北京“3·17”开启的史上最严一轮楼市调控，至今已经执行了4个月，北京楼市悄然大变，从狂躁到冷静，可以说是冰火两重天。

  国家统计局的数据显示，北京二手房价已经连续两个月领跌全国。与以往调控给人的感受不同，这轮调控给人最直观的感受是房价真的降了，部分区域降幅远高于统计数据。

  从安居客官网的北京二手房挂牌均价走势图可以看出，在3月政策出台后，二手房挂牌价直线下降，并逐月回落，至7月略有回升。数据显示，北京7月二手房挂牌均价每平方米51299元，与3月最高点的每平方米61326元相比，降幅高达16%，已经回落到去年“9·30”政策之前的水平。

  另外，近日网上流传的一张北京部分二手楼盘挂牌价下调表显示，有30个楼盘的挂牌价在6月之后下调幅度超过17%，其中有12个楼盘降幅超过20%。

  北京二手房价真的降了这么多吗？北京当前二手房市场现状如何？未来还会发生哪些变化？现在到底适合继续观望还是该出手时就出手？带着这些问题，证券时报记者以购房人身份对北京二手房市场现状进行了调查。

  中心城区成交价

  降幅不到10%

  北京中心城区的房价向来比较坚挺，在这轮降价潮中，这里能降多少呢？

  东城区：南二环附近成交单价降幅不到6%

  证券时报记者先选取了东城区南二环外某小区，该小区目前只有2个5月份挂牌的在售房源，7月带看次数均在10次左右，比6月的带看次数明显增加。其中一个95平方米的两居室，挂牌总价750万元，折合单价每平方米7.89万元。而6月30日成交的同类型房源成交总价720万元，折合每平方米7.58万元。

  “这房子报价750万元，价格还可谈，与之前成交价720万元差不多就能卖。业主给客户预留了还价空间，具体能降多少取决于付款方式。”某大型中介工作人员告诉证券时报记者。

  当记者问及带看次数多起来的原因，该工作人员表示，“3·17”之前有单价8万元左右成交的，现在降到7万多一点，价格让步空间已经蛮大了，所以带看次数比之前多，而且政策出台前两个月影响是最大的，现在比较平稳了，有的客户可能觉得价格合适，该出手时也有考虑出手的。

  “最近看房的客户比四五月份时稍微多了一些，成交量也增大了，可能是因为个别业主愿意调价下来。”上述中介工作人员说，“前几天有个5月挂牌的260平方米的四居室刚把挂牌价下调到1800万元，之前挂的2100万元太高了，连咨询的客户都没有，下调后的价格还能再谈。”

  证券时报记者测算，虽然上述四居室的挂牌价下调幅度达到了14%，但是比较该小区成交记录发现，与最高点相比，最近的成交单价降幅不到6%。

  对此，该中介工作人员表示，东城区的区位优势表现在市场平稳，降价幅度与其他区域相比不大，之前其他区域疯涨时，东城区涨幅也不是特别大。

  朝阳区：望京某小区成交单价降幅9%

  随后，证券时报记者咨询了网上流传表中挂牌价降幅最高的朝阳区望京地区某小区的情况。

  据某中介的工作人员介绍，现在该小区成交单价在7万元左右，“3·17”之前最高单价8万多，现在降下来了。“该小区都是一居室的小户型，业主大部分是投资客，有的房源总价最高时370万元-380万元，现在是270万元-280万元，降了100万元左右。”她说。

  该工作人员表示，望京片区有两个板块，公房区和商品房区，价格低点的小区单价折合每平方米6万元-7万元，高点的小区单价折合每平方米7万元-9万元，与“3·17”之前比均价降了10%-15%，现在的价格相当于去年下半年的价格。她认为，如果现有政策不变，房价还会小幅下降。因为贷款政策不变，很多客户还是选择观望的话，要想出售只能降价了。

  不过，证券时报记者同样比较了该小区某朝向相同、面积相近房源的成交记录，最近的成交单价比最高时下降了9%。

  北京城市副中心通州：

  成交价降幅不到10%

  再来看看北京城市副中心通州区域的情况，证券时报记者来到通州果园附近的某小区，发现在售房源挂牌均价在每平方米4.5万元，不满5年的房源价格会低一点。

  某大型中介工作人员告诉记者，目前通州城区成交均价在每平方米4.8万元至5万元左右，老校区、位置偏的在每平方米4.1万元至4.2万元，新房售价在每平方米5.5万元至5.6万元。“我们店周边小区之前两居室成交均价在5.5万元左右，现在每平方米降了3000元到5000元，有的可能差距更大，主要看社区品质。位置好近地铁的降得少，个别急售的降得多，有一套房90多平方米挂牌总价520万元，现在480万元成交，降了40万元，降幅不到10%。”他说。

