和讯房产消息 2016年，中国商业地产整体进入震荡调整期，商业地产从增量时代进入存量时代，商业地产中国活力城市格局重构。在此过程中，哪些城市仍坐稳商业地产“领头羊”位置？谁又成功突围成为“黑马”？中外开发商们又瞄准了哪些城市？近日，由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的2017《中国商业地产活力40城》报告为您一一揭晓答案。

京沪地位难撼动

市场已明显分化为三个梯队，上海（楼盘）和北京（楼盘）优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。

一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中。

另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。业内认为，在未来很长一段时间内，上海和北京的商业化程度都很难被国内其他城市超越。

黑马“成都”成功突围

值得关注的是，虽然与北京、上海还有一定的差距，但今年登上第三名的成都零售和购物中心指数突出，排名超越广深，成为第二梯队中杀出的一匹黑马。

成都属于典型的消费流入型城市，且高净值人群庞大。至2016年底，成都可投资资产超过1千万的人群总数已经达到5-10万人，为城市的零售型商业发展提供了良好的需求基础。位于第二梯队城市的项目可加强对北上消费热点的追踪和洞察，以寻找调整方向，引领所在城市消费热点。

三梯队休闲业态整体偏弱

三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛，在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。三梯队城市数量庞大，人口众多，亮点项目将有机会引领当地生活方式的升级。

例如，2017年4月开业的徐州（楼盘）苏宁广场，在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和MUJI等品质型休闲品牌，成功引领了徐州商业水平的升级，开业首日迎来50万人流、4800万销售额。

此外，休闲基础设施相对发达的长沙（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、无锡（楼盘）、南通（楼盘）可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。

1线和1.5线城市外资开发商主战场

2016年知名外资开发商投资的新开业商业项目总量增加10个， 90%集中在1线及1.5线城市。其中，上海、武汉（楼盘）和青岛（楼盘）均新增2个项目，北京、深圳（楼盘）遇冷。

未来几年， 即将开业的外资项目同样大部分集中于1线和1.5线城市。43%的项目将亮相于上海，其余将在沈阳、重庆（楼盘）、大连（楼盘）、苏州（楼盘）开业，同时二三线城市的比重略有提升。郑州嘉里中心、福州（楼盘）嘉里中心、昆明（楼盘）恒隆广场等项目的开业将为当地的商业地产带来新的活力。

在2016年已披露的购物中心大宗项目交易中，1线和1.5线的购物中心数量占到47%的比例;一二线的购物中心占比总量达到77%。

本土开发商开始下沉“二三线城市”

随着近几年一线城市土地政策的收紧和市场竞争的加剧，未来一线城市新增供应将逐渐缩紧，转向以旧改项目为主的存量市场。本土开发商加大了在二三线城市的拓展力度，品牌输出模式加快了其下沉步伐，预计将带动二三线城市的消费升级。

在本土知名商业地产开发商中，万达对2016 年及未来几年新增项目数量的贡献最大。2016年，万达新开业52个商业项目，多数集中于三四线城市；其中，轻资产项目21个，占比40.38%。

一线城市中，新增项目主要集中在北京，未来3年开业项目中北京占比七成。

                                未来的商业创新是什么样子？

1、技术干预更加频繁

电商、共享经济、无人零售只是开始，技术对实体商业的干预将会更加深刻，也更加频繁。正如无人零售提出了一种优化传统零售业成本结构的可能方向，引发行业对标准化服务与个性化服务组合的重新思考。技术对商业的影响不仅来自于消费者行为习惯的改变，更为我们提供了一个重新思考和优化行业逻辑的契机。

电商与百货、购物中心十余年的纷争，让实体商业的从业者对新技术经历了从傲慢到惊慌，再到适应发展、去粗取精、共同繁荣的过程。当前人们的生活节奏、技术更新节奏、行业变革节奏都在加快，异业入侵型的技术颠覆将成为商业新常态。技术创新能力将成为继时尚产业之后又一个激发城市商业创新的新力量。

2、深穗杭蓉引领商业创新

北京和上海因市场消费理念超前、小众社群文化聚集，仍旧在商业创新上占据领导地位，如阿里总部虽位于杭州（楼盘），但首届造物节依旧选址上海。

具有“创业天堂”、 “宇宙中心”之称的北京在互联网人才聚集方面占有极大优势，2016 年互联网从业人员高达417.8万人，约占全国互联网从业人数的1/4。高校聚集，计算机、软件人才供应充足，为行业不断注入新的血液。同时北京实体商业发达、城市居民消费理念超前，在商业创新方面值得期待。上海与杭州、广州（楼盘）与深圳则形成了良好的互动。

值得关注的是商业活力指数突出的成都，对IT人才也具有较大的吸引力，跻身第二集团军。阿里巴巴、腾讯均已开设成都办公室，成都自身也孕育出了百词斩、咕咚等多个活力互联网公司。

3、地下商业或成新亮点

共享单车和共享汽车已经出现在我们身边，据 HIS Markit预测，全球自动驾驶销量在2025年将达到60万辆。无人驾驶和共享经济产生将共同提高汽车的使用效率，城市所需汽车总量得到控制，闲置汽车数量减少，移动中的汽车增多。由此将带来停车需求减少，特别是市中心停车需求会得到大量缩减。一方面未来商业在规划中的车位配比将有可能减少；另一方面，现有停车场面积或得到释放，地下商业的整合运营能力成为下一个城市商业亮点。