近日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》(以下简称《意见》)，提出2017年至2020年底，全市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。到2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现全市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。接受本报记者采访的专家认为，此举可从供需两端抑制炒房，是为建立房地产长效机制而进行的探索。

　　从供需两端抑制炒房

　　中国银行(601988,股吧)国际金融研究所主管周景彤认为，《意见》是落实中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要思想的重要举措。“以往开发商依靠提前拿到预售款，可以用少部分资金"撬动"大规模资产，进行滚动开发，拉长了房地产开发周期，这会使投资和投机性需求大量涌入。扩大成品房覆盖面的政策实施后，开发商无法再这样操作，相当于降低了杠杆，也可以从某种程度上减少投资和投机性需求，即从供需两端抑制投机炒房、炒地行为，能更好地使住宅回归居住功能，这是《意见》重要的出发点。”

　　同策研究院总监张宏伟分析，成都市政府颁布的《意见》，实质是打破中国房地产市场目前正在实行的预售制度，此举将对房企发展产生较大影响。成都的新政将进一步实现房地产市场“去杠杆”化，降低房地产开发项目的资金周转，减少资金使用效率，提升开发资金使用成本，对房企的融资能力提出严峻考验，房企之间的竞争将更加激烈。

　　张宏伟同时表示，由于成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期，无形中也增加企业的融资成本，所以这一部分利空很可能转嫁到房价上，预计到2022年的几年间，成都的房价会有所反应，未来价格将进一步走高。

　　探索建立长效机制

　　上海（楼盘）房掌柜二手房总经理宋会雍表示，成都颁布的《意见》，从社会需求角度看，可能会让购房者的选择受到一定限制。成品房建立起来后，会有相对统一化的标准，而购房者在选购中的要求往往是多样的。“有的购房者可能喜欢简装，喜欢朴素，但如果看到的成品房装修成本比原来预计的高，显然就增加了成本。相反，有的购房者可能觉得装修风格太简单，会再翻新。因此，成品房如果全覆盖的话，一定程度上会造成重复装修，不可避免地会导致资源的浪费。”

　　但同时，宋会雍表示，如果地方政府着力推动该项新政实施，从行业发展来看，可能是一个较好的增长点。“如果推广成品房，必然会带动一系列"刚配"装修项目的发展，在拉动相关行业发展方面会有一个硬性的底线，或会带动相关行业增长。”

　　在十九大的开幕式上，习近平总书记强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　周景彤表示，成都市推出成品房全覆盖，与之前很多城市推出“租售同权”等政策的初衷一致，核心目的都是让房子回归居住功能，是一种对长效机制的探索，很有意义。成都的《意见》对其他城市也会产生一定影响，一些城市可能会跟进，但也不排除有些城市另辟蹊径，颁布其他措施来达到同一个目标。

　　张宏伟也认为，成都市颁布的成品房销售新政，符合长效机制。“自去年楼市"去杠杆"以来，市场已出现明显变化，房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度下降。在加速推进金融"去杠杆"的大环境下，房地产市场也会继续迎来调整。因此，成都颁布《意见》，未来核心一二线城市都有可能效仿，这或将成为楼市长效调控机制的一部分。”