在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中，明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目，仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目，企业可分两年抵扣其进项税额。其中，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“二手房交易的税费负担，较此前有不同程度减轻。”仲量联行研究部董事周志锋表示。

营改增之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息，营改增铺开试点后，房地产业将按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税。

除了二手房，房地产和建筑业纳入营改增范围另一个重大利好，是对商业地产。世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示：“营改增将有利于促进商业地产的去库存。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣。这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”

除国有企业，包括保险公司在内的大量中国金融机构，在营改增全面推行后购置商办楼的积极性会更高。

多家开发商告诉记者，营改增后企业缴税负担是增是减，他们心里并没有底。

■本报记者 王海春 上海报道

高力国际研究部董事谢靖宇指出，营改增后二手房（房源、代理、租房）交易税负将小幅降低。“尽管二手房交易的税率在新税制下保持不变，但因计税方法的不同，将导致二手房交易税出现小幅降低。”谢靖宇说。然而，因进项抵扣环节较多，开发商面对营改增的心情却较复杂。多位房企高层向记者表示，公司自年初以来就在公司内展开了对营改增系统的学习和研究，以应对新的税收体系。

也正是在进项抵扣的这一环节，成为困扰不少开发商的一个问题。

一家中型房企高管则向记者表示，营改增试点刚开始，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减，现在还不好说。“这项工作的关注，可能至少要持续操作一年，才能基本弄明白。”上述房企高层说。

上海一家大型房企高层告诉记者，房地产行业涉及诸多采购和产业链条，有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票，房企便无法将这一项目作为抵扣。

房地产和建筑业首次被纳入营改增范围，个人买卖房屋缴的税是多了还是少了？分析师告诉记者，营改增后二手房交易要缴的税费，较此前要少。

谢靖宇指出，正是考虑到现实操作中可能存在的一些困难，政府铺开试点营改增中设置了时间的缓冲期。

研究人员认为，虽然房地产开发涉及诸多环节，有一些成本支出获得进项抵扣可能暂时有困难，但房企有望从房地产最大的成本——土地支出中获益。

“中国的保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。监管的放宽，将促使国内保险公司成为商业房地产市场最活跃的机构投资群体。此外，国内的私募基金和近几年兴起的金融创新机构为扩大其投资足迹，在营改增的利好下，也将参与到置购商业房地产的行列中。”仲量联行华东区投资总监邵律表示。

克而瑞分析师林波指出，从税率来看，增值税税率看上去比营业税税率有所提高；但营业税是按营业额全额征收，而增值税是按差额来征收的。这其中的关键，在于获得进项的抵扣。