不久前，北京市政府开始向通州东迁，成为了许多房地产论坛关注的消息，但是整个通州楼市并未因此表现出过多的兴奋。

  研究机构提供的数据显示，无论是成交价还是成交量，通州楼市的变化并不明显，绝大多数的交易都来自二手房，而近八成的二手房成交价格在4万-6万元/平方米。

  不难看出，历经了近几年来楼市的高峰与低谷，通州楼市这一次淡定了很多。业内人士认为，北京市政府向通州副中心东迁，对整个通州的建设发展是系统性的利好，有利于城市面貌革新，但并没有直接刺激楼市，并且由于限购政策的因素，通州楼市的需求和供应都处于僵持的阶段，通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。

  没有限竞房

  通州供需僵持

  “我们还没有取得预售证，政府东迁肯定是利好，但也是早有预期的。目前观察看，市政府东迁并没有给蓄客带来明显增效。”对于市政府启动东迁通州的新闻，通州运河核心区某项目的一位销售人员如此回答北京青年报记者。

  据了解，北京市政府近期启动了向通州副中心东迁的程序，业内人士认为，随着通州城市面貌革新，大量机构企业会随之迁移到通州，来通州办公的人也会越来越多。但这种需求由于早在几年前就是有预期的，因此新增的购房需求也是在几年间陆续释放，并没有在今年年底集中爆发。

  合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，今年通州区域成交最好的项目是K2的十里春风，无论是销售套数还是销售金额，该项目很可能是通州区域的销售冠军。但也需要看到的是，这个项目位置相对比较远，大多为刚需或养老需求的购房人。实际的通州运河核心区却几乎没有新盘供应。

  数据显示，2013年开始通州的运河核心区就没有再出让商品住宅用地，即便近两年火热的限竞房用地，新增供应也没有落到通州头上。所以目前通州新房主要集中在台湖板块。而从潜在供应来看，通州运河核心区，目前只有两个项目，一个就是当代MOMA，一个是珠江·中国阙，其中中国阙还没有获得预售证，处在蓄客的阶段。

  郭毅告诉北青报记者，这两个项目都是土地出让比较早的项目，一直持续开发至今。由于最近几年通州核心区都没有土地出让，因此预计未来运河核心区的新房项目将越来越少。那么供应少了，会不会出现供不应求的情况呢？对此，郭毅表示，从市场需求来看，虽然通州存在着一定的购房需求，但是受到限购政策的制约。所以这类购房需求，不能够转化成为有效需求或者转化成为成交。因此，即便通州新房供应并不多，也不会出现所谓的供不应求。郭毅认为，实际上通州楼市目前正处在一个供需都比较僵持的阶段。

  楼市交易多为二手房

  单价6万元以下成交超九成

  由于新房供应有限，通州楼市目前的成交主要集中在二手房上面。麦田房产的数据显示，通州二手住宅交易活跃区域主要集中在梨园、北苑及玉桥街道、永顺北及新华街道、中仓街道等四大板块。这四大板块正是6号线和八通线通过的区域，直接连通北京市区，地铁通达性十分便利。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉北青报记者，包括通州在内的北京住宅市场早就已经是一个存量房市场，二手房成交占了总体市场成交的80%。

  除此之外，通州的二手房价格也与北京其他区域一样，出现了下滑。58安居客房产研究院数据显示，通州12月二手房均价48541元/平方米，环比上月下跌0.08%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示，虽然通州楼市交易以二手房为主，但由于二手房同样受到限购政策的制约，所以整个通州的二手成交热度并不是很高。

  据麦田房产统计，就2018年上半年成交房源来看，主要集中在单价4万元—6万元/平方米之间的住房，占比高达77.5%；其次为单价4万元/平方米以下的住房，占比17%。总体来看，单价在6万元∕平方米以下的住房成交占比超过九成。

  数据显示，2018年上半年，通州二手住宅均价同比去年下降6%，目前走势情况保持波动平稳，和北京整体二手住宅价格走势保持一致。就通州二手住宅价格水平来看，明显低于北京市平均值，是刚需客户的重要选择区域，首置刚需客群以及改善类客群也比较适合在此置业。

  据麦田房产统计显示，上半年通州成交的二手住宅套均面积为87平方米，套均价格为389万元。其中，通州单套总价在400万元以下的住房成交占比近六成，是刚需群体购房的重要选择区域；单套总价在400万元-800万元的住房成交占比38%，以两居和三居为主。可见，改善类群体也能在通州选到优质好房。

  少量新房

  依旧被限价严控

  与二手房相比，通州的新房交易更加僵持。58安居客房产研究院监测的数据显示，通州地区的新房相比年初呈现一定幅度的下降，自7月以来房价在4.1万-4.8万/平方米徘徊。

  少数的新房项目也因为预售证的限价因素被严格控制。位于通州运河核心区的珠江中国阙是通州定位最为高端的住宅社区，可以依河瞰景，一度曾传言将超过8万元/平方米，但项目相关人士透露，最终的均价可能在7.4万-8万元之间。这也说明监管层对预售证的审批仍旧十分严格，尤其是通州这种代表意义比较强的区域，高价入市的难度较大。

  郭毅表示，有“房住不炒”和北京房价环比不上涨的要求在先，通州作为北京一个非常具有代表性的板块，市场关注度很高。一旦出来高价的项目，其实对市场的引导作用还是比较明显的。所以，从价格审批方面必然还是会保持着一个相对慎重的态度。不过由于中国阙这样的项目目标是去做顶级豪宅，所以可以在产品配置上有更多的投入。比如说顶级的精装，然后再加入更全面丰富的绿色智能化的体系的话，那么有可能在价格上面会相对来说空间更大一些。

  正是由于限购和限价的制约，通州楼市并没有像几年前那样出现过山车般的大起大落。郭毅表示，北京市政府向通州副中心东迁，对整个通州的建设发展是系统性的利好，有利于城市面貌革新，但并没有直接刺激楼市。相反，通州楼市的需求和供应在未来可以预计的一段时间内，都将处于僵持的阶段，通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。