金秋十月，当大家正在享受秋日的温暖时，香港楼市已透出丝丝凉意。

瑞银9月底公布的《2018年瑞银全球房地产泡沫指数》显示，香港房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一。经通胀调整后，过去四个季度住宅楼价上涨逾10%。

2004年起，香港楼市从谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后展开逐年大涨的牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时“空置税讨论”等，都没能阻挡这一势头。

此后，香港汇丰银行、恒生银行和中银香港上调最优惠贷款利率12.5个基点至5.125%，渣打银行上调12.5个基点至5.375%，香港四大行全部上调了最优惠利率。

综合以上因素，香港市场的流动性压力迫使香港银行业跟随美联储进入新一轮的加息周期。而随着借贷成本的升高，香港的资本市场，尤其是股市和楼市将受直接冲击。

北京时间9月27日凌晨，美联储议息会议宣布年内第三次加息，随后香港金管局跟随美联储加息，上调贴现窗基本利率(银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率)25个基点，至2.50%。

香港楼市近年来的“疯涨”举世瞩目，相关数据显示2004年至今，14年间涨超4.4倍。但最近香港楼市低迷，似乎来到了转折点。

香港加息对楼市的影响尚不能确定，但敏感的资本市场已经做出反应。随着逾十年超低息环境的结束，香港本地地产股首先“中招”。包括长实集团、新鸿基地产、新世界发展、信和置业等香港本地地产股遭遇持续下跌。

摩根士丹利及花旗认为，下半年香港楼价会跌5%至7%，瑞银(UBS)甚至预计最多会跌去10%。

截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。

原标题：地产股已“先跌为敬”！14年涨4.4倍的香港楼市迎来转折点？

招商证券最新研报表示，进入上升通道的利率将对股市和房地产市场构成较大压力。对于股市而言，利率提升使港股估值承压。高估的资产将面临短期价格快速下跌的风险，市场恐慌和避险情绪升温，又加剧资金流出，形成正反馈机制，资产泡沫容易受到极大冲击。

香港跟随美元走上加息周期

美国加息导致港元和美元息差扩大，资金外流；港元汇率走弱，资金流向强势美元；港股市场IPO大年，新股大幅消耗存量资金；南下资金自4月以后也逐渐呈现回流的趋势。

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这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。

香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动上表示，未来加息势头和步伐不可忽视，预料香港超低息环境将会过去，供楼负担会随之上升。