  当记者谈到其他区域有房源挂牌价降幅很大，该工作人员说：“有的业主心理价位还停留在新政前想卖高价，报价太高，了解目前的行情后，就会往下大幅调价，所以他们的调价幅度就显得特别大。而了解行情的业主报价相对理性，再略微讲价就能成交，他们的调价幅度就不大。”

  该工作人员表示，通州属于双重限购，有北京户口但不是通州户口的家庭，名下无房的才能在通州买一套房。现在通州的房源不多，成交量不高，客户观望。价格确实往下走，一般的报价都有讲价的余地。他估计价格还会下行，成交不足，业主想出售就得降价。

  北京新城大兴：

  房源多成交少

  除了北京中心城区和城市副中心，北京新城大兴因近年来卖了不少高价地、房价迅速上涨而备受关注。

  证券时报记者从链家网上了解到，大兴枣园附近的某小区近两个月来几乎零成交，最近成交是在5月份，某两居室的成交总价450万元，之前挂牌价是510万元，实际成交价比最高挂牌价下降了11%。而该成交价格与同类房源在3月时的成交总价535万元相比降幅高达16%。不过，6月新挂牌的同类房源总价500万元，价格反而上涨了。

  对此，该小区附近某大型中介门店的工作人员告诉记者，5月成交的那套房业主着急用钱，价格确实比较低，而6月新挂牌的这套房报价确实有点偏高了，同类房源目前成交价格应该在480万左右。

  如果按照上述中介所说，现在480万元的成交价格与3月的535万元成交价格相比，降幅在10%左右。

  “现在房价是降了，小区内没有税费的房源成交单价在每平方米5万元至5.5万元。”上述中介工作人员说，最近看房的人挺多，但是该小区却没有成交，是因为整体报价偏高。另外，现在市场房源多，可选择性多。“现在的报价都还可以谈，具体能谈下多少，主要看房主心态吧。”他说。

  北京中心城区

  所谓“学区房”

  因各学校的教学质量有所不同，名校周边的二手房备受追捧，价格节节攀高。不过，北京“3·17”新政后，北京市住建委要求中介不得参与炒作天价学区房，并把“学区房”列入违规房源信息，再加上4月出台的北京市教改新规，令所谓的“学区房”价格应声下跌。曾经价格最坚挺的所谓“学区房”到底降了多少？

  西城区德胜片区：部分成交价下降13%

  证券时报记者从某中介门店工作人员处了解到，西城区德胜片区所谓的“学区房”，3月份最高成交单价达到每平方米15万元，一居室单价更是高达每平方米16万元，现在成交均价在13万元左右，每平方米降了2万元左右，降幅在10%-15%左右，现在房价又回到去年“9·30”政策之前水平了。“我这个月成交了4套房，单价都在每平方米12万元左右，比3月时每平方米降了3万元。”她说。

  不过，该中介工作人员认为，去年德胜片区的“学区房”才12万元左右，今年最高涨到15万元了，价格涨上去后再降10%意义不大。

  “二手房每个业主心理变化不同，长远趋势来说房价不会跌，因为北京三四环之内没有新增土地供应，买的就是这种稀缺性。而且这里房源大多是当初单位分的老公房，现在卖到几百万上千万元，心理的变化已经有了，还能再降吗？”上述中介工作人员说，目前在售房源大多是“3·17”政策之前登记的，业主主动下调了一点价格，但没有新房源出来，德胜片区着急卖房的人很少。长期看，买方博弈不过卖方，卖方不着急用钱，不需要换房，而买方是刚需。

  另一家中介工作人员则向证券时报记者表示，德胜片区成交均价大概每平方米11万元至14万元，环境好的小区房价抗跌，环境差的确实降了不少，“3·17”后降了近20%。他认为，未来房价还会降，但不会降太多，毕竟成交量比四五月份时增加了，因为刚出政策时很多人观望，这段时间房价确实下降了，就有买家出手。

  不过，证券时报记者比较某小区同类房源的最新挂牌价与成交历史记录发现，某房源最新挂牌价比同类房源4月成交价下降了13%。

  东城区和平里片区：部分成交价下降17%

  证券时报记者从某大型中介门店处了解到，和平里片区成交均价在每平方米10万元至11万元，精装房的价格在11万多点，而3月最高时单价达到每平方米13万元至14万元，降幅最多达30%。目前网上报价还可以谈，如果业主着急卖，价格可以折让很多。

  上述中介工作人员向证券时报记者表示，这一片买房的都是刚需，包括昌平、朝阳、大兴、通州，甚至房山、延庆的都来这边买房，都想给孩子更好的教育。“北京人多呀，你不买有人买，而且有的孩子明年上学的，今年不买不行啊，为啥说3月出政策后4月仍有成交，就是这个原因。”她说，还有一个原因是国家历年来的调控让大家觉得房价回落是暂时的，只是眼前吃点亏。

