随着中国产业结构的不断改善，消费转型升级需求旺盛。越来越多的房企把商业地产作为新的投资渠道和重要的转型方向。在商业地产投资的过程中应该避开哪些陷阱，国内商业地产的金融市场又呈现怎样的态势？本期《大牌说话》经济观察研究院院长新望将对话瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬。从万达、金地商业到宝龙地产，潘韬亲自参与开发运营全程操盘的商业地产项目达到近30个，三年前，这位商业地产界的资深人士结束了多年的职业经理人生涯，开始创业道路，以“合伙人”的身份探索商业地产与金融相结合的道路。对于中国商业地产的发展现状与未来他有着自己的深刻认知。

　　（一）商业地产投资应规避三大陷阱

　　经济观察研究院院长 新望

　　新望：潘总您好，了解到您既做过商业地产的开发运营，也做商业地产的投资，在北京（楼盘）做过，在上海（楼盘）也做过，您的阅历非常丰富应该是商业地产界的资深人士。

　　瑞威资本商业地产业务合伙人 潘韬

　　潘韬：现在都叫我前辈了。

　　新望：应该是前辈。您觉得商业地产的投资，应该规避哪些陷阱，大家最关心的。

　　潘韬：商业地产的投资，如果说风险，或者陷阱的话，要分投资者本身的身份，是机构投资人还是个人投资者，因为个人也会做一些投资嘛，作为机构的投资者，我认为主要考虑这样几个问题，第一是自身的资源，第二是具备的能力，第三是所选择的市场。为什么这样说呢，因为商业地产投资，我刚才说了，首先需要两大资源，上游需要比较匹配的资金，包括雄厚的财力，另外一个是商业品牌资源，能不能招到商，就是能不能迅速地找到市场上的品牌商家资源，能力呢，因为商业地产在中国还没有达到专业化分工的阶段，所以需要从头干到尾，从你的选址，开发，包括运营，这个团队，这个公司有没有这样全程的能力，这个很重要。第三才是所选择的市场，是不是合适投资的。这三个关注点恰恰也是机构或者是开发商投资可能遇到的陷阱和问题。

　　新望：依您的看法，商业地产的角度，一线城市，二线城市，最显著的指标体系应该是什么？

　　潘韬：最显著的指标，一个是人口的数量，第二是社会零售品总额，居民的容量，居民的消费水平，最后是这个城市，现在比较流行的，比较好的是人口的增长在减少，更重要的看到第一是人口，人口的量，增量和变量，还有能力，消费力，主要是社会零售品总额，代表了容量，占GDP的总额，代表了富不富。个人来讲一个是选市场，第二个很重要的是会选开发商和运营商。

　　新望：补充问一下，比如说上海和北京之间进行选择，北京和上海有哪一些指标？

　　潘韬：北京和上海，我认为在大的宏观指标上不相上下的，我认为更多的，如果是一个个人投资者，取决于对哪个城市更熟悉，同样的城市，不同的区域投资的潜力差别也是蛮大的，一个北京人去上海也摸不着北。最后就是选开发商和运营商，对个人来讲，更多的是要取决于这个卖给你铺的开发商或者是运营商的能力，他能不能把这个市场项目做活。怎么样后期运营你是运营不了的，要对开发商，运营商有比较好的判断和把握。

　　新望：是否有介入的时机，比如说商业设施的生命周期。

　　潘韬：会有的，但是这里面有性价比的问题，当大家都已经很看好的时候，你进去的代价会很高，价格会很高，但是风险会比较小，当别人还没有很确定的时候你进去价格会比较低，但是风险也比较高。

　　新望：是否老化的时候也可以进去？

　　潘韬：老化的时候个人不建议进去了，机构可以进去更新重来一遍，个人我认为主要是前期和中期，每个人投资有风险偏好，喜欢收益高，风险高的，还是喜欢收益中等，但是风险偏小的。

　　新望：一般来讲前期和中期比较保险。

　　潘韬：前期风险比较高一点的，中期是风险比较低的，因为大家已经很旺了，现在投新光天地（SKP），能够有机会进去的话一定稳赚，但是价格非常高了，就是这样的。

　　新望：现在很多做房地产开发的企业开始配比一些商业地产，做商业地产的自己做轻型开发商，商业地产轻型化，您如何看待商业地产轻资产。

　　潘韬：先说理想，在一个理想的，成熟的市场上，严格来讲商业地产应该是充满了各种各样轻资产的专业服务机构，这是理想化的一个社会状态，分工状态，但是在中国目前的阶段，还远远没有达到专业化分工的阶段，我们现在是什么状态呢，现在是任何一个投资人开发，基本是自己干，为什么呢？不是不想分工，找不到合适的，或者找不到自己信得过的。所以在目前没有专业化分工的社会阶段，谈轻资产我认为有点为时过早，过于理想化了。

