从长期来看，经过连续多年的高速增长，房地产开发投资额基数已然非常庞大，想要继续持续高速扩张显然不符合经济发展的客观规律。投资增速降低，意味着房地产从高速发展阶段进入到接近波峰的平缓发展阶段。

　　调控转向“因城施策”致遇涨即调

　　 总的来看，不同于“限购、限贷、限价“政策调整，市场秩序整顿可以说是市场发展到特定时期下产生的调控思路，甚至可以这种偏向于短期调整是一种“即兴表演”。而这种“即兴表演”恰恰也意味着未来调控的切入点将会更加落地，更加关注城市中微观市场动态。

　　 3）增手段：“限售“政策首次亮相，将于限购形成长效调控机制

　　 增量空间仅存结构性机会化

　　 1）调力度：限购、限贷力度不一，充分体现“一城一策”、“因城施策”

　　 再从豪宅成交情况来看，2016年豪宅市场迎来井喷，但然亦主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是顶级豪宅聚集地。而南京、天津、厦门等多市豪宅成交也显著放量，同比涨幅超200%。

　　 激流退去后市场整体规模空间有限

　　 这其中作为行业风向标，北、上、广、深等四大一线城市市场备受各方关注，持续引领行业发展，行政调控落实力度也最大、政策均是史上最严。在供应持续低位背景下，一线城市成交面积规模甚至不如部分二、三线城市，但并没有强劲的房价上涨动力戛然而止。尤其是高端项目的热销，这也从侧面佐证了高收入群体在一线城市的置业需求非常旺盛，一线城市作为资产配置的首选区域。在这种情况下，也使得仅占全国商品房成交面积4.5%的一线城市商品房成交金额却达到了全国市场份额的15.1%。

　　 在”因城施策”的大前提下，不仅调控灵活度不断提升，与市场同步，同时调控力度也因城不同，调控的范围不再拘泥一、二线城市，调整新手段则层出不穷，而调控新亮点也更加多元化，这四个方面均是本轮调控所展现出来的新变化。

　　 第二，地方政府根据市场变动情况及时做出政策调整。这一点从杭州、南京、合肥、苏州等热点城市多次升级调控也可见一斑。实际上，以往这种短期内一个城市调控多次升级并不常见，也说明当前政策调控政策是根据市场变化而循序渐进，并未出现“一限到底”的这种极端做法。

　　 2016年很多城市商品房成交面积和金额都双双创新高，这也使商品房成交面积和成交金额TOP10城市市场集中度占比分别为20%和32%，可以说中国房地产市场这个“大蛋糕“几乎三分之一集中到这10个城市当中。

　　 随着房地产业成交规模逐年上升，已建成并交付使用的存量商品房规模也不断扩大，在规模基数逐渐增大的情况下，维持高速增长便更成为一件难事，2016年全国商品房销售面积和金额增速分别达到22.50%和34.80%，为2010年以后增速最高年份，年度商品房销售面积和销售金额更是分别达到15.73亿平方米和11.76万亿元，这将在短期内成为难以打破的行业规模“天花板”，已然成为市场各方的共识。

　　 2016年，在“调结构”与“稳增长”并存以及供给侧结构性改革推动下，经济增长的新常态也带来了房地产市场的新常态，行业政策环境、投资增速、企业表现、城市格局、需求结构等方面都开始形成与之前不一样的新格局。

　　 在一、二线调控不断加强的同时，三、四线城市也加入调控队列，主要是集中环三大经济圈的三、四线城市，这些城市受到核心城市圈经济发展一体化的带动以及核心城市圈需求外溢，市场投资热度急剧攀升，例如东莞、惠州早在去年四季度就率先实施调控，而进入2017年更多此类城市如张家口的崇礼、涿州等。而且此类三、四线城市调控力度并不弱，有些甚至已经将限购范围扩大至县，这也是十分罕见。总的来看，当前部分三、四线市场调控也非常必要，尤其是对环一线城市周边这些短期有泡沫风险、长期无库存压力的城市，而多数三、四线城市依旧以去库存为主。

　　 1、适龄购房人口与人均住房面积增速放缓，基本需求整体趋于饱和

　　“高增长”转为“低增速”

　　 从2016年商品住宅成交价格涨幅T0P10城市来看，同样是二三线城市独领风骚，合肥、厦门、南京、无锡、杭州、上海等价格涨幅皆在30%以上。另外，“环一线“的三四线城市如大厂、昆山、东莞和珠海的房价都位居全国前列，且2016年房价涨幅都超过40%，昆山甚至高达67%。

　　 2）扩范围：三四线尤其是三大经济圈内三、四线城市普遍加入调控

　　“新一线”城市崛起，市场集中度上升

　　 2016年的楼市高热带动的恐慌性购房，已经透支了部分需求，可能并不必然造成成交规模在短期一两年内骤然下降，结合当前严格的政策环境、开发投资额增速大幅减缓，已交付存量住房规模庞大，预计未来3-5年内销售金额及面积仍将能高位运行，但整体难再突破2016年水平创新高。

　　 随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。

　　 第一，因城施策，当前政策表现为去库存与调控并存。多数热点城市市场价格非理性“热炒“后，随即开始调控。例如在去年前三季度市场处于顶峰的时候，22个城市密集出台调控政策，短期内限购、限贷城市大幅扩容，城市政策广度和力度不断加码。但是，另外一些高库存城市如沈阳、长春等，仍出台一些刺激性手段，通过减少住宅供应、鼓励农民工进程买房等措施积极去库存。

　　 1、城市份额集中度持续上升，四大“6000亿元城市群”独领风骚

　　 从过往六年行业发展进程来看，城市市场“强者恒强”的格局一直持续并在2015年以来更加强化凸显，不论是成交面积还是成交金额，集中度都在持续上升，并且在金额指标上表现的尤为显著。2015年以来，随着一、二线城市房价的快速上升，TOP10城市成交金额的全国市场份额比重也出现了“跳跃式”增长，较上年高出6.3个百分点，而此前的四年间仅小幅提升了1.8各百分点。2016年成交金额TOP10城市的全国市场份额接近1/3，远高于成交面积TOP10城市的全国份额。