第三，2017中国房地产走势分析。

第二，规范发展，购租并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。注重特色，转型发展，开辟房地产市场的新天地。特色小镇是我们当前新兴城镇化建设重要载体，也是国家大战略。房地产企业应该紧抓特色小镇的开发机遇，及时调整发展战略，由开发商转为运营商。但是同时我们要注意防止特色小镇的开发房地产化，避免一哄而起，真正实现“产业化”和“特色化”。地方政府积极改变自身的决策，从决策者转变成服务者，处理好与企业的关系，科学规划小镇发展，引导社会资本的投入。

对于广州房地产市场政策注定是以稳定市场为主旨，住宅用地供应有望增加。信贷宽松局面结束，去杠杆思路比较明确。广州外围发展进入一个快车道，中心供应紧张将有所舒缓。商品住宅交易市场将趋于理性，楼市整体保持稳定，进入周期性调整。商改住的实施或将盘活待售的商业物业，商业市场应该会迎来一个春天。

第三，租赁市场任重道远，住房租赁制度急需完善。住房租赁市场发展相对滞后是我们房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，我们认为主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，存在黑中介现象，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。

从主要城市的房地产市场指标的比较来看，归结为几个方面。从17个大中城市和70个大中城市和35个大中城市的数据指标进行比较。70个大中城市当中新建商品住宅涨幅前三位分别是深圳、上海、厦门。二手房住宅涨幅前三位分别是深圳、合肥、北京。在70个大中城市当中一线城市明显领涨，热点二线城市出现补涨，其他城市表现相对平稳。我们作了这样的分类描述。

与短期需求侧的调控相比，房地产市场长期稳健发展需要积极的供给侧调控，在供给侧调控当中政府的主体责任有待加强。一是在经济新常态背景下地方经济增速放缓，地方政府有动机通过维持土地供给的需求性来获得更多的土地财政收入。当地价上涨以后，也给市场传递房价上涨的预期，容易造成房地产经济泡沫。二是住房均有投资和住房的属性，都属于商品基本属性，政府有责任维持适度平衡。如果两者功能失衡必然导致房地产市场的畸形发展。

第五，商品房增速回到两位数增长。可以看到2016年在全国商品房销售面积大幅增长的情况下，商品房销售增加达到7475每平方米，增速也出现了2010年以来2位数增长，同比增长10.1%，比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元每平米，同比增长达到11.3%，也比2017年有明显的提高。其他的办公楼、商业经营用房都有一个明显的增幅，11%和2.3%，均比2015年有明显的提高。

第二，长效机制尚未形成，政府的主体责任有待加强。从供给侧的调控，我们认为供给侧的调控并不是很理想，构建房地产市场长效机制还需时日。从土地市场表现来看，开发商对一、二线城市房价开涨预期和补库存的需求，不惜代价争夺有限的土地资源，从而导致“地王”频出，成交楼面均价高位。从商品房市场表现来看，高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力和最终影响实体经济发展潜力。

区域性市场分析。北京是存量房市场，北京市土地郊区化、稀缺化，未来这种趋势不会改变。同时北京新房豪宅化，二手房成为交易主战场。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46：1，二手房成为交易主力的趋势将愈演愈烈。对于2017年来讲市场交易基本面不会改变，房价仍然面临上涨的压力。伴随着房价上涨调控政策仍然继续，以达到稳定房价的作用。从北京市土地市场环境来看，政策环境，严控建设规模，资金监管趋严。资金驱动性的投机土地市场的高热局面有望逐步趋于理性，从供应上看，供应新增的有限，土地增量郊区化明显，预计未来北京市场供应以郊区为主，住宅市场外延将成为现实。

从成交上来看，成交量有所上升，地价受抑制。调控仍然会贯彻2017年，严格限制土地成交价格。从结构上来看，供给侧的结构性改革将继续保刚需，去豪宅，届时，自居性的商品房、保障房、棚户区改造将符合供给侧改革的项目会逐步增多。

同时2017信贷政策将会实现更加均衡分配，也就是说要加大对实体经济信贷支持力度，适当加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一、二线热点城市居民的杠杆比例。从房地产政策来看，强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期长效政策，推动房地产住房体制建设。

国内市场环境对房地产的影响，2017我国经济下行压力持续。2016年12月份中央经济工作会议确定了2017经济稳中求进的基调，从财政政策上来看，采取更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济。这有利于房地产市场平稳发展，营造一个良好的环境。货币政策稳健则决定了2017年货币环境的全面宽松不在，同时我们要考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收缩国内人民币流动性，以平衡人民币币值稳定。

首先我们对2017年房地产市场走势的总体的判断，我们总体的判断是进入了一个量化调整的阶段，房地产市场的分化现象将会进一步深化和强化。一线城市正在步入存量房时代，新房的开发建设市场空间不断压缩，城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业的盘活，应该是未来房地产市场主题。房屋租赁市场也有望成为房地产行业发展的新机遇。对于二线过热城市，由于房价上涨空间被透支，量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市，有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐步显现，量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市，比如重庆、成都、西安房价相对较低，市场发展有望进入一个新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

对于二线过热城市，由于房价上涨空间被透支，量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市，有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐步显现，量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市，比如重庆、成都、西安房价相对较低，市场发展有望进入一个新阶段。

在这里回顾一下2016年房地产政策的过程。2016年房地产政策一句话概括是从宽松到热点城市不断收紧过程。先是经历了经济下行压力和库存水平高企的背景，两会提出因城施策、去库存，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁出台，随着热点城市房价去库存的刺激下，部分热点城市的楼市过热现象开始出现，从第四季度我们房地产政策进一步分化，一方面热点城市的调控政策不断加码，限购限贷限地限价政策不断出台，以控制房价、地价过快增长，遏制投资需求，防范市场风险。另一方面三四线城市坚持去库存策略，从供给和需求两侧发力，改善市场环境。同时中央继续加强房地产长效机制的建设，从区域一体化、新型城镇化建设、住房租赁市场的顶级设计、住房制度建设等方面逐步完善，为房地产市场的平稳发展构建一个良好的环境。

2017年房地产市场的趋势分析：

从投融资市场来看，行业分化继续、整合加速，也就是说随着融资环境的趋紧，银行的开发贷、公司债券等低成本融资手段将会受限，房地产企业会被迫寻求融资成本更高的手段。房企整合会进一步加剧。从投资来看进入下行通道，将温和下行，房地产市场回归居住属性，投机性的需求将受到压制。从融资上看，抑制泡沫防范金融风险成为房地产调控而货币政策的基调，融资环境整体趋紧。同时由于近两年房企银行贷款发现短期票据、债券以及中长期债券将在2017年陆续迎来偿还高峰，房地产市场面临一定偿还风险。

由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月9日召开。

第五，个人住房信贷市场走势分析。2017年国家对房地产业的调控思路由去库存转向抑制泡沫与去库存并存，预计热点城市调控政策将继续收紧。总体来看，盲目性市场将进入一个调整期，个人住房信贷业务发展也面临需求下滑，增长放缓的压力。同时贷款利率将出现回升。区域限贷政策仍有收紧空间，按揭贷款增量将有所下滑，同时按揭贷款利率也将触底回升。