■本报记者 王丽新

　　时隔8个月，再见曹舟南。

　　“现在我能睡着了。”曹舟南告诉《证券日报》记者。

　　今年3月下旬，在北京一家茶馆，彼时，作为宋卫平的接班人，绿城中国的总裁，曹舟南告诉记者，“睡不着”是常态。用他的话讲，“只要有一块地套住，绿城就再也没有机会了，万劫不复。”

　　7个月之后，绿城中国开启反周期拿地模式，不足两个月时间里连拿10余幅地，耗资近300亿元。仅北京一幅地块，就将180亿元货值收入囊中。700亿元计划拿地金额已经快花完，每一分钱，曹舟南都花的精打细算，用他的话说，我自己花钱不眨眼，但对公家的每一分钱都很敬畏。

　　由“初时艰难”，到“恢复元气”，再到“良性发展”，曹舟花了三年时间。时至今日，曹舟南才放下担忧，绿城的步伐也更为稳健。他直言，2019年，绿城的销售规模，利润规模都将上一个台阶。未来，百亿元利润或许不是梦。毕竟，绿城的代建业务平台每年至少为集团贡献12亿元利润，未来规模将递增。

　　接下来，曹舟南将再做一件大事，即继全面预算管理之后，推行事业合伙人制。同时，调整产品线，向60%的项目要利润，要周转率。

　　完成了土地换仓和加仓之后的“千亿绿城”，要走的路已然清晰。

　　逆周期集中拿地补仓

　　土地补仓，是绿城中国2016年以来便一直扛着的压力，直至今年四季度，这一压力才算暂时卸下。

　　2016年，全国地王频出，一、二线核心城市典型地王超过50宗，有机构曾统计，高溢价地块超过330多宗。彼时，绿城的股东结构刚刚稳定，三、四线城市压了不少货，账上的资金不足以支撑绿城去拿高价地。退一步说，即使绿城当时有充裕的资金，曹舟南也不会再拿绿城去冒险。

　　市场变化给了绿城机会。在曹舟南接手绿城的三年里，以往三、四线城市最难卖的库存，曹舟南把其换成了790亿元现金，这是绿城中国如今现金充裕的重要支撑力，也是能够瞅准时机，一举进入逆周期拿地模式的重要砝码。

　　但是，曹舟南几乎忍了一年时间，才下场拿地。这期间，绿城的投资团队也曾先后到年初较为火热的一、二线核心城市周边看地，但终未出手。这期间，多方压力曾先后造访，责问绿城为何还不补仓，但曹舟南坦言，最终股东还是很给力，理解也给予支持。

　　进入今年三季度后，土地市场走向与曹舟南的判断开始呈现出一致性曲线时，绿城开始在土地市场集中发力，而且多城齐发。其中令业内津津乐道的是，11月初，绿城拿下了北京总价86亿元年内总价最贵地块，而且是以低于绿城的预期拿下的优质土地。为此，曹舟南在北京坐镇了一个星期。

　　截至目前，今年绿城在全国已经拿地超过20宗，拿地金额超过600亿元。据曹舟南透露，启动这一波拿地投资周期后，补充的可售货值超过1265亿元。

　　“在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2，但土地红利消失后，现在北京有些地块这一配比关系甚至为1：1.3或者1：1.4，这个变化很可怕。”曹舟南解释道，在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，好地花10亿元，可以产生20亿元销售货值，但现在，在北京、深圳这些城市，10亿元买的地只能产生13亿元销售货值，土地红利已消失。

　　但是，“我们现在拿的地，哪怕房价下跌30%，仍有抗跌的能力，还有空间。”曹舟南称，明年，绿城还将拿出700亿元拿地，权益拿地金额支出大约占一半。值得一提的是，在曹舟南力推的全面预算管理体制预算下，预计接下来现金流充裕，一旦市场有机会，绿城现在有能力抓住。

　　提高盈利加快周转率

　　土地实现换仓，可售货量储备由三、四线城市转向一、二线城市后，接下来，绿城有意增加对中端产品线的投资，甚至可能会建立中端产品的品牌。

　　按照曹舟南的设计，绿城的产品线结构将维持“橄榄型”模型，即“二六二”。具体来看，即“20%继续为绿城品牌做价值，哪怕微亏，我都认了；60%部分是做盈利项目，追求周转率和盈利空间；剩余20%可以尝试做第二品级产品，就是在中端产品里做’性价比’最高的产品。”曹舟南如是称。

　　调整产品线的背后，是试图平衡市场环境、财务指标与销售规模增长的考量。“绿城原来的受众率太窄，2%的顶端人才买得起绿城的房子，产品精雕细琢，定价太高，投入成本也很高。”曹舟南直言，经历过三年大调整之后，“在建安成本方面，我们已经可以与中海对标，甚至有些项目比中海还低。”

　　基于现在拥有的营造能力的优势，绿城可以适当扩大受众面，曹舟南计划把受众面扩延至5%，这意味着绿城未来将有一批总价比以往高端产品低，’性价比’高的中端产品入市。

　　不难看出，这是基于居住需求投放的产品，也是能够换取销售规模的项目。对于规模的看法，曹舟南也在改变，“不得不承认，规模虽然是虚的，但是意味着行业地位，我也开始重视起来。但是，企业的核心竞争力是产品的营造力，纯粹靠资本运营、规模增长，抛开核心竞争力，做得越大，死得越快。这两年，绿城会将规模稳定在1200亿元-1500亿元。”

　　值得一提的是，无论是利润规模还是销售规模，其他房企不可比拟的绿城中国独有的核心优势则是待建业务，预计今年将创下300亿元销售额，每年拿到的代建费将转化成纯利，预计每年至少12亿元。

　　而对于非销售型的持有物业的轻资产化，曹舟南已把酒店等持有物业集中起来，组建绿城资产集团，力争通过金融化、证券化等方式，盘活存量资产，换得低成本资金。

　　时至今日，绿城的业务已经完全走入正轨。用曹舟南的话，2019年，绿城将迎来“爆发期”。

　　布局妥当，收获期将至，令曹舟南操心的，是人才管理和市值管理。

　　“明年要集聚力量推行事业合伙人制。”曹舟南向《证券日报》记者透露道。

　　目前来看，绿城的发展已得到各方股东的认可。曹舟南向《证券日报》记者透露，“我与宋总(宋卫平）经常微信交流，尤其在市场波动时”。曹舟南甚至开玩笑称，“我和宋总现在靠眼神就可以交流”。

　　看来，对当下绿城的发展，作为联席主席的宋卫平和刘文生都是满意的。