190万元商住房税费85万元

除了土地年限、水电等“硬伤”外，商住项目的售楼员不曾告诉购房人的是，购买之后，将来如果想出手套利，相比于普通住宅在个税、增值税和契税上可享有的优惠，商住房转让没有任何税费优惠。

二手商住房 插图宋溪

再一次，售楼员没有说明白的是，尽管只是把身份标签从个人更换成了“企业”，但因为身份性质不同，购买和再出让时的税费成本又不一样。“如果是以公司名义持有的商住房，需要先结清房产税和土地使用税，才能够进行上市交易。否则，不仅不允许交易，还要缴纳违约金。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，公司产权的商住房，房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的的缴纳标准是房屋购买价格*70%*1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积*土地级别标准收费，土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。

据链家研究院院长杨现领介绍，商住房与住宅存在巨大价差是有普遍性的。主要原因是这几年，二手商住房价格并未像普通住宅一样持续较快上涨，甚至有所下降。如位于西二旗附近的辉煌国际，平均价格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅价格由40000上涨到80000多。位于西城区的红山世家和德胜凯旋，今年3、4月份成交均价也出现下降。

林女士介绍说，她之前没想到商住房与住宅价格能差这么多。“这几年，因为孩子上学，我一直在北二外租房住。随着房租的连年上涨，加上有些闲钱，我就想，如果有合适的房源，还不如买一套合适。因为不用考虑学区房名额，我一直以价格低为首选条件，前不久，经纪人就向我推荐了这个小区的房子。”

走进楼里，林女士发现，无论是大堂还是电梯、走廊，都像商用的。“一进门，是大理石墙面的大堂。每层楼的布局，像酒店一样，一分为二，中间是楼道，两侧是房间。房间里，门口是卫生间，然后是开放式的厨房，只有一个简单的电磁炉，里面就是一个方方正正的开间。”

至于商住房价格难上涨而且相对价格明显偏低的原因，杨现领说，商住房与普通二手住宅相比有四大劣势。一是土地使用权限较短，住宅楼的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同价位的情况，商住房的购置门槛和成本远高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最长10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般为3成，按揭最长30年，利率一般会下浮5%-15%，而且还有公积金可以补充，可动用的杠杆和资金成本都优于商住房。三是商住房不能解决落户问题。四是商住房生活成本相对较高。水、电、物业管理费均为商业标准，高于普通住宅，大部分商住项目无燃气设施。

目前市场上有商住房限购传言，杨现领说，如果政府出台了限购政策，购买商住房的只能是企业或长期投资者，需求面临急剧收缩。本身商住房性价比不如普通住宅，限购以后商住房作为过渡产品的吸引力会下降，也会使得后期换手更为困难，一部分需求可能会转到燕郊、大厂、固安、廊坊、武清等二手房市场。另一方面，最近一手房市场商住房短期供给相对过剩，价格可能会出现下跌。这种价格下跌会对消费者形成不好的预期，可能进一步传导到二手房，造成二手商住房的价格下滑。

林女士看了2套房，从遗留下来的家具看，之前都是用作办公的。“中介说，旁边有个建筑设计院，里面很多都是小规模的设计公司，我琢磨了一下儿，虽说是商住，但还是以商为主，不适合居住，所以即使价格很诱人，还是放弃了。”

鉴于二手商住房的种种劣势，这几年，从实际交易中看，商住房更多是满足部分不具有在北京购房资质的购买者的过渡产品，购房人无法购买普通住宅只能选择商住房，并非看中其长远的商业投资价值。“这就决定了商住房并不能替代二手房成为住宅市场的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在顺义、大兴、房山、大兴、门头沟等价格较低的郊区，城区商住房价格仍然偏高，并非购房者较好的选择，价格上涨空间不大。” 杨现领分析道。

据了解，通常，商住房再交易需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%-60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。以一套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例，买家在购买时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。总计起来，税费就需要至少85万元，几乎占到购买价格的一半。

同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还得需要交纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额的30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。