目前来看，经过一年的上涨，多数优势地产股2018 年动态PE已达到10~11 倍，市场主流观点对优势房企的基本面已没有去年同期那么谨慎，短期来看，估值已处于合理水平，但2019 年则较便宜，约7~8 倍。

[超配评级]地产股2018年3月投资策略(房地产行业)：布局中长线   时间：2018年03月06日 10:00:46 中财网    
2018 年动态估值合理，2019 年较便宜
综上所述，从动态PE 角度看，目前优势地产股2018 年估值已合理、 2019 年较便宜。风物长宜放眼量，建议从布局中长线的角度配置优势地产股，遵循“低估值+双增长（合同销售口径与损益表口径）”的选股思路，我们优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股，继续看好荣盛发展、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、万科A、新城控股、阳光城、华侨城A、中国恒大、禹洲地产、龙光地产、世联行、光大嘉宝等。

□ .区.瑞.明./.王.越.明　 .国.信.证.券.股.份.有.限.公.司

建议布局中长线，继续看好优势地产股
政策中短期仍偏紧

及时提示了短期调整风险：① 2018 年1 月下旬股价创新高之后，我们在1 月22 日发布报告《2017 年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证》明确提示“后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更大范围放松……因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远”；②在1 月29 日发布的春季策略中又进一步提示“优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险”。
我们认为在行业大周期逐渐向顶部靠拢及政策不友好的背景下，优势地产股 10 倍的当年动态PE 是合理的。2017 年，我们在优势地产股的股价底部区域坚定看多的一个核心理由就是“当年的动态PE 显著低于10 倍，1 季度不少品种仅7~8 倍，若能向10 倍PE 修复，股价就能有较大涨幅”。另外，在17 年1 季度，市场主流观点对优势房企基本面比较谨慎，盈利预测偏保守，显著低于2017 年末或2018 年初发布的2017 年业绩快报或预告。
2017 年以来，行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工与施工面积等累计同比增速持续回落，行业持续处于小周期降温阶段。在行业降温期，能力平庸、规模偏小的房企将逐渐退出市场，而聚焦房地产主业的优势企业则竞争优势凸显，销售显著增长，行业集中度已大幅提升——2017 年，Top5 和Top10 市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别大幅提升了4 和5.2 个百分点。对比美国房地产市场，2017 年中国Top5 和Top10的市场集中度尚有6.7 和9.1 个百分点的差距，但2016 年这一差值分别为8 和11.1 个百分点，差距已显著缩小。考虑到中国房地产市场的特殊性，未必能效仿美国的高度市场化，因此未来行业集中度进一步上升的速度将趋缓。
在十九大报告“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以及中央经济工作会议“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”的主旨下，各地方政府继续深化以“四限”为基础的房地产调控政策，房地产行业政策中、短期整体仍偏紧——①“四限”政策中、短期难以显著放开，预计仍将持续调控；② 房贷利率上行压力加大，据融360 数据显示，2018 年1 月全国首套房贷平均利率为5.4%，同比上升21.75%；③房企融资收紧，上海、广东、四川等银监局要求从严查处违规融资行为，据网易等财经媒体报道：有地方银监要求房地产类融资只认“432”的项目标准，禁止投资房地产类公司应收账款。

行业继续降温，集中度已提升

2017 年以来的股价上涨及2018 年以来的冲高回落均符合我们预判底部已坚定看多：根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们在2017 年的股价底部区域即建议机构投资者解放思想做多优势地产股，优势地产股2017 年一路震荡向上并在2018 年1 月上、中旬急速飙涨，基本兑现了我们的预判，大部分优势地产股的估值亦由低估涨回到了合理估值区间的上方。
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