时代在变，行业在变，房企也在变。面对市场形势的风云变幻，自去年6月起，长期主要从事商业地产开发与运营的宝龙地产为践行"有质量的增长"，全面开启了自上而下、由内到外且是全生命周期的系统性变革，并将其作为《宝龙地产控股五年发展规划》（2016~2020年）的核心要义，由宝龙地产总裁许华芳亲自挂帅，在集团总部和全国各分公司日常运营管理流程中稳步推进实施。

　　这场很少被媒体和业内同行予以深度关注的"再造革命"，从某种意义上全面勾勒出了宝龙地产在2020年前的战略发展方向和运营管理逻辑，"再造一个全新的宝龙地产"是这场革命的终极目标，也是宝龙地产针对全行业都在呼喊的"顺应新形势、拥抱新时代"作出的内涵式回应。

　　时隔1年半，综合宝龙地产2017年在市场拓展、多元化经营、模式创新、销售业绩以及第三方评价等各个方面的表现，宝龙地产的这场"再造革命"效果逐渐显现，正加速推动着该公司逐步实现由"量"到"质"的蝶变。

　　战略："走数量"转向"走品质"

　　坚持以企业为质量提升主体。加强全面质量管理，推广应用先进质量管理方法，提高全员全过程全方位质量控制水平。弘扬企业家精神和工匠精神，提高决策者、经营者、管理者、生产者质量意识和质量素养，打造质量标杆企业，加强品牌建设，推动企业质量管理水平和核心竞争力提高。《中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见》强调，务必以提高发展质量和效益为中心，将质量强国战略放在更加突出的位置，开展质量提升行动，全面提升质量水平，加快培育国际竞争新优势，为实现"两个一百年"奋斗目标奠定质量基础。

　　党的十八大以来，党中央、国务院一直高度重视质量问题，更是把质量发展上升到了国家战略的高度，为此陆续出台了一系列政策措施。作为我国城乡建设事业的重要参与力量，房企要想获得持久的市场竞争力、在可持续发展道路上稳健前行，更要坚持以质量第一为价值导向，进而为推动我国经济社会发展进入"质量时代"作出力所能及的贡献。

　　经过数十年在房地产行业里摸爬滚打，宝龙地产在实践过程中深知：赢得大众口碑和市场领先地位的根本在于保证建筑品质与质量，宁可牺牲规模也要坚持品质路线不动摇，必须始终视质量为企业的生命线，以此筑就品质标杆。2010年年初将总部移师上海后不久，宝龙地产便逐步确立了"以上海为中心，深耕长三角"的全新发展战略，紧接着在2011年，时任宝龙地产执行总裁的许华芳就确定了三年"宝龙质量年"的发展目标。

　　至今，宝龙地产内部很多人都还清楚地记得这样一个例子：有个项目的大理石有极小的色差，公司最后给出的解决方案是敲下来重新铺。这一敲，成本就多了几千万元，但宝龙地产没有丝毫迟疑。品质第一已经成为宝龙地产的首要准则。

　　"我要特别强调，质量是公司的根本，质量面前没有借口，这也是每一位宝龙人的使命。"在《宝龙地产控股五年发展规划》（2016~2020年）首页《致全体宝龙同仁的一封信》中，宝龙集团董事局主席许健康这样写到。

　　以"聚焦、精品、资本"为核心，以"精益管理、精筑无痕、流程再造、品牌战略"等为内部抓手，致力于发展成为"受人尊重的中国领先的城市综合体运营商"的宝龙地产，已将"走数量"转向"走质量"确立为公司战略转型重中之重，不再盲目追求规模上的速度，而是回归产品品质为王。1年多时间里，宝龙地产完成了各系统品质标准、管理界面打通，并结合现有产品特性，对产品品质进行了全面升级，提炼出了"精筑无痕"的品质体系，同时落实到内部管理中。

　　以"工程管理提升"为例，大到质检管控体系完善及执行的流程管控，小到垫层标准做法、下沉庭院标准做法、景观铺装成品保护标准这些细节规范，一共大大小小13个课题，由宝龙地产各个业务板块的负责人带头，各个击破。

