最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举：2015年之前万达投资海外150亿美元，2016年初投资印度100亿美元;自2014年至今，安邦保险在海外累计投资了135亿美元。万达是中国最大的民营房地产集团，而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外，这是房地产开发投资完成额:累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。

如上图所示，自2005年7月以来，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳:新建住宅价格指数极度正相关，相关系数为0.94。自2014年12月开始，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长，用对数周期性幂律模型(LPPL模型)可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌(预测时间误差以月为单位)，滞后6个月，深圳:新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳楼价将于明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。由于深圳上海两地房价高度正相关，上海的房价本身也应该会在明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年上半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。

上证A股指数(蓝色，左轴);沪市融资余额(红色，右轴)，数据来源:WIND资讯时间跨度：2014年7月14日--2016年1月18日(A股超级疯牛启动--至今年春节前)，数据来源:WIND资讯

政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢?答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。这样一来，房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，至此，政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆，而中国大妈(居民户)的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高，甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

在时间点上，政府在这个时候出手楼市，相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈(居民户)已经深陷其中，成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图：

样本住宅平均价格:百城平均:同比(红色，右轴);居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和(绿色，左轴)，数据来源:WIND资讯

注意，居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高：

三.房地产去库存的金融经济学本质

如上图所示，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，目前的楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值，且显著高于前期高点，但是房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置，这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆，机构资金呈流出姿态。用一个时髦的词汇来讲，这就叫“去库存”。

从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。

六.楼市的场内配资和场外配资的配比和规模将远远超乎我们的想象

从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。