种种迹象表明，自2016年10月限购令重启到当年年底调控加码，再到2017年4月“最严限购令”发布，限购、限售，调控收效明显，房价过快上涨的势头受到了抑制，济南的住宅供应、房价及土地市场已经发生了很大的变化。

很长时间以来，济南因身为山东省会却形似“大县城”、“大农村”而广受诟病。今年济南创城动作很大，效果显著，城市面貌焕然一新。11月，济南喜获“全国文明城市”。

济南楼市供应也大幅减少，1-9月份济南新房住宅供应36395套，同比去年1-9月下降57.2%。王倩认为，其中一个原因是济南楼市调控加强了商品房预售审批管理，提高商品房预售申请门槛，要求12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后方可办理商品房预售许可。预售审批新规拉长了楼盘加推入市的周期，直接导致济南楼市新增供应不足，供需失衡，不少楼盘出现了“无房可卖”，新加推楼盘普遍要求全款或者首付六成，“开盘光”屡见不鲜。

从2014年开始，济南发展加速，各项指标增幅较快。济南确立“打造四个中心、建设现代泉城”发展战略以来，以CBD文博片区为代表的区域发展带动了整个东部发展步伐，城市更新全面提速，高铁、高速公路网、轨道交通、市内高架路网、CBD、商业综合体、学区教育配套等城市公共服务和基础设施建设逐渐完善，带动了济南区域首位度不断提升，综合实力、竞争力不断提高，拉动了城市升值、房屋增值。外来人口不断流入、融入济南，又给房地产市场带来了新的需求。5月18日，为满足来济就业、大学生落地、外地人才引进等群体等非本地刚需购房者购房的问题，济南适时出台实施细则，规定“本科及以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策”，这意味着本科及以上的刚需人群仅首付三成即可在济南购房，不受外地户籍六成首付的限制，购房门槛大大降低，大学生留在济南的机会更大。8月，济南出台了新的落户政策，分区域实施优化落户政策、鼓励落户政策和放开落户政策，同时拓宽各类人才、普通蓝领以及外来务工人员落户通道，在以最大诚意吸引人才、留住人才的同时，积极解决符合条件的外来务工人员的落户问题，有序放开租赁住房落户。落户新政实施一个月就有1.3万余人受益，其中大部分是人才落户。

2016年，济南房价涨幅高达19.4%，2017年9月，房价环比下跌0.9%，同比涨幅5.1%。

11月20日，济南龙湖春江丽城认筹，500多套房子吸引了600多人抢筹，其中全款客户100人，剩下的为6成和3成首付，其中六成首付占据比例较大。现场认筹排队一直持续到当晚22点30分。

不过，济南本土大房企与一线品牌房企还是有一争的。外地开发企业最初进入济南时，济南本土企业经历了较大的冲击，但近几年，部分本土企业在市场竞争中成长起来，保持了稳定的市场份额。鲁能地产、银丰地产、祥泰实业等依然是本土民营企业的领头羊。今年前三季度济南房企销售额TOP10当中，鲁能、银丰分别以24.7亿和16.7亿位列第7位、第8位。同时，品牌房企之间的竞争与合作都达到了前所未有的高度，联合开发，合作开发增多，对于本土大房企来说，生存空间也越来越有限。

李刚认为，济南住宅价格上涨的显著特点是由于土地市场升温引起的，从土地市场对房价的影响来看，住宅用地的出让价格整体较高，区域分布不均。由于土地整体供应不足，企业拿地意愿较强，土地价格上涨趋势明显，从而带动住宅价格上涨压力较大。从2017年3月、6月、8月，济南市几次比较集中的土地挂牌情况来看，土地竞拍采取了竞“配套设施”、“自持面积”等约束，但出让价格还是不断提升，企业与购房者后市看涨的预期明显，都对周边项目销售产生较大的影响。在限购、限价等调控措施抑制下，土拍价格的提高虽然未对周边项目价格产生影响，但土地市场持续火热仍然会导致市场价格预期的走高。与此同时，随着去年以来高价拿地项目逐渐入市，企业涨价预期较强，部分项目的成本价格已高于周边在售项目价格，成为目前较为突出的矛盾。

与外地房企抢驻济南的热闹场面形成鲜明对比的是，济南本土小开发商越来越难以立足。统计显示，前三季度济南主城区共出让81幅地，出让土地面积大约327.6万平方米，而竞得企业包括万达、龙湖、万科、绿地、华润等均是国内一线知名房企，本地小房企难觅踪影，甚至济南周边章丘、长清地区，拿地企业也是碧桂园、招商蛇口、中骏这样的大房企，小开发商拿地越来越难。