　　除了实施品质化、精品化战略，宝龙地产还在积极推进多元化发展战略，通过充分发挥自身资源积累优势，大力发展地产、商业、酒店旅游、文化等产业，已逐步实现了多元化产业协同发展的全新战略格局。

　　相比其他在多元化发展中的企业而言，宝龙地产的独特在于借文化艺术产业打通地产、商业、酒店旅游等各产业链条，很好地实现了各个产业之间的协同发展，也由此确立了宝龙地产在一二线城市的商业地产领军企业地位，更为宝龙地产在风云变幻的大市场环境中形成较强的核心竞争力、实现业绩稳定增长打下了坚实基础。2017年11月21日，标准普尔正式上调宝龙地产评级，评级展望稳定。

　　管理："粗放式"转向"精益化"

　　效益是评价一家企业好与坏的重要标尺之一，决定企业效益的不止是外部拓展，还有内部管理，管理其实也能出效益。在《中国建设报》总结分析的近年来各大品牌房企转型创新实践案例中，强化管理体制改革的案例不多，宝龙地产可谓其中较为典型的一家，由"粗放式管理"转向"精益化管理"，"向管理要效益"如今已经成为宝龙地产上上下下的自觉行动。

　　"精益求精，管理之道没有终点。对于宝龙地产而言，每一次管理体系的升级，都是对行业变革与公司转型的回应。通过管理的精细化向内部要利润，'精益管理'将成为公司长效管理基因。"宝龙地产总裁许华芳表示。

　　作为宝龙地产未来长期坚持的管理理念，"精益管理"源于精益生产，是衍生自丰田生产方式的一种管理哲学，由最初的在生产系统的管理实践成功，已逐步延伸到企业的各项管理业务，也由最初的具体业务管理方法，上升为战略管理理念，其核心是通过提高顾客满意度、降低成本、提高质量、加快流程速度和改善资本投入，创造出尽可能多的价值，为顾客提供新产品和及时服务。

　　之所以要长期坚持"精益管理"，源自宝龙地产伴随行业发展变化而主动作出的战略调整总结，在此过程中，对中国时代变革和行业前景，宝龙地产有着自身独到的观察和科学预判。"房企的生存法则已从资源占有型向管理经济型转变，地价上涨、售价趋平，企业需要从内部管理入手，实现内涵式增长；管理模式要从粗放式向精益化转变，既要精又要益；管理方法也从经验管理向科学管理转变，强调经验积累，与科学方法结合，实现管理的制度化和规模效应。"

　　对此，宝龙地产总裁许华芳表示："一是通过管理的精细化向内部要利润，从粗放到规范再到精益；二是通过环节延伸向价值链后端要利润，开辟新的可持续的盈利点。未来宝龙地产将在商业营运环节的精准化、定制化、互联网化方面发力。"这是宝龙在启动新5年战略之前明确表达的企业管理将走精细化路线。

　　2016年被宝龙地产总裁许华芳定义为"行动年"，围绕"精益管理"，宝龙地产内部已组织地产、置地、商业各板块管理层启动了"立项筹备会"、"立项研讨会"、"倡导者培训"等各项工作。2017年，宝龙地产"精益管理"改革扎实稳步推进，由点到面，由简到繁，由基层到总部，由作业现场到企业整体，鼓励全员参与，注重文化氛围的营造，效果已经显现。

　　"精益管理"的落地，让宝龙地产整个业务流程有"法"可依，大大提高了各方面的工作效益：市场拓展方面，2017年宝龙地产先后在上海、杭州、宁波、南京、无锡、舟山、晋江、绍兴等长三角城市圈斩获优质地块，截至目前项目数量超过80个；商业综合运营方面，新开业2个宝龙广场，新增1个轻资产项目，截至目前已开业商业综合体34座；自营酒店方面，江苏淮安艺悦酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店3大自营艺术酒店集中亮相；文化艺术方面，宝龙艺术中心、言午画廊展览不断，上海宝龙美术馆顺利开馆。至此，由地产、商业、酒店旅游、文化艺术共同构成的宝龙地产控股体系在2017年不断走向完善。

