8月1日，沈阳市房地产业协会组织沈阳市20余家开发企业主要负责人、主管相关工作负责人召开培育和发展住房租赁市场座谈会，以促进住房租赁市场健康发展，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，满足居民多样化、多元化的住房租赁需求。沈阳市住房租赁管理中心副主任张玉波对沈阳市于7月24日发布的《沈阳市住房租赁试点工作方案》(以下简称《方案》)进行详细解读，并将沈阳市发布的住房租赁方案总结为“搭建1个平台（建立政府住房租赁交易服务平台）、培育4个主体（组建2个国有住房租赁平台公司、促进房地产开发企业拓展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房）、解决3个问题（有效供给不足、租赁关系不稳定、购租不同权）”。

　　中国房地产报记者了解到，按照《方案》要求，到2020年，沈阳市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。同时，

　　沈阳市将新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。

　　沈阳市列为全国首批住房租赁试点城市

　　中国房地产报记者了解到，2016年12月召开的2017年中央经济工作会议的决议“促进房地产市场平稳健康发展”中，明确提出“要加强住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。2017年6月29日，为落实中共中央、国务院有关发展和规范房屋租赁市场的指示和文件精神，住建部在北京召开全国住房租赁试点工作座谈会，会议确定沈阳市为全国首批住房租赁试点城市之一。

　　7月18日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。住房城乡建设部会同有关部门选取了沈阳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　沈阳市作为东北的区域性中心城市，也是目前仅有的人口净流入量较多的城市，随着国家的东北再振兴战略和沈阳市10年振兴规划的实施，“国家全面创新改革实验区”，“国家自主创新示范区”的建设，城市的不断扩展,经济的持续发展，沈阳市的凝聚力、吸纳力将进一步增强，住房租赁需求将会不断增加，发展住房租赁市场正当其时。

　　购租并举住房制度助推城市发展

　　随着，沈阳市城市建设的不断扩展,经济的持续发展，沈阳市的凝聚力、吸纳力将进一步增强，中国特色的推进，大量农业人口和外来人员进城务工、新毕业的大学生在沈阳市就业。发展住房租赁市场，可有效解决这部分“新市民”居住等民生问题，是“新市民”安居乐业最重要的途径。同时，还会加快推进沈阳市新型工业化、城镇化、农业现代化建设。

　　中国房地产报记者了解到，建立购租并举住房制度的意义重大，可改善沈阳市房地产市场结构。房屋租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，发达国家居民家庭租房的比例超过50%。但目前沈阳市房地产市场“重售轻租”，对租赁市场重视不足，租售比不协调，城市居民家庭租房比例不高，而且部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。发展住房租赁市场，可以促进房地产销售市场和租赁市场协同发展。同时，按照中央对“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，发展住房租赁市场，有助于沈阳市对房地产市场调控，既防止沈阳市房地产市场大起大落，又抑制市场泡沫风险，更可以助力沈阳市房地产市场去库存。

　　目前，沈阳市住房租赁市场主体发育不充分、市场秩序不尽规范、法规制度相对不完善，规范化运行程度不高，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，不能享受基本公共服务等问题。发展住房租赁市场，推动相关立法，能解决承租人的后顾之忧，规范市场行为，保护承租人的合法权益，稳定住房租赁关系。

　　建政府住房租赁交易服务平台

　　7月24日，沈阳市政府办公厅发布了《沈阳市住房租赁试点工作方案》，同时确定了住房租赁试点工作具体时间表。即2017年9月底前，沈阳市政府住房租赁交易服务平台初步搭建完成；10月底前平台正式上线运行，首次公布城区住房租金参考价；同时组建成立国有住房租赁平台公司。12月底前，实现全部设计功能；同时完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1个-2个改建房源项目。

　　《方案》规定，沈阳市将建立政府住房租赁交易服务平台，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案，定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。

　　组建国有住房租赁平台公司

　　8月1日，沈阳市住房租赁管理中心副主任张玉波对《沈阳市住房租赁试点工作方案》进行解读时表示，此次沈阳市发布的住房租赁方案可总结为“搭建1个平台、培育4个主体、解决3个问题。”其中，“培育4个主体”即为沈阳市将组建2家国有住房租赁平台公司，以及促进房地产开发企业拓展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房。

　　《方案》明确，2017年12月底前，两家国有住房租赁平台公司组建成立，并通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。12月底前，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1个-2个改建房源项目。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

　　支持房企开展住房租赁业务

　　《方案》中明确，沈阳市将引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。推广万科“泊寓”、广信“五彩阳光城”等住房租赁运营模式，引导房地产开发企业拓展业务范围。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。对在沈阳开发建设、以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业，除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售许可门槛、降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。同时，着力培育一批为不同年龄、不同层次群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发企业。

