从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，房价周期顶部已现，接下来将进入半年到1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。

　　本质上，不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。从投资角度看，应在了解基本面情况的基础上，实时感受本地市场情绪变化，才能做出相对合理的投资决策。

　　我国房地产价格变化存在明显的周期现象，一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成，每个阶段持续约半年到1年。

　　一线城市与部分二线城市的房地产价格在过去一年里的确上涨很快，这其中蕴含了一些风险。为了引导资金进一步脱虚入实，需要财政政策、货币政策与金融监管政策相互配合，例如，对需要扶持的实体企业减税、提供财政补贴，对上涨过快的房地产市场重新实施宏观调控政策、加快一线与部分二线城市的土地供应等。

　　张明，中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任，国际金融研究中心副主任，盘古智库宏观经济研究中心高级研究员。入选国家万人计划首批青年拔尖人才与中国金融博物馆第二届“中国青年金融学者”。兼任中国世界经济学会中青年委员会主任、多家知名大学与研究机构的客座教授或特约研究员。

　　但也应看到，同样的指标在不同城市间预测能力的明显区别，代表不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。选取的指标只涵盖了基本面因素，但实际购房决策与地方限购严厉程度、羊群效应程度、地区投资偏好等不可量化的因素关系同样紧密。

　　全国房价普涨的背后，不同城市的上涨逻辑可能存在本质区别。今年8月份，我们选取了“常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量”作为评价指标，预测了最具上涨潜力的七个城市。从结果看，报告发布后实际涨幅前七的城市中，厦门、杭州、福州、天津四个城市均在预测范围，且预测名次与实际情况基本相同，说明选取的四个因素在很大程度上决定了房价涨幅。

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　　从开发看，房地产资金来源收紧，开发速度亦明显放缓，行业即将迎来新一轮调整。随着商品房销售增速放缓，房地产开发的资金来源和新开工面积均出现了显著的回调趋势。本轮房价上涨与前几轮的最大区别在于，房价启动先于房地产行业启动。被房价拉动的地产开发，在多方面因素作用下仅持续约一个季度便开始萎缩，无疑说明被价格强行拉动的行业上升周期难以持续。全球避险情绪和流动性过剩给多个过剩行业带来了类似的喘息机会，但其中蕴含的风险仍需重点关注。

　　从国际经验来看，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的城市。曾几何时，东京与香港的房价都被认为将会持续上涨，无论是公共服务的集中，还是新增劳动力的流入，都是过去推高东京与香港房价的黄金借口。但这些借口，都没有妨碍东京房价在上世纪90年代“经济泡沫”破灭后下跌70%，以及香港房价在1997年亚洲金融风暴之后下跌60%。