　　运营：全面实施"流程再造体系"

　　凭借宝龙地产的品牌号召力和多年的商业运营经验，宝龙地产与外部知名品牌强强联手，与家乐福、沃尔玛、卜蜂莲花、星巴克、肯德基、哈根达斯、都宝路、CK、C&A、中影国际影城、孩子王等数十家国际优质品牌商户形成"战略发展合作"关系，一方面为宝龙地产的品牌升级之路储备优质资源，同时，宝龙地产的特色优势也为品牌商家提供更充分的专业运营服务。

　　为进一步提升运营能力，宝龙地产陆续打通了融资、开发、销售、运营等各个环节，将企业理念逐渐渗透到每一个环节。宝龙地产在全国的商业运营项目不断增加，也充分证明其商业运营能力得到市场各方的认可。除此之外，宝龙地产还着手从最终消费者需要出发来设计上游输入，支撑轻资产运作模式。

　　在产品品牌战略上，宝龙地产对产品体系进行了升级换代，更新后细分为三大产品线：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场，分别对应为超高端产品、高端产品、中端主流产品。3个产品线所针对的是不同城市需求及不同消费群体，在经营特色、购物体验设计和商业模式选择上各有偏重。目前，全国各地已开业的34座商业综合体正为当地居民带来全新体验，为城市商业注入更多欢乐与精彩。

　　除了强调内涵式增长、转型有质量的增长、更加重视精益和效能外，在组织运营体系变革上，宝龙地产于2016年下半年开始全面实施的"组织流程再造体系"已经发展成为确保企业组织有机生长的"秘密武器"。

　　以"高品质"、"商业-开发协同"为主线，2016年下半年至今，宝龙地产着力解决的是全流程上的高品质要求植入以及确保商业运营和地产开发体系的无缝衔接、有效互动。针对流程再造项目，宝龙地产通过一系列的研讨、分析，寻找项目开发全过程中影响最大的因素，全面融入到流程指引和成果标准中，以确保流程体系能够有承载起"精筑无痕"质量品质要求在管理上的落位。

　　以设计为例，设计评审环节是房企较容易疏忽的地方，往往是技术部门接到设计院发来的图后，审查一番就上报了，商业、营销、成本、工程等条线的参与度、存在感都较弱，或者虽然发给相关条线审图，但不重视当面沟通，过于依赖"图来单往"，不能很充分地交换意见，导致设计感很好，但在工程建造时达不到要求而不得不降品质施工，既影响最终品质也降低效率。为此，宝龙地产通过整理跨条线的专业评审标准、明确工作形式、提高审图质量，确保设计一次做对、做好。

　　作为专注商业综合体开发和运营的企业，宝龙地产商业体系和地产开发体系间的配合互动已形成较为默契的标准。但随着商业地产竞争环境的变化以及电商新思维、互联网新业态及新品牌等对实体商业项目的冲击，对宝龙商业地产项目的开发效率、管理语言、互动标准等都提出了新要求。为此，公司及时提出要全面梳理和审视管理流程中的业务协同点，进行针对性的再造提升。

　　这类协同环节成为宝龙地产"流程再造"的重点关注范围。宝龙地产在现有界面标准基础上，通过逐一识别、全面分析两大体系间协同工作的有效性、标准的适用性，对需要改进流程和强化管控、升级标准的列入再造清单，推动了现有问题的逐项解决、实现管理的高效精细。

　　另外，宝龙地产的"流程再造体系"还在着力解决一个基础性问题，即新时期下如何落实"简化管理"。持续发展的企业很容易陷入管理越来越细、效率反而越来越慢的怪圈，即所谓的大企业病，其根源在于随着业务部门越来越多，对工作效率、工作质量、风险管控的权衡变得越来越复杂，通常情况下"不出乱子"成为很多企业的首要考虑。由此导致不少企业内部的流程完整走下来要经过十多个甚至更多的环节，表面看该覆盖的部门都覆盖了，面面俱到控住了风险，实际上牺牲了巨大的效率。宝龙地产在控制好关键风险的同时大胆简化内部管理环节，使企业经营变得轻快灵活，大大提升了运营效率。

