未来五年内，旭辉向3000亿元销售额、百亿利润发起冲击，年均复合增长率大于40%，完成在全国70个城市的布局。

  对地产第一阵营军团的追逐，永远都会有新加入者的到来。

  眼下，新冒出者是旭辉控股集团有限公司（00884.HK，以下简称旭辉）。7月11日，“旭辉2017 -2021年”新五年战略如约发布，其要进入第一阵营的野心在当中展露无遗。

  去年突破500亿元业绩的旭辉，正在变得更高调、更大胆、更跃进。在董事长林中勾勒的图谱里，未来五年内，旭辉向3000亿元销售额、百亿利润发起冲击，年均复合增长率大于40%，完成在全国70个城市的布局。

  所谓的3000亿元并非静态指标，进一步瞄准的是行业前八的排位，并将目标完成期锁定在2020年之前。

  战线下沉

  此前，旭辉的销售业绩从原先的96亿元突破到500亿元，用了四年的时间；现在，仅仅是今年上半年就达到了471.5亿元。7月5日，旭辉更是宣布今年合同销售目标，由原定的650亿元调升至800亿元，提高23%。

  同步快速的是旭辉的城市布局速度。

  就在7月11日当天，其与西安本土房企荣华控股企业集团的战略合作达成。旭辉首次进入西安，布局第31个城市。

  再往前推，今年上半年，在重庆、成都、郑州等华中地区，旭辉进行了派兵布局。加上2016年进入的宁波、佛山、郑州、济南、三亚等三四线城市，不难发现，旭辉的战线正在愈加下沉。

  但这并不意味着对一二线城市的放弃。就在7月12日，旭辉又再度联合香港置地，拿下被坊间戏称为“上海最贵的菜市场地块”。

  “一线都市圈，二线、强三四线都要全面布局。”旭辉集团董事长林中解释声称，旭辉的策略就是先一二线，再实施省域化城市布局。

  旭辉在浙江的布局是注解。路径是从先杭州，再宁波、绍兴、温州等城市的纵深，背后是先从战略要地的抢占和培养巩固，再到就近辐射的思考。为此，旭辉还专门成立了浙江事业部。同理，旭辉在江苏南部、粤港澳地区等亦是如此。

  现今，旭辉已经拥有华东、华北、华南和华中四大区域。进入三四线城市，旭辉也有自己的选择：一类是一线城市外溢区域，另一大类是一线城市辐射区域。上海周边的嘉善、嘉兴；广州周边的中山、佛山；深圳周边的东莞、惠州纳入到前者的分类中；江苏的南通、浙江的湖州、河北石家庄、保定为后者。有舍有取，侧重点聚焦在长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈的强三四线城市。

  组织架构的调整，是战线下沉的保证之一。按照林中的说法，旭辉将进一步完善“大平台+小集团+项目集群”的组织结构，大平台是集团，小集团是每个事业部，项目集群拥有日常的一些权利。

  预计未来将有21个区域性集团，每个集团业绩平均在200亿元以上，项目集群将达到500-600个，从而能确保3000亿元以上业绩的实现。

  另一维度上，也意味着旭辉在未来将有较大的组织运作。对此，林中也表示认可，他将小集团视为是集团业务和职能的承接者，小集团有了一定的自主权，总部则会成为一个精华干练的总部。他甚至把变革管理能力作为内部评价考核高管能力的一大指标。

  内部裂变和护城河

  旭辉撬动未来的支点，在哪里？

  林中给出的是“一体两翼”的发展战略。简而言之，一体为坚持主航道；两翼则为“房地产+”和地产金融化。

  林中坦承，每一次的调控是企业弯道超车的机会，在6000亿元之前，旭辉不应触及天花板。如何把主业做大做强才是思考的题中之义，而不是对转不转型的纠结，为此，他曾多次在公司内部叫停打住“转型”的想法。

  “新的定调是要做城市生活综合服务商”。林中再次重申，这意味着，旭辉依旧会是一家单一业务主导的相关多元化的企业集团。

  对于主业，旭辉采用的是双轮战略管控。一方面是“从买地、开发到卖楼“的内生增长；另一方面是通过整合的并购增长，预期今年收并购获取的土地大概占全部的55%。

  林中当天展望，旭辉未来将会有更多的兼并收购举措，未来要成为一个整合者。在另一种语境的理解里，旭辉走的是“开发销售+经营持有”的模式。

  具体而言，主业的产品结构，主要由住宅和商办组成，还有少部分特色小镇、度假休闲、养老产业。住宅是大头，占比85%，涵盖从单身到老的全生命周期。住宅当中，中低档刚需，低于城市的平均房价的房子，占10%；中档品质刚需及首改，占40%；中高端，占30%；剩下的20%是比较高端的产品。

  除此之外，目前，旭辉内部也在整合所有的数据，利用着主业的资源、平台和优势，在产业链上拓展相关的多元化业务。2016年开始，旭辉就已经逐渐实施现在所称的“房地产+”战略。

  主要由内部称之为“六小龙”的业务板块组成—商业管理、物业与社区服务、教育、长租公寓租赁、EPC（住宅产业化）和工程建设。

  更为重要的是，未来“六小龙”将会核算，自主经营，变成一家家企业，市场化，同时资本化。物业板块，已经走出了一步，旭辉旗下的永升物业日前已经挂牌新三板。

  在模式上，“房地产+”的业务，主要是控股和参股的两种。目前的“六小龙”是前者，因为公司本身有资产、资源纽带，能协同增效；反之，会选择参股，比如和易居、链家的合作，对智能家居、3D打印的住宅领域的进入。

  林中相信，未来存量市场中的流通、交易、服务、资管，对于旭辉来说都会是机会，但房地产业务一定会占到集团的90%，其他业务加“六小龙”只会占到10%。