三价合一冲击波

新房的价格下降也更多是一种假象，深圳规土委数据显示，1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平米，自2016年10月出台第二轮楼市调控政策以来，已连续16个月下降。但若仔细看，该数据背后，更多是人为的干预，且跌幅微乎其微，1月份环比只跌了16元，同比也只跌了1.3%。

在政府严厉调控新房价格入市、煞费苦心地增加租赁房用地的时候，有的房企早已看清深圳土地资源供应越来越紧张的既定局面，新房供给量连年下降，因此开发商捂盘惜售更加变本加厉，有的甚至直接演变为转售为租，其中不乏十多万一平米的香蜜湖豪宅深业中城420套房源全部转租。

摘要：在政府严厉调控新房价格入市、煞费苦心地增加租赁房用地的时候，有的房企早已看清深圳土地资源供应越来越紧张的既定局面，新房供给量连年下降，因此开发商捂盘惜售更加变本加厉，有的甚至直接演变为转售为租，其中不乏十多万一平米的香蜜湖豪宅深业中城420套房源全部转租。

“由于市场一直传闻要三价合一，即取消阴阳合同，使真实成交价、国土局过户价、银行贷款合同三价合一，所以春节前成交量还不错。”中原地产资深置业顾问李斌告诉《华夏时报》记者，深圳一直存在阴阳合同，比如买卖双方真实成交合同为500万元，为了少缴税，国土局过户时，会按照国土局指导价，可能过户价只有400万元，而到银行甚至还可以高评高贷，做到600万元的评估合同价，即三个不同的价格。

记者实地踩盘发现，有些普通商品房的新房价格与二手房相比并没有什么价差，以龙华的鸿荣源尚郡为例，120平米的四居均价6.6万/平米，同样的一套总价800万元，户型还不如旁边中海锦城的113平米使用面积大、格局好，因此这种户型销售并不好。

房企捂盘惜售

此外，碧桂园荣汇花园、天安云谷、吉祥里豪庭、心海城以及星河荣御5个小区也转售为租；其中，星河荣御2687套精装房源原计划于2017年10月1日公开销售，总货值约110亿元。

也正是因为新政传闻，2017年底和今年年初的成交量都保持较高量，根据深圳房地产信息网数据中心监测，1月份全市共成交7331套二手房，环比减少12.4%，但同比增加一倍。由于1月深圳无住宅项目取得预售许可证入市。新房成交套数只有2778套，环比下降14.5%，同比增加68.2%。

房价假摔

去年12月底，香蜜湖豪宅深业中城转售为租的消息也令业界沸腾，420套住宅转为长租公寓。深业集团副总裁董方表示，“业主都把钱赚了，你们想买二三十年后或许还有可能。”

同样，带有深高学位的金亨利首府二期已是现房，开发商一直捂盘不卖，目前一期二手房单价已卖到9万多。而据业内人士透露，二期售价，政府限价只有7万多，开发商想卖10万一平米。

目前深圳所有新盘均处于限价中，但限价更为明显的是高价盘，尤其是每平米8万元以上的豪宅盘网签非常难。

从2015年房地产调控放松以来，深圳房价最先领涨全国楼市，同样2016年3月最先启动调控；但让人大跌眼镜的是，深圳房价调控至今将近2年，房价却异常坚挺，背后原因何在？

据一家外资银行信贷经理向记者透露，深圳有关主管部门已经召开会议传达，迟早需要三价合一，已有外资银行率先实施，而国有银行会有一段过渡期，一旦落地后，对市场的成交量必然带来影响；只不过在市场消化一段时间后，可能又会回归正常，因为三价合一在北上广早已执行。

早在2010年12月，位于龙华红山黄金地段的润达圆庭就发布要开盘的消息，此后6年间发布入市信息25次，周边同期开发的楼盘早已发展成为成熟社区。直到去年11月，建设银行深圳分行与11家房企签署房屋租赁战略合作协议，润达圆庭成为首批推出的长租社区。不到一个月，具备出租条件的200多套房源已经被预订完毕，租金每月6480元起。

二手房价格也出现分化，2017年深圳的豪宅以深圳湾、香蜜湖为代表的两大顶级片区，房价上涨了30%，龙华、宝中次新房和福田学区房均有小幅上涨，仅老破旧房有小幅下跌。

【作者：陈小瑛】 (编辑：文静)

由于限购限贷的显效，深圳市场的成交周期变长是不争的事实，但价格却并没出现明显下跌，急于抛盘的现象并不多。记者近几个月来看房发现，往往只有急于换房的业主才会有降价的空间。

有的房企早已看清深圳土地资源供应越来越紧张的既定局面，因此捂盘惜售更加变本加厉，有的甚至直接演变成转售为租。