受房地产调控政策持续深入影响，楼市中的投机行为已得到明显抑制。与此同时，无论是商品房价格、商品房销售数据，还是房地产开工投资等情况，均出现了明显降温。进入11月后，三四线城市仍然继续加码楼市调控，其中推进租赁市场发展与限售是主流。

　　值得注意的是，从去年开始，随着住房租赁市场不断的利好政策出台，租赁市场迎来了前所未有的机遇期。在此风口下，房地产市场整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大变化。业内人士指出，未来我们的房地产市场可以说将演变成三轨制，即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。而从未来的发展上看，租赁住房的比重会越来越高。

　　住房租赁市场迎发展机遇

　　第三方研究机构数据显示，从开发、交易到资管，目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右，其中租赁市场规模为1万亿元。随着房地产市场“转轨”，存量市场快速发展，租赁市场规模也将迅速扩大，据预测，2020年将达到1.6万亿元，2025年将达1.9万亿元，2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……

　　高涨的市场预期从一定程度上来自于租赁政策的支持。在住房体系的顶层设计上，党的十九大报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　在国家层面，多部门联合出台了发展租赁市场的政策文件。在2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，2017年5月，为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为，住房城乡建设部又下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，公开征求意见。7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）等12个城市开展首批试点。

　　全国多个城市也密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供了“土壤”。近期，全国有近20个城市陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京（楼盘）、杭州（楼盘）等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川（楼盘）等地开展REITs（房地产投资信托基金）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

　　据了解，目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。不可否认的是，资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段，助其开拓融资渠道以及降低融资成本。

　　除了政策支持外，金融机构的介入也在一定程度上“助攻”长租公寓的发展。截至目前，已有建设银行(601939,股吧)、中国银行(601988,股吧)、中信银行(601998,股吧)等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。

　　“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而在租赁政策的鼓励下，如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。

　　未来楼市将成三轨制

　　在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁市场的发展步伐有所加快。

　　易居研究院综研中心总经理崔霁表示，从党的十九大报告中可以看出，“房住不炒”的大方向不会改变。也就是说，去投资属性、回归居住属性是必然趋势。那么，如何落实呢？这就需要建立多主体供给、多渠道保障以及租购并举的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制。

　　在崔霁看来，当前的“四限政策”（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，而综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产健康发展才是长效机制。事实上，房地产长效机制已经在来的“路上”，比如住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立分类调控的土地供应机制以及完善的市场化住房租赁制度等。

　　链家研究院院长杨现领认为，中国的住房租赁市场将迎来重大改变，并且在政策利好和市场蓬勃的大环境下，万亿元级的租赁市场会吸引更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

　　“中国发展住房租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。”崔霁也表示，过去我们的房地产市场虽说是双轨制，即市场化商品住房和保障住房，但从占比上看，保障房占整个住宅存量中的比重不到10%。党的十九大之后，房地产市场可以说将演变成三轨制，即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。 （杜雨萌 陈 聚）