　　第二，目前我认为中国商业地产要经历三个阶段，第一是开发阶段，以开发商为主导，像万达为代表的，靠销售物业来支撑现金流的。第二是进入金融阶段，就是靠资本运作，比如说靠REITs和基金，把商业物业在资本市场实现退出。第三才是专业化分工阶段，只要有钱，只要有地，可以在市场找到任何帮你干任何一个环节的公司。中国目前只停留在开发阶段，向金融阶段演化的过程，远远没有达到第三个阶段，这个时候我认为所有一门心思做轻资产公司的公司要经历痛苦的折磨，因为没有到这个阶段。

　　新望：专业化程度没有那么高。

　　潘韬：没有那么高，偏早了。

　　新望：市场网络没有形成。

　　潘韬：而且这个时候资本太强势了，这时候我们经常说做第三方公司是很痛苦的，因为时机没到。

　　新望：您觉得商业地产这个市场当中，刚才提到一个话题，资本的强势，现在这个商业地产的开发当中，资金和资产应该是怎么个关系？

　　潘韬：商业地产我一直强调是金融行业。

　　新望：金融属性？

　　潘韬：有极强的金融属性，甚至是主要属性是金融，因为商业地产有两个特点，第一是需要的资金量非常大；第二，一个商业地产推出不像住宅，住宅快的话从投资到最后清盘三年就可以结束了，投了10亿，三年后全部收回来还赚钱了，一般是三年，住宅开发。商业地产没有10年，15年是很难的。

　　新望：10年以上。

　　潘韬：所以它对资金的沉淀周期非常长，量又大，周期又长，上面的资本如果不匹配的话活不下去的，这是我说的为什么金融属性很强。

　　新望：你说的金融属性强我认为可以理解，就是在整个开发到运营，到形成资产的当中，金融处在核心地位，资金处于核心的地位。

　　潘韬：资本处于核心地位。非常对，是这样的。而且能做什么样的产品，公司选择什么样的战略，就像刚才说的这样，更多地根子上取决于有什么样的资金和资本，这是一个最大的问题。

　　新望：就是资金和资产要匹配。

　　潘韬：要匹配，而且资金会决定公司发展战略和产品选择，这是我说的资金和资产的匹配性。做商业地产，开发商的话，或者投资商，一定要知道自己能找到什么样的钱，才去做什么样的产品，没有这样的钱，就不要冒这个险。

　　新望：以你这个公司老总的角度，评价一下国内的商业地产，为商业地产提供金融服务，各种商业地产的基金，包括信托，目前的这个市场的发育怎样？

　　潘韬：不敢评论了，只是小小的希望，目前整个金融体系的核心是银行，在中国目前核心体系是银行，而银行对于商业地产的投资，目前为止绝大部分是以债的形式介入的，是以债主的形式介入的，只是借你钱，不会做股权投资。第二是商业地产还需要一个东西，就是一个机制化的退出渠道，全球成熟的已经验证的，最成熟的商业地产退出渠道叫做REITs，中文叫做房地产信托投资基金，这是成熟的做法，都有REITs法的，像欧洲、美国、日本，中国目前为止是没有这个东西，因为需要税法，需要金融，需要等等很多东西，政策的配套。商业地产前面需要融资，需要银行能够给予更低的资金成本，给得更长。第二个环节需要退出，如果整体持有怎么退出，是需要靠这个实现利润的，这个机制中国是没有的，大家都在探索，希望这点能够早点突破。所以总体来讲我对这两点是希望能够有实质的突破，只有到那一天，中国商业地产才能真正的健康地，持续地发展。

　　新望：国内现在有没有你刚才说的房地产信托投资基金？

　　潘韬：国内没有，但是国内有一个公司是把国内的资产装到国外的，只有最典型的是凯德，是新加坡最大的商业地产公司，在新加坡有十几支房地产信托投资基金，在国内大概有几十个这样的商业地产物业了，一旦商业地产物业达到一定的投资回报，据我了解是达到5.5-6的回报，就可以把物业放到新加坡的房地产信托资金，就实现退出了，所以他一直在滚动发展，所以这个是我们比较羡慕的地方。