　　中国房地产报记者了解到，按照《方案》要求，2017年12月底前，沈阳市将新增3家-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，沈阳市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

　　制定行业准则规范住房租赁中介机构

　　《方案》规定，沈阳市将扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构，鼓励其开展连锁经营、跨区经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度，引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范居间服务。

　　中国房地产报记者了解到，沈阳市房产局、工商局已建立联动机制，定期互通中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上予以公示。鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁托管服务，鼓励物业服务企业利用管理便利，拓展住房租赁业务，对居间代理住房租赁业务规模超过100套的物业服务企业，可给予减免物业服务履约保证金、企业信用加分等鼓励政策。

　　《方案》中明确，2017年9月底前，沈阳市将制定完成房屋租赁中介行业准则；12月底前，出台沈阳市房地产中介机构信用信息管理办法，培育规范化的居间服务中介机构10家。到2018年，建立健全沈阳市住房租赁中介机构信用信息管理体系；到2019年，建立健全中介机构守信激励、失信惩戒机制；到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。

　　此外，按照《方案》规定，沈阳市将支持和规范个人出租住房，并落实个人出租住房的优惠政策。同时，支持个人委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台，将自有闲置住房投入住房租赁市场。凡是委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台登记备案的非沈阳市户籍承租人，可凭住房租赁备案合同办理居住证。到2020年，沈阳市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。

　　新建住房项目配建租赁住房

　　中国房地产报记者解读沈阳市此次出台的《方案》了解到，沈阳市鼓励房地产开发企业新建租赁住房，并对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，新建商品房项目中配建一定比例租赁住房将作为土地出让条件，并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。

　　此外，沈阳市还将探索土地拍卖竞价方式，通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积，下同)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。

　　“烂尾楼”将改造为租赁住房

　　沈阳市此次出台的《方案》中着重提到了城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等问题的解决方法，将采取盘活存量土地、房屋用于住房租赁。

　　《方案》明确，通过引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不得分割产权出售。在符合住宅设计规范、不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后按套或间出租。

　　稳控住房租赁推进购租同权

　　《方案》规定，沈阳市将优化公租房管理，住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。通过探索科学的公租房轮候排序方式，对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展做出重大贡献的群体，要加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户。

　　中国房地产报记者从《方案》中了解到，沈阳市将完善住房租赁的法规制度，明确当事人的权利义务，严格规范市场行为，特别是租金控制、租赁关系解除等。推行住房租赁合同示范文本，实现网上签约，落实登记备案制度。沈阳市房产局将对城区住房租赁租金水平调查摸底，以合理确定市场租金参考价，并每半年分区域和房屋类型予以公布。到2017年10月底前，沈阳市将首次公布城区住房租金参考价。

　　此外，沈阳市将积极推进购租同权，并建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，从而实现购租同权。

　　实施优惠税收鼓励住房租赁消费

　　《方案》中规定，沈阳市着重落实营改增关于住房租赁的有关税收政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不足3万元的，2017年12月底前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征税率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；住房租赁企业购买普通商品住房，结合实际制定阶段性补贴激励政策。

　　此外，沈阳市还鼓励住房租赁消费，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在沈阳市无自有产权(含尚未取得《房屋所有权证》)住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明，提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公租房的，按照实际房租支出，据实提取；租住商品住房的，根据市场租金水平和租住住房面积，合理确定住房公积金提取额度。2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南。

　　完善退出机制强化租赁管理

　　针对各类住房租赁机构购买的或房地产开发企业自持的，用于开展住房租赁业务的商品住房，沈阳市出台的《方案》明确，可暂不办理不动产登记手续，持有超过10年且终止租赁业务的，可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。

　　据悉，2017年9月底前，沈阳市地税局将出台具体实施细则。

　　《方案》要求，沈阳市各地区要于2017年9月底前建立住房租赁管理机构，并充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，将住房租赁管理和服务重心下移，实行住房租赁的网格化管理，做好住房租赁登记备案、信息采集、综合管理等工作。

　　根据沈阳市各区推进住房租赁网格化管理的进度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。此外，辽中区、新民市、法库县、康平县结合实际参照推进。

　　此外，根据住房租赁机构融资需求，沈阳市有关部门将对接银行、保险公司，支持符合条件的住房租赁企业在证券交易市场发行资产支持证券或企业债券；对具备一定经营规模、管理能力较强和社会信誉良好的本地住房租赁品牌企业，有关部门应依规在税费等政策方面给予扶持。同时，可比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件，为企业融资争取政策性金融机构发放的长期低息贷款或给予财政贴息补助。

　　中国房地产报记者了解到，沈阳市将建立健全住房租赁管理法规体系。2017年12月底前，将出台沈阳市城市房屋租赁管理办法；2019年12月底前，将修订完成沈阳市城市房屋租赁管理条例。

　　来源：中房报

编辑：huangcy