济南楼市却是另一番景象。目前，全国性房企TOP20中已有17家已经进入济南，但是，前三季度，济南市新建商品房新增供应和成交量同比下滑幅度均在50%左右，房价则从去年的一路高涨到今年从小幅上涨，再到下行。

从2016年3月开始，济南住宅市场开始升温，2016年6月，东部唐冶片区地王的出现成为带动整个济南房地产市场升温的导火索。作为房价上涨较快的城市，济南重启限购政策，先后于2016年9月底、10月初、12月底三次出台调控措施。2017年4月19日，济南出台新一轮调控政策，调控力度进一步加大：一是实施精准供地，继续加大热点区域住宅土地供应量，防止新地王出现带动周边项目价格上涨。二是限制热点土地出让，对热点区域的居住用地出让设定最高限价，并将土地出让与预售条件挂钩。三是进一步扩大限购范围，将长清、章丘两个城郊区纳入限购范围，收紧信贷政策，提高公积金贷款条件，本地二套、外地首套首付比例均提高至六成，限制新购房屋上市交易。

竞争：房企T20逐鹿济南

2017年前三季度，济南新房住宅供应36395套，同比2016年下降57.2%；住宅网签成交57660套，同比2016年下降了44.9%。

对于市场的这种变化，鲁能地产的魏一腾先生深有体会，在他看来，目前全国二线城市都存在供应量不足而需求旺盛的情况，济南同样如此。“济南供地不足，各楼盘供应也都不太高。鲁能旗下的‘公园世家’是去年开盘的，已经没有房子了。鲁能现在只在章丘和东部唐冶片区的两个项目还有一些货。”

不过，像鲁能这样轻松的济南本土房企并不多。

2016年，济南在售楼盘120个左右；目前，已经减少到70个左右，其中数量较少的有槐荫区：9个，天桥区：6个，高新区最少，只有3个。

与此同时，受土地供应不足以及“12层以上批准预售”等多个因素的影响，济南市场阶段性供应吃紧，以致一房难求。有观点认为，调控在某种程度上对济南市场造成了误杀，而如何解决供地节奏与住宅供应量以及刚需之间的矛盾，成为了济南房地产市场待解的一道难题。

济南城面貌焕然一新

安居客房产研究院分析师王倩对市场的感觉比较敏感，她说：“从运营的感觉来看，除了历城区今年在售项目增长较快外，其他几个区域普遍是减少的。槐荫西客站片区和高新区去年在售项目还是不少的，今年从下半年开始基本就是无房可售，在售的项目房源存量也都是非常少了。”“从住宅成交对比表可以看到，2017年一季度，济南住宅成交已经出现下滑，到4月济南楼市最严限购令出台，限购区域扩大，本地二套房、外地首套房首付提高到60%，炒房投机受到严重打击，炒房客被挤压出市场，济南住宅成交出现了断崖式下跌，二、三季度住宅成交同比跌幅不断扩大，楼市限购调控的影响显而易见。”

济南世茂天城挂出“最后一栋”条幅

山东省房地产业发展研究中心主任、山东财经大学孙大海博士认为这种现象与调控政策有很大关系。“本轮调控政策实施范围广、政策力度大，政策效果比较显著。企业拿地成本增加、信贷及资金压力大、申请预售量和速度下滑幅度较大，市场已逐步回归到相对理性和稳定的状态。”

以往，济南给许多人留下了“大县城”“大农村”的印象：土气、破烂、交通拥堵，论GDP排名，长期被省内兄弟青岛、烟台压制；论发展速度，远远不及邻居郑州、合肥。不过，今日的济南知耻后勇，近日山东省17市出台的前三季度经济报表显示，济南前三季度实现生产总值5211.9亿元，同比增长8.1%，增幅列全省第5位，规模以上工业增加值增长9.9%，增幅位列全省第4位。据了解，这是济南近10年来的最好水平。

受此影响，济南房价上涨受到了遏制。2016年，济南房价涨幅高达19.4%，今年4月最严限购令发布之后，在限购限售限价作用下，济南房价环比涨幅不断回落，到8月济南房价结束连涨，出现环比下跌，9月环比跌幅进一步扩大，房价同比涨幅也大幅缩小。

济南又出台了户籍新政，城市吸引力进一步增强，落户新政实施一个月就有1.3万余人受益，其中大部分是人才落户。