  该工作人员还建议，现在楼市下行，如果是换房的可以先出售然后再买，先卖一个高价，但出售前先了解好要买的区域，锁定意向的小区。

  证券时报记者同样比较了某小区同类房源成交历史记录，某两居室7月最新成交总价为582万元，比3月19日成交的同类房源总价702万元下降了17%。

  调查总结：实际成交价

  降幅没有传言多

  上述中介门店工作人员的说法可以作为购房参考，但有些观点也不能全信，比如他们说的房价降幅15%、20%或30%，可能只是一个大概的情况，有的是个别现象，证券时报记者比较有成交记录的同类房源，发现实际成交价降幅并没有那么多。

  因为二手房的价格取决于多种因素，比如地理位置、周边配套、小区环境、楼层朝向面积、装修程度、有无税费、业主售房急迫度等，即使同小区内、同楼层朝向、相同面积的房子，装修优劣、有无税费或业主是否着急用钱等因素都可能让总价相差几十万。因此，购房人在选房询价的时候，最好在同等条件下进行比较。而且相对于主观性较大的挂牌价，同类房源的历史成交价更有参考价值。

  7月二手房成交量或不足7000套

  伟业我爱我家市场研究院数据显示，3月调控后，北京二手房市场快速降温，交易量断崖式下跌，6月交易量更是不足万套，与新政前的交易量相比，跌幅近七成。而7月中上旬成交量还在继续下跌，全市二手住宅共网签4651套，与6月中上旬相比下滑20.4%，与去年同期比下滑66.5%。日均网签量仅为232.6套，跌破300套，依此走势，预计7月全月北京二手住宅网签量大概率不足7000套，再创新低。

  此前有专家曾表示，二手房月度成交量在1万套以下时，说明市场趋冷，超过2万套则说明市场过热。

  从北京二手房价的变动情况看，伟业我爱我家市场研究院数据显示，在“3·17”新政强势出台后，北京二手房价先是5月环比下跌了3.4%，之后6月环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象。

  来自链家研究院的数据也显示，6月第二周，北京市二手住宅成交均价为每平方米43959元，成交价较上周下降1.3%。

  从“3·17”调控后百日的情况看，链家研究院的数据显示，北京二手房成交均价下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城区和石景山区均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。

  专家：二手房成交量到谷底

  对当前北京二手房市场的判断，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，北京二手房市场的成交量在经历了前3个月的急跌后，预计7月份的成交量在7000套至8000套，已经达到低点。而成交均价在今年春节后半个月里就涨了10%，现在大概跌了8%-10%，跌至春节前后的水平。他认为，随着成交量到谷底，价格变化就会放缓了，继续微跌的可能性较大。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时认为，北京二手房交易量是呈逐月下降趋势，6月成交8000多套，7月成交预计可能不足7000套。二手房价格是环比下降的趋势，5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，7月应该仍然是环比下降的。

  “接下来，我觉得交易量有可能会相对企稳回升，因为现在的交易量有点偏低，但是价格仍会保持稳中有降的趋势，而且不管是原来的高总价大户型还是中小户型都会进入到降价区间。”胡景晖说，当然，随着价格的下降，有实力的购房人会适时出手，这也是交易量有所回升的一个原因。

  链家研究院院长杨现领接受证券时报记者采访时表示，6月北京二手房网签8918套，较3月高峰水平下滑65.6%，为2015年2月以来的最低点，近期价格在继续下跌，和3月峰值相比下跌8.1个百分点。预计接下来全市场的月度成交量将保持在1万套以下的低位水平，成交均价还有松动的空间。

  “从链家的先行指标来看，目前的带看量、新增客源等虽未继续下滑，但是和前期相比仍然处于低位，且缺乏信贷支持的需求端尤其是换房需求难以释放，因此预计后期的成交量将保持低位，业主报价将会继续回调，带来成交价格的继续松动。”杨现领说。

  二手房市场已进入下行通道

  对于当前二手房市场的现状，7月11日，在“北京市推进供给侧结构性改革成果新闻发布会”上，北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰表示，针对房市尤其是二手住房市场过热情况，继续贯彻落实去年“9·30”新政，今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳，密集研究出台18项房地产市场调控政策措施，包括细化限购限贷政策、遏制炒作天价“学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和项目开工入市力度等，从“控”和“供”两方面发力，严格严密精准调控。目前，市场过热的苗头得到有效遏制，新房市场延续总体平稳的态势，二手房市场已进入下行通道，购房需求明显回落，调控效果符合预期，市场出现量缩价稳的积极变化。