对一线城市来说，城市更新是弥补新增建设用地缺口的唯一路径，自2009年以来，广州已出台了几轮城市更新的支持政策。6月16日，广州市政府网站公布了《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》），颁布了40条措施，期望通过加快盘活存量建设用地、促进经济转型升级。

　　跟过去相比，广州此次的城市更新政策更注重产业的集聚，城市更新部门被要求会同发改委、工业信息、国土规划、商务、科技创新、环保等部门共同研究城市更新产业，形成“筑巢引凤”的政策优势，在未来吸引更多大项目落户广州。这需要土地原业主的配合。

　　广州市城市更新局相关负责人表示，《实施意见》的亮点之一便是优化了土地权属人自行改造条件，这将极大提升土地权属人参与城市更新的积极性。例如，对于属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的，企业可以将一部分土地交由政府收回，另一部分允许协议出让、自行改造。广州市政府一位土地顾问对中国房地产报记者表示，这一措施对大型国企很具吸引力，能大幅提高他们盘活旗下工业用地的主动性。“还允许国有旧厂房不改变土地属性发展新产业、新业态，5年后再决定是否变更土地属性。集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。总体来说，玩法比以前多了很多。”

　　为三旧改造松绑

　　从整体政策基调来看，《实施意见》中对土地权属人参与城市更新的门槛有所降低，形式也更为多样。例如，明确允许自然村作为改造主体申请全面改造，极大的提高了改造效率。据了解，此前广州只有“行政村”才有资格申请旧村改造。由于行政村面积大，自然村分布较为分散，申请整体改造的难度颇高。而且，审核流程上也明显缩短，旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后，即可通过招标方式引入合作企业，招标时间不能少于45天。与旧规相比，引进合作企业的时间提早了近一年。

　　旧厂的改造条件也较过往松动不少。对于属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算。

　　对于150亩以上集体土地旧厂房，鼓励自行改造；由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可单独改造。其中，集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。

　　广州市城市更新局相关负责人表示，“三旧”改造要统筹兼顾各方利益，合理分配村集体、村民、土地权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益，确保国有、集体资产保值、增值，引导、激励相关利益主体积极参与改造，实现利益共享共赢。

　　具体到利益分配，《实施意见》明确，在土地增值收益方面，政府和土地权属人基本是对半分。其中，工业用地改为居住用地由土地储备机构收购的，按规划毛容积率2.0以内计算补偿款。改为商业服务业设施用地并由土地储备机构收购的，按规划毛容积率2.5以内计算补偿款。二者均按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，按时交储还可以奖励10%。

　　这个补偿比例，基本遵循的是2015年公布的《广州市城市更新办法》里的相关条例。但当时就已有专家指出，土地权属人获得的收益比例比过去明显减少，担心影响改造主体的积极性。根据2012年的《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》，规划容积率在3.0以内的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，按期交储的，按成交价10%追加补偿比例。2014年，广州铁路南站地块以86亿元成交，按规定，土地权属人广州铁路集团最高可获得土地成交价的70%。

　　“几年前的地价和现在已经完全不是一个水平，当初广铁南站地块的单价才1.7万元/平方米，现在拿出来拍的话至少4万元/平方米。所以，适当调整补偿比例也是合理的。”广州一位业内人士如此认为。

　　推进产城融合

　　6月21日下午，广州城市更新局副局长张丽在一个论坛上表示，实施城市更新改造是破解城市发展瓶颈，提升城市功能和品质的重要选择。城市更新就是要通过存量用地的开发利用、存量空间的有机修补，实现从物质空间层面到非物质层面系统更新，为城市可持续发展注入新动力、新生机，城市更新已经成为广州城市发展的一项基本策略。

　　对广州来说，当下的城市更新已经是个系统工程，《实施意见》提出，市城市更新部门应会同市发展改革、工业信息、国土规划、商务、科技创新、环保等部门，加强城市更新产业研究，通过城市更新推进产业项目聚集，引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展。

　　而在具体的措施上，《实施意见》也很注重引导土地的权属人发展新产业。例如，对于纳入城市更新年度计划的国有土地旧厂房项目，属于利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。

　　“也就是说，给了这些国有企业一段实验期，让他们在不增加土地性质变更费用的基础上，进行产业转型和创新。5年后再根据转型的实际效果，决定是否申请变更土地性质。这是很优惠的政策，在一定程度上减轻了企业的经济压力。”广州市政府一位土地顾问表示。

　　实际上，目前正在推进的城中村改造项目也开始加入了产业的规划元素。位于广州萝岗区的火村旧改项目，便将根据“产城融合”的总体要求，引进现代科技和服务产业，打造成人居环境优美、配套服务设施齐全、产业形态多元的现代化社区。该村计划在融资区配建6万平方米的产业用房，引进现代服务业，打造高端企业总部聚集区。

　　有数据显示，经过2009年以来的实践，城市更新带动广州城市建设和发展的初步成效已经显现，推动了250个现代产业投资项目落户，已带动固定资产投资906亿元。

　　当然，出于盘活存量的目的，《实施意见》大部分的细则都是为了提升土地权属人即国有企业、村集体的积极性。因此，有开发商抱怨：“对开发商来说，政策并没有太实际的改变，城市旧改的紧箍咒依然没有松开。”

　　来源：中国房地产报

编辑：huangcy