在降价促销潮的推动下，东莞楼市成交终于有所回暖。11月，东莞住宅成交环比上涨四成有余，创下年内新高。

  年底刚需购房上车还有一大利好，随着银行冲刺业绩需求加大，上个月有6家银行下调房贷利率，下调幅度最大为10%，一定程度上减轻了购房成本。不过，业内分析，从楼市整体来看，市场仍处于持续降温中，供需较同期仍显不足。预计随着市场定价回归理性，年底“以价换量”现象增多，成交有望持续回升。

  此外，从土拍市场来看，由于开发商资金压力紧张，政府土拍“限制”增多，开发商拿地成本高企，自今年9月以来，东莞已有多宗土地流拍。业内预计，接下来土拍也将进一步理性回归，楼面价难现高溢价。

  成交

  降价促销市场回暖，成交创下年内新高

  临近年底，开放商持续放量入市，加上促销特价活动的不断加大，上个月市场热度开始回升。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，11月东莞住宅供应55 .54万平方米，环比下降3 .5 3 %，同比下降45 .69%，供应持续保持高位。住宅成交55.13万平方米，环比上涨43.53%，同比下降15.35%，成交创下年内新高。

  从全市来看，“特价房”“特惠促销”效应显著，上车盘增多刺激刚需入市，共有19个镇街成交过万平方米，近7成区域成交显著回升。其中沙田成交6.52万平方米领跑全市，厚街成交4.31万平方米紧随其后。

  不过，楼市整体仍处于持续降温风向，供需较同期仍显不足。据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目检测显示，11月楼市来访量虽然逐步回升，但与同期相比，楼市人气依旧不足，来访转化率低下。业内分析，今年来市场降温显著，客户持币观望情绪十分浓重，等待抄底。加上开发商开盘量回升，楼市整体去化率创下年内新低，截至11月底东莞住宅库存消化周期为13个月，创下近三年历史新高。

  走势

  部分银行下调房贷利率 定价回归理性

  对刚需购房群体来说，年底特价盘增多，不失为“上车”的好时机。临近年底，部分银行冲刺业绩，房贷利率政策也有所放松，这也将一定程度上降低购房成本。

  根据东莞中原按揭部统计21家商业银行数据显示，截至12月4日，东莞共有14家商业银行首套房利率普遍仍处于上浮15%～20%之间，值得注意的是，上个月已有6家银行下调房贷利率，其中下调幅度最大的是建设银行，首套由上浮30%下调至上浮20%。另外，还有广发银行重启放贷业务。

  不过，业内分析，目前政府重点工作更多是扶持民营经济，预计房贷货币资金将维持稳健中性，“大水漫灌”式放量可能性较低。

  房贷利率成本之外，楼市理性定价才是购房者最大的期盼。“年底房企资金回笼压力大，各项目供应持续放量，预计12月项目推货量可达2923套，客户选择性增多，加上万科和碧桂园的业绩冲刺力度很大，诸多新盘开始低开入市，将给其他房企项目逐步施压。”东莞中原方面认为，预计万碧将成为带动市场理性回归的一股力量，年底“以价换量”现象增多，有望带动成交量回升。

  另外，近期深圳新盘市场开始低开入市，展开实质性的降价，刚需上车盘增多，深圳客加速回流，东莞临深区域项目将逐渐承压，预计都会跟随趋势，定价理性回归，市场将是刚需上车主导，随着新增供应大增，年底刚需有望大幅释放。