1.2  狂热：政府支持、银行助推、投机盛行

2  日本1986-1991年房地产泡沫

二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。但1997年东南亚金融危机打断了这一进程，这些地区经济普遍出现断崖式下滑，汇率大幅贬值。进入新世纪以来，除了日本，只有韩国等少数地区转型成功，大多数国家仍停滞在中等收入阶段。

正文：

2.2  狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行

1.1  背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷

3.1  形成：特区实验，南巡讲话，住房改革

4.1   1997年亚洲金融风暴始末

4  东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

6  历次房地产泡沫的启示

2.3  崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败

3.3  崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款

进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储提高联邦基金利率以应对可能的通胀风险，美元步入第二轮强势周期。采取固定汇率制的南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱。与此同时，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值。随后股市受到重创，房地产泡沫破裂，银行呆坏账剧增，金融机构和企业大规模破产。1998年8月俄罗斯中央银行宣布年推迟偿还外债及暂停国债券交易，俄罗斯债务危机爆发，随后金融危机逐步升级成经济、政治危机。危机之后，大多数东南亚经济体没有恢复到危机前的增长水平。

4   东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

5.3  崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则

上世纪80年代末～90年代初，受波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响，美国经济表现低迷，美元指数走弱。与此同时，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此期间则实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入南亚地区，外债规模大幅上升。这些地区债务期限严重错配，大量中短期外债进入房地产投资领域。泰国等国房地产投机盛行，资产泡沫不断膨胀。在汇率政策方面，泰国等国在扩大金融自由化、取消资本管制的同时，仍然维持固定汇率制，给国际投机资本提供了条件。

4.3.2  马来西亚

1  美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫

4.1  1997年亚洲金融风暴始末

1.3  崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机

2.4  影响：失去的二十年

4.2  亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制

4.3.1  泰国

5.1  形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行

3  中国1992-1993年海南房地产泡沫

3.2  狂热：财富神话，击鼓传花

2.1  形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率

5.2  疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投

4.3  金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

5  美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

4.3.3  香港

1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。