“针对上海的商业办公类物业，乾立基金将会输出更多的主动管理能力来提高资产标的的价值，从而在项目退出阶段为投资人创造更好的回报。”

  来自中国证券投资基金业协会公布的数据，截至2018年9月底，已备案私募基金74337只，较上月减少364只，减少0.49%。私募排排网统计，今年以来私募基金清算产品数量已有3466只，以股票策略型产品居多。

  市场环境低迷的现状下，行业“遇冷”;作为资产管理行业的重要分支，曾经被寄予厚望的房地产基金表现如何?日前，上海乾立股权投资基金管理有限公司董事总经理袁凌女士接受了《中国房地产金融》专访，结合国家金融去杠杆形势与房地产政策调控方向，分享了他们对于房地产私募基金的当下与未来的思考。

  行业洗牌与再发展

  “现在行业的确发生了明显的变化，”袁凌告诉记者，这一轮市场调整不仅对投资者信心形成冲击，同时引发私募产品发行遇冷。而造成这种现象的原因，主要是由于私募基金行业在过去几年经历了极其快速的发展，这个过程伴生的问题在今年上半年集中暴露，体现为市场看到的一系列风险事件。

  “从短期看，大家可能都会觉得资金募集有压力，但是长期看来，行业短时间内发生的这种阵痛，属于市场出清、优胜劣汰和自我优化的一个过程。”袁凌解释道，私募基金行业快速发展的过程中，出现了私募基金管理人鱼龙混杂、良莠不齐的现象。作为合格的私募基金管理人应当在自己投资的专业领域具有极强的投资研判能力、项目管理能力、项目退出能力与风险控制能力。

  “那么对于投资人来说，经历过这个大浪淘沙的阶段，就更容易识别哪些是优秀的私募基金管理人，哪些是专业的私募基金管理人。”袁凌认为，这样的阶段性调整长远看将有利于市场健康持续地发展。在与资金方沟通的过程中，她和同事们也敏锐地发现投资人的投资习惯正在发生转变，风险意识不断加强——从过往较多关注产品收益率与期限逐步开始关注底层资产质量，同时也会更多考量管理人的投资能力、管理经验、管理策略及方向等。

  “其实投资者在整个打破刚兑的大环境下，会越来越意识到私募基金是一个‘卖者尽责、买者自负’的产品。”她表示，通过这样一系列投资者和管理人的互动，会逐渐重新建立起投资者的信心;伴随投资者信心的恢复，资金募集压力将逐步得到缓解，行业发展也终将恢复到正常的节奏。

  完善投融管退闭环

  具体到资产配置过程中，有哪些机遇是被乾立基金看好的?袁凌表示，在“房住不炒”的政策引导下，公司目前较为关注商业办公等非住宅类产品投资。她告诉记者，随着国内房地产行业步入存量时代，不动产大宗交易成交日益活跃，仅就上海而言，2017年上海不动产交易额超过1000亿元，其中近66%的成交均集中于办公楼业态。“说明资本非常看好这一标的。”

  袁凌进一步表示，乾立基金正在打造不动产并购价值投资链:当收购一项不动产时，基金除了关注资产价格，更加注重未来改造升值空间、资产管理的方向及退出路径，从而形成投融管退的闭环。

  在他们运作的案例中，较为成功的有地处上海大虹桥辐射板块七宝生态商务区核心位置的乾立中心。在收购完成后，乾立基金按照区域租户的偏好和市场前期调研情况，比照甲级写字楼标准，对办公楼的大堂、电梯厅、走道等进行了系列改造更新;同时聘请了五大行提供物业管理服务，提升客户体验，吸引了大量优质租户入驻。另一个项目是位于新江湾-五角场板块的君庭广场项目，该板块科创类企业较多，针对这类企业的偏好，公司也正在进行对应软硬件设施的升级，还将引入智能楼宇的管理系统等。

  “所以，针对上海的商业办公类物业大宗交易，我们会输出更多的主动管理能力来提高资产标的的价值，实现增值;也是为了在项目退出阶段给投资人创造更好的回报。”袁凌说。此外，在城市更新方面，乾立基金参股了相关资产管理公司，这些公司成功运作了包括虹口区1929ARTSPACE和临潼188金融中心等在内的存量资产的改造。《中国房地产金融》了解到，上述两个项目前身分别为洋行仓库、假日旅店，经过改造后变更为办公用途。改造后的项目在租金方面得到了很大提升，分别上涨了3.6倍和2.6倍，整个标的项目也焕发出新的活力。

  “防风险去杠杆”的宏观背景下，乾立基金主动应对政策环境影响，对于传统开发投融资项目在交易对手和投资模式选择上也在进行调整，积极加强与国内百强房企合作，且更多倾向于股权投资(包括夹层投资)，寻求多元合作;在区域选择上，则更多关注城市群概念的受益板块，比如长三角、津京冀、珠三角、成渝、长江中游以及海峡西岸等城市群。通过多维度的筛选，寻找合适的基金投资标的。

  当谈及对房地产市场未来预期时，袁凌表示，国家开展房地产政策调控，对促进房地产市场健康、长期、有序的发展具有明显作用。但需要看到的是，顺应“房子是用来住的，不是用来炒的”政策引导，未来个人投资者直接投资房地产市场的难度将会越来越高，风险大大提升，所以更多可以考虑采用间接投资方式进行资产配置。例如办公楼等不动产标的，投资门槛高、管理运营专业性强，退出更需要对接资本的能力，这都需要专业的基金管理团队进行运作。