　　追求规模的确没错，这是赢得行业话语权的必要路径，但在追求规模扩张的同时，万万不可忽视产品品质及运营能力的锻造升级。正如宝龙集团董事局主席许健康所言，新形势下，企业自身要解放思想，通过创新升级实现突围，企业自身的作为始终是创新升级的关键。而这，也正是宝龙地产深入践行"再造革命"、正加速实现从"量"到"质"蝶变带给其他房企和整个行业的启示。

　　研究札记：

　　做受人尊重的企业是一种信仰

　　信仰难得，有信仰者，有力量！无论是当下，还是未来，致力于做受人尊重的企业、做受人尊敬的企业家，都是一种难得的信仰，必须推崇。

　　"希望宝龙地产的每一个项目都具有生命力，能经受住市场的竞争和时间的考验。"宝龙集团董事局主席许健康说的这句话，在任何语境下都值得尊敬。在致公司全体员工信中，许健康还说："未来5年，我们将以上海为中心辐射长三角，在营MALL50个，同时把产品品质、管理水平、队伍素质等方面提升到更高的层次，致力成为受人尊重、中国领先的城市综合体运营商。"

　　为此，2016年起，站在新五年规划发展起点上的宝龙地产，面对市场形势的风云变幻，在深刻反思过去发展道路的基础上，将"有质量的发展"作为新时期公司的新方位，主动求变、主动谋变、科学应变，在战略层面，由"走数量"转向"走品质"；在管理层面，由"粗放式"转向"精益化"；在运营层面，全面实施"流程再造体系"。

　　通过1年半左右的积极实践，宝龙地产的这场由里到外、自上而下、体系较为完整的"再造革命"，带给宝龙地产的是全新的行业形象，无论是之于投资者、合作方，还是之于业主、地产圈。

　　在对宝龙地产经营管理模式变迁深入详细的研究过程中，"做受人尊重的企业"屡次被宝龙地产创始人和高管们提及，这并不是一句口号、一句套话、一句空话，而是一个个细节的改变和一次次实实在在的行动，体现在这场"再造革命"的具体实践过程中。

　　在地产行业，"地段，地段，还是地段"一直被奉为经典，"地段"红利也确实曾经带给开发企业、投资者、购房者诸多财富神话，但行业一步步发展到今天，早已从"粗放时代"进入"精细化时代"，"品质红利"越发重要，也更能代表当下时代的显着特征，更契合人们日益增长的对美好生活的向往。

　　在党和国家高度重视和大力倡导下，在相关监管制度体系越来越健全的背景下，相信从今往后，会有越来越多的房企重新回归到产品和服务质量为王的精神本原，从规划设计、施工把控到精装工程、项目交付，再到客户服务、物业管理，乃至全产业链条上，实现房地产产品品质和服务质量新一轮的更新迭代。

　　宝龙地产以追求质量为核心内涵的"再造革命"实践充分证明：质量就是效率，质量就是价值，质量决定长远发展。在竞争日趋激烈的市场环境下，处在转型升级中的房企要想赢得市场占有率，要想在市场竞争中立于不败之地，仅仅依赖规模、体量上的优势是不够的，也是低层次的，唯有坚持品质，唯有追求有质量的增长，才真正值得尊敬。

　　2017 宝龙地产大事记

　　2017年11月30日，宝龙地产旗下参股公司竞得浙江省舟山市临城新区新城商业中心LKc-4-11地块。这是继10月27日首获舟山项目后，宝龙地产在舟山布局的第二个项目。

　　2017年11月21日，标准普尔宣布上调宝龙地产评级，长期企业信用评级从"B"升至"B+"级，优先无担保票据评级由"B-"升为"B"级，评级展望稳定。

　　2017年11月18日，在喜迎复旦大学上海医学院（原上海医科大学）创建90周年之际，由宝龙集团发展有限公司、上海豪盛投资集团有限公司共同捐资建设的"复旦大学康泉图书馆"大楼揭牌。

