“不过,大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中,尤其是县域城市,以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力特别大。”朱曙东告诉记者,强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定,当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。“预测明年整个房产市场比较平稳,平稳中发展,即便有些波动也是稳中波动,不会出现大起大落。”

记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉,截至9月15日记者查询时,今年济南市共征地198块,而对比2016年全年共征地449块,2015年全年共征地584块,征地呈明显下降的趋势。即便后3个月,济南市征地数量翻番,也很难达到去年的水平。

“开盘即售罄”

在这些“强三线”城市中,不光房价开始逐步上涨,开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。

他介绍,在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%,而在一、二线城市,投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。以100亿为例,如果算上财务成本、机会成本等,其收益差距更大。以财务成本为例,比如说企业投资100亿元中,有50亿贷款,按照目前的平均利率计算,一年的利息就高达2亿元,相当于一天要还60万元。而如果在三、四线城市投资10亿元的话,对一般的开发商来说,全额拿出来也不成问题。另外,还有剩下的90亿元可以用来做其他投资。

“不过,虽然拿地成本很高,但是开发商不可能完全舍弃。各大房企以一、二线城市为根基,不断向三、四线延伸。”李明认为,大的开发商不可能完全舍弃一、二线城市的布局。因为一、二线城市一直是热点城市,人口吸纳能力很强,会不断产生住房需求。不过,在房子的后期规划和建造上,开发商肯定会提高产品溢价,以打造中高端社区为主。

李明(化名)是天津一家全国性房地产开发商部门负责人,最近几年他们公司一直在山东布局。近两年他们还在济南市区周边的齐河刚刚拿了一块地。最近他们看地的步伐却特别快,几乎每个月都要往济南周边的三、四线城市和下面的县级市跑。“主要就是为了看地,现在一、二线城市的地不好拿,大家都往三、四线城市跑。”

杨女士在老家德州有一套房子,从去年开始她就一直打算出手。“三四线城市的房子涨得太慢了,买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”杨女士抱怨地说。三四线房子涨价慢,需求又没有一、二线城市旺盛,房企大规模布局是否明智之举呢?

一年看了五六十块地

谈及三、四线城市房价上涨的原因,中国房地产业营销协会会长朱曙东指出,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一、二线城市限购了,资金流到了临近的三、四线城市,国内慢慢出现了强三线城市,比如青岛和济南周边的城市。同时,在2015年一、二线城市价格上涨变暖的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在预热,内力和外力双重作用叠加下导致房价上涨。

记者近日调查发现,在济南、青岛这样的二线城市限购政策不断加码的背景之下,济、青周边的一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。与此同时,由于在济南、青岛这样的二线城市拿地越来越困难,为了“留在牌桌上”,开发商纷纷瞄准了三、四线城市的地块。