民部门负债去年增加了7.1万亿，一半的地产销售都靠贷款，而这个比值自2008年以来的平均值是20%，2016年居然超过50%！可是2016年的GDP也就在70万亿出头。今年上半年又增加了4万亿，同比多增近7000亿。

　　从个人杠杆率来看，个人购房杠杆率2008年以来历史平均水平是33%。全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年1季度，该指标小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。

　　进入2017年，随着调控限贷政策影响，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例也连续两个季度下降，由2016年底的55%明显回落至2017年2季度的28%。但是，居民仍通过现金贷、短期贷来购房，2017年前七个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.06万亿，同比激增7500亿。前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿，同比上升27%，这应该是维系三四线城市地产市场繁荣的原因，居民还在做最后的疯狂加杠杆。

　　本轮房地产“最后的疯狂行情”是以一二三四线城市为阶梯式地刺推进。一线城市销量高峰在2015年，今年一线城市下滑最多，销售面积跌了25%。二线城市的销售高峰是在2016年，它到今年销售面积已基本跌到零。三四线城市是今年的主要增长点，到今年大概还有20%的销售增长。目前处于最后的三四线城市居民加杠杆也近尾声，也将面临熄火。

　　随着监管的加强，10月居民贷款增速明显下滑，仅增加4500亿，环比少增了2800亿，其中居民短贷仅增加791亿，不足上月新增量的1/3。居民贷款增速大降，是地产需求走弱的原因之一。

　　2009年的4万亿给中国企业部门加了杠杆，中国的企业部门用了6年时间慢慢还债。2015年中国居民在股市上融资融券加了2万多亿的杠杆，在短期牛市以后就急转直下，靠着政府巨资入场才慢慢止跌。而这三年中国的居民部门加了20万亿的杠杆，居民部门的总负债已经达到42万亿，居民负债占居民收入的比重超过90%，居民个人还能借多少钱，加多少杠杆？

　　2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%，可是2015年全国的居民平均杠杆率已经上升为49%（27.03万亿/55.19万亿），到2016年更是飙升至55%（33.37/60.65）。而同处发展中国家的俄罗斯、印度、巴西、墨西哥、阿根廷分别是：16%、9%、25%、10%、8%。

　　所以，在给居民加杠杆加到极限后，在把居民个人的购买力“挖潜”的差不多了，哮喘则开始适时表达出了对居民过快加杠杆的担忧，可谓操盘大师。而那些贷款把棺材本都拿出来冲入楼市的人，一直在按照此人的指挥棒在转，指挥棒指向股市，就冲入股市；指挥棒指向楼市，就冲入楼市。很明显，居民加杠杆已近极限，目前正在拐头快速向下。居民个人的疯狂加杠杆，严重透支了内需，其结果必然是房地产市场的拐头向下，随之是经济和投资等等的向下。

　　目前投资增速和消费增速都明显开始回落，10月全国固定资产投资当月同比增速5.8%，较9月持平，社会消费品零售总额同比增速10.0%，较9月明显回落。

　　房地产销售从去年1-10月增速26.9%，下滑至今年的1-10月份的8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。10月全国商品房销售面积同比跌幅扩大至-6.0%，并创下15年3月以来新低。10月房地产投资同比增速大幅下滑至5.4%。今年以来，地产投资增速下台阶，从1季度9.1%降至3季度7.4%。

　　当居民个人杠杆被加到接近极限，当内需购买力被透支挖潜殆尽，随之而来的将是楼市泡沫的终结，没有了买盘，就无法维系高房价，宇宙第一泡沫就无法持续，而经济也就失去主要动力，房地产涉及的方方面面、涉及的众多产业都将逐步步入困境，都将迎来漫长的冬天。而那些成天高喊着房价永远会涨、那些被持续上涨房价所洗脑的房奴，都将被残酷的现实再次洗脑。那些因为房地产泡沫而进入中产阶层的人，泡沫化的资产也将在今后数年经历泡沫破灭所带来资产回归。

　　说到这，不仅想起马云说的一句话。在杭州（楼盘）举办的全球峰会上，马云再度表示：未来房子如葱。过去8年内中国的房价整体处于上涨状态，而在8年后，最便宜的东西就可能是房子。（未完）

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