在信贷金融数据中，能够体现房地产贷款的居民中长期贷款在2月开始回落，体现了居民贷款由于发放延迟而滞后跟随房地产销售回落的趋势；居民中长期贷款在新增人民币贷款中的占比也在今年年初回到32.5%，该比例在2016年10月曾达到75%，11月也达到了71%（见图4）。在这种情况下，居民中长期贷款占比的回落，说明了后期房屋销售居民贷款的上升趋势将受到抑制，资金面的收紧对后期房地产投资增速呈现较大的负面影响，今年房地产投资下滑的概率依然较大。但由于一季度房地产投资需求的超预期向好，以及房地产投资对销售和资金来源的滞后反应，二季度房地产投资增长面临的压力不是很大，下行压力将延迟到三季度。年初，我们提到后期房地产开发投资增速主要受三线城市的需求影响，目前由于一季度三四线城市房地产销售的超预期增长，房地产投资整体的下行空间也将比年初我们预估的要小，我们调高对2017年房地产投资的预估增长区间。

　　一二三线城市由于城市发展与人们需求属性的原因，城市房屋销售和投资增速表现出的阶段性特征不同。从40大中城市的一、二、三线城市的房地产投资增速与销售面积增速的弹性来看：一线城市的投资增速对销售面积增速变化的弹性相对较小，具有较强的刚性，主要是因为一线城市的土地供应有限，房屋供给紧缺造成投资增速较难发生大幅波动；二线城市房地产投资对销售的弹性系数较多时候保持在1附近，表明二线城市的房地产投资弹性相对稳定，一方面是土地供应和房屋库存对房地产供给的支撑，另一方面是人口从一线向二线的迁移使房地产市场需求充足，从而达成了供需相对合理的状况；而三线城市的投资对销售的弹性从2016年二季度开始超过一二线城市，弹性系数一度居于1之上，表明近年来三线城市的房地产投资增速随销售的改善上升明显，一二线城市的调控对周围三线城市形成的挤出效应使“都市圈”需求回暖显现，但随着调控范围及力度加大，持续性不强，但对二季度的影响不大（见图5）。总体来看，一线地产投资刚性和三线弹性为阶段见好，二线城市投资弹性的相对稳定决定了房地产总体投资增速的趋势，而三线城市投资变化是二季度重要的扰动项。

文章来源：微信公众号一德菁英汇

　　2017年3月以来，近40个城市发布了新一轮房地产调控政策，范围由去年10月份开始的一二线城市向周边三四线城市蔓延，表明了中央政府遏制本轮房价上涨的决心。从数据上也可以看出，70大中城市新建住宅价格指数当月同比增速从2016年10月出现出现拐点，而三线城市的调控时间开始较晚，加上前期一二线城市的溢出效应，目前三线城市新建住宅价格指数当月同比仍处于上升趋势（见图1），但在调控措施层层加码的背景下，以及“都市圈”周围溢出效应的减弱，后期上涨空间有限。

　　从历史经验来看，房地产的调控力度会影响商品房销售面积和房地产开发资金来源，且在历史数据中房屋销售面积与房地产开发资金来源一般呈现较强的一致性，并且领先于房地产投资增速。但值得注意的是，在今年年初，商品房销售面积累计同比增速有所加大，与房地产开发资金来源累计同比下滑现象出现背离；另外，在2016年4月商品房销售面积增速走低的趋势下，房地产开发投资增速也并没有出现明显的滞后下滑（见图2）。这一方面是由于去年一二线热点城市调控后，挤出效应对周边三线城市的需求形成拉动，支撑了年初商品房销售面积增速的反弹；另一方面由于房地产开发投资主要包括土地购置费和施工相关费用，年初房地产开发投资的超预期回升，来源于2016年年底新开工和土地购置费的高增。