编者按城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。世界城市发展至今，许多国家和地区的城市均经历了从造城到有机更新的过程。从我国的情况来看，伴随着城市内部人地矛盾的日益突出，一线城市的更新改造也提上议事日程。那么，在旧城区“腾笼换鸟”的时代，存在哪些商机？在城市的“新陈代谢”过程中，该如何尽可能地保留历史记忆？

　　每日经济新闻(博客,微博)实习记者 冯颖祎 每日经济新闻记者 岳琦 每日经济新闻编辑 曾健辉

　　中国房地产市场经过近20年的高速发展后,正在步入存量房时代。这一情况在一线城市尤为明显, 在新增建设用地规模逐步下降的背景下,该如何盘活存量？显然，在上万亿城市更新的新机遇面前，脱离了野蛮生长的房企正跃跃欲试。《每日经济新闻》记者注意到，面对一二线核心城市土地越来越少、越来越贵的现实，越来越多的全国性房企也在加强在城市更新方面的布局，寻找更多的机会。而在这一过程中，对城市居民而言，城市更新改变的是城市颜值，但不能改变的是城市记忆。

　　城市“新陈代谢”进入新阶段

　　一座城市不可避免地会出现老化或因外界变化而引起的不适应性，局部或整体、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。而城市更新的背后，是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。

　　不久前举办的“2017中国城市更新论坛”上，住建部政策研究中心秦虹发布《中国城市更新研究报告》。报告指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。

　　近年来，国内一些主要城市的更新计划已经起步。北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。《每日经济新闻》记者注意到，招商、华润、保利、华侨城和万科等房企都曾在旧改项目中获益。

　　中国的城镇化进程还未结束，一二线城市的人口吸引能力也未减弱，但这些核心地区的土地资源越来越少，城市更新因此迎来了黄金时期。目前城市更新模式主要分为两大类。一种是以市场为主导、政府做引导的模式，即房企也需要参与拆迁工作，此类模式主要是深圳地区采用较多；另一种则是政府为主导，完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。

　　作为历史名城，北京的胡同文化深入人心。作为城市更新的一部分，首创集团承接了位于北京市东城区东四街道辖区东四三条至八条历史文化街区环境综合治理项目。据首创经中城市更新平台相关负责人介绍，未来会将“东四三至八条街区”打造为保护街区文化遗产、塑造典型的、原汁原味的、以“胡同文化体验”为主的国家级历史文化街区。这个项目未来不打算盈利，只是把它作为一个社会责任。

　　《每日经济新闻》记者了解到，目前北京市东城、西城两个区都在做类似的项目，主要的实施主体都是市属国企或区属国企，除了首创，北京市属国企首开、北京城建(600266,股吧)等企业也有涉猎。

　　此前首开曾提出“城市复兴官”的概念。对此，首开股份(600376,股吧)董事会秘书王怡在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“城市复兴官”既是对过去的总结，也是面向未来的目标和期望。在城市更新方面，首开和高和资本进行一些合作，未来也要做一些更加深入的合作。

　　《每日经济新闻》记者注意到，与此前拆迁的做法不同的是，各地的城市更新都更加注重对城市历史的保护。日前，上海规土局局长徐毅松在新闻发布会上公开表示，推进石库门、里弄等旧区改造工作，将以“保护保留为原则，拆除为例外”，进一步强化城市更新过程中的历史积淀意识。

　　分食万亿“蛋糕”需更多“技能”

　　深圳作为我国改革开放的前沿，经过30多年的建设，建设用地占比已经达到50%左右，临近城市建设面积的边界。2009年以来，深圳基本上以城市更新为主渠道，通过土地的二次开发利用来挖掘空间，增加建筑物的总量来满足各方面的需求。

　　深圳房地产研究中心主任王峰接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳的主要城市更新项目是城中村改造和“工改工”，让企业参与这类项目也是去除“脏乱差”城市病的一个有效方法。

　　《每日经济新闻》记者了解到，目前针对城市更新的众多细分市场，开发企业也各有侧重点。有聚焦棚户区片区改造开发的企业；有聚焦改造低坪效空间实现联合办公的企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业等等。

　　首开王怡认为，现在的城市更新还只是局限于比较小的一些资产，一栋楼、两栋楼这样的情况，再大一点的也只是一个厂区。联合办公、长租公寓等都是城市更新的个案，更多的活跃因素都不属于传统的房地产业务。

　　城市更新论坛秘书长、佰仕会创始人陈方勇曾公开表示“保守估计，（城市更新）其中蕴含的商机，达数万亿元”。而记者注意到，从开发商的角度，城市更新类业务虽然蕴含巨大市场，但机会并不比土地招拍挂和市场并购多，信息也不够透明，需要更多的特殊经营技巧。王怡认为，这些业务的退出模式也和传统的销售模式不一样，目前创造出的价值在房企各业务板块中的占比也比较少。

　　高和资本执行合伙人、城市更新论坛主席苏鑫也曾在公开场合表示，城市更新首先不是开发，而偏商业地产。原有高周转、高毛利和高负债的开发模式不再适用。

　　多位接受记者采访的业内人士向记者表达了类似观点，进入城市更新市场，不仅需要雄厚的资金，还需要独到的眼光和运营能力。在房地产市场的下半场，房企的生存将更加艰难，各方面的综合实力将成为决定胜负的关键。