河南洛太律师事务所成立于2002年。2007年入围河南省首批破产管理人名单，2013年获评“九星级律师事务所”。洛太律师代理的案件和参与的社会活动，多次被新华社、CCTV、法制日报、中央人民广播电台、凤凰网、南方周末、大河报等媒体报道。律所中大部分律师拥有工商管理、金融、外语、财税、工科等多重知识背景，能为不同需求的客户量身定制法律服务。

乔晓敏，河南洛太律师事务所律师，具有丰富的法律实务及诉讼实践经验，有良好的职业操守。其主要业务方向：婚姻家庭、交通事故、刑事辩护等。

庭审中，原告委托律师指出：原被告双方签订的商品房认购协议书中，对商品房的具体付款方式、付款时间等关键内容并没约定，并在签订商品房正式合同中提出多次令原告无法接受的不合理条件。被告提供的商品房不签合同定金不退等格式条款属霸王条款，合同应当无效。被告当庭认可收到原告定金的事实，但对签订正式合同未能达成一致意见。

律师提醒

近期，随着洛阳房价近一年的上涨，随之而来的是新房、二手房市场纠纷高发。房地产公司作为商品房买卖合同制定一方，制作的合同条款多是对其有利的格式条款。如果买方有特别要求的，一定要与卖方单独约定并写入合同，必要时诉至法院，运用法律武器以保护自己的合法权益。

★律所介绍

2016年7月，原告潘某与被告洛阳某地产公司签订一份洛阳某某园认购书，协议约定原告潘某向被告洛阳某地产公司购买某某园一期18幢某户型住宅房产意向，建筑面积265.5平方米，房价为200万元。协议签订后原告向被告支付购房定金5万元。事后双方就商品房买卖合同所涉诸多条款无法达成一致意见，导致双方无法正式签约，双方诉至法院。

依照我国《合同法》和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，由于原告与被告签订的商品房认购协议中未明确约定房屋的付款方式，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，只能认为该认购书仅是合同意向，不能认定为商品房买卖合同。因双方对商品房认购协议书中所涉条款无法达成一致，对达不成一致意见双方既无故意也无过失，双方对此就均无过错。

C｜法院判决被告洛阳某地产公司返还原告定金

B｜房屋买卖双方对合同订立均无过错的，定金应返还

A｜商品房买卖主要条款达不成一致意见

★律师简介

本案因双方未能就正式预售合同内容达成一致意见，导致购房合同未能订立，该后果不能归责于双方当事人，双方都不存在过错，属于“因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，双方签订的商品房认购协议书，不是有效的房屋买卖合同，定金5万元依法应由被告退还给原告。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本合同订立之前订立的合同意向。