　　2017年11月18日，"上海宝龙美术馆开馆庆典暨书藏楼珍藏展、美术馆开馆展开幕仪式"在上海闵行区宝龙美术馆盛大举行。

　　2017年10月26~27日，来自境内外16家专业金融机构的分析师和投资者参加了宝龙地产2017年度反向路演。

　　2017年10月27日，宝龙地产竞得浙江省舟山市普陀区一综合用地。地块位于半升洞码头西，滨港路以北，占地面积101866平方米。

　　2017年10月20日，宝龙地产竞得南京市高淳区一住宅、商业用地，其中住宅占比超70%，占地面积79619平方米。

　　2017年10月16日~19日，宝龙地产邀请全国20余家主流媒体共赴杭州，感受宝龙综合实力的同时鉴证宝龙"坚定地走品质发展之路"的系列成果。

　　2017年10月10日，宝龙地产竞得绍兴市袍江新区22号大型商住用地，其中住宅占比超90%，占地面积198255平方米。

　　2017年8月25日，宝龙地产竞得杭州市临安区一大型商住地块，占地面积120783平方米，建筑面积333361平方米，是宝龙地产在临安获得的第二个项目。

　　2017年8月24日，宝龙地产中期业绩发布会举行，截至2017年6月30日，6个月之综合业绩：合约销售额约为90.61亿元人民币，较同期上升20.7%；总收入约76.31亿元，较同期上升22.6%；毛利率为36.2%，保持行业领先水平。

　　2017年8月18日，宝龙地产竞得无锡新吴区一集住宅、商办、商业于一体的大型综合性项目，占地面积248782平方米，建筑面积342000平方米,未来将打造成集居住、商业、办公等于一体的大型综合社区。

　　2017年6月28日，宝龙地产成功竞得福建省晋江市池店南片区一地块。这是宝龙在晋江布局的第4个项目，也是其在海西经济区的第14个项目。

　　2017年6月24日，四川省阿坝州茂县叠溪镇新磨村新村组富贵山山体突发高位垮塌，宝龙地产成都城市公司在灾后第一时间向四川省慈善总会捐款200万元人民币，用于抢险救灾和灾后重建，同时倡议社会各界共同关注灾情。

　　2017年6月21日，宝龙地产以12.7亿元竞得杭州临安一商住地块，这是宝龙在杭州的第8个项目，总占地面积约94900平方米，建筑面积248200平方米。

　　2017年6月7日，宝龙地产成功竞得上海杨浦区定海社区一商办项目。这是宝龙在上海的第16个项目，占地面积36489平方米，建筑面积109469平方米。

　　2017年5月5日，宝龙地产成功摘得浙江省宁波市江北区天水1#地块。自2016年11月宝龙地产首入宁波后，短短半年内，已在宁波成功布局5个项目。

　　2017年5月4日，全国政协委员、时任全国工商联副主席、宝龙集团董事局主席许健康陪同全国政协副主席、时任全国工商联主席王钦敏先生一行赴贵州省毕节市考察、调研定点扶贫工作情况。

　　2017年4月24日，国泰君安证券宣布：宝龙地产因稳定盈利增长预期且估值低，故上调其评级至"买入"，目标价4港元。

　　2017年4月6日，国际权威信用评级机构穆迪再次上调宝龙地产评级，企业评级从"B2"升至"B1"级，优先无担保票据评级由"B3"升为"B2"级，评级展望稳定。

　　2017年3月29日，宝龙地产在上海宝龙艾美酒店召开2016年度业绩发布会。2016全年，宝龙地产录得合约销售额约人民币176.42亿元，较2015年上升约23.3%；总收入约人民币142.96亿元，较2015年增加约20.1%。

　　2017年3月3日，全国政协十二届五次会议开幕，全国政协委员、时任全国工商联副主席、宝龙集团董事局主席许健康提议：推动地方企业加快实现创新、升级。

　　来 源：中国建设报

　　编 辑：chenhong