原标题：城中村改造难产，万科惨败？

来源：深楼市

01

前言

万科在坂田岗头的新围仔村改造悄悄停工了。

作为万科“万村计划”在深圳的首个项目，岗头新围仔村改造可以说是有示范性的意义，如今停工，究竟是为何？

还记得2017年样板楼揭幕和整体效果图展示时，效果图简直让人惊艳。

先来感受一下：

据说还会对小区局部实现人车分流、特色商业化运营、进行景观改造和提升基础设施等等。

当时展示的公寓照片是这样的：

据说公寓里面有电梯、健身房、洗衣房和公共厨房和休闲吧。

说得很好，我差点就信了。

此次我们实地走访了岗头新围仔村，原以为经过一年半的改造，当初的规划应该实现得差不多了，结果大失所望，现在的新围仔村还是长这样。

一年半的时间，村子还是那个村子，除了几栋稀稀拉拉外观印着“泊寓”字眼的公寓，能提醒我们这真的就是当年轰动一时的“万村计划”在深圳的首站，除此之外，真看不到当时允诺的其他改造了。

而且有好2-3栋泊寓已经接近完工了，只剩下收尾的卫生工作还未搞好，但工程进度却进展十分缓慢，仍未对外配租。

作为“万村计划”首站改造的新围仔村就这样，难产了。

就在前段时间，万科万村撤退的消息铺天盖地，让人触目惊心的是“万科不惜赔上亿”毁约也要挥刀“自宫”，斩断长租公寓的业务。

万科如此决绝，是受了多大的委屈。

或许从万科首个改造的岗头新围仔村中，可以初见端倪。

02

难产的新围仔村，背后是消费观念的差异化

新围仔村的难产是万科“万村计划”搁浅的一个缩影，在新围仔村改造过程中，我们可以窥见的是，长租公寓在当前的深圳，暂时还推不动。

万科之所以选择新围仔村作为“万村计划”的首站，看中的就是村子的租客够纯粹。

新围仔村位于富士康、华为、天安云谷三围合区域内，到富士康停车场820米，到华为停车场580米，到天安云谷停车场1公里。

这个村子的租客大多都是来自这三个地方的上班族群，也正因为如此，这个村子也曾被誉为“IT第一村”。

本以为华为、天安云谷的上班族群收入不低，对环境要求较高，对长租公寓的接受度更高，然而却忽略了每个家庭背后的复杂性。

不管是富士康的工人，还是华为的工程师，他们当中很大一部分人都需要反哺18线小城的原生家庭，帮助远在农村的父母“脱贫”，因此他们一开始选择城中村居住，而不是小区，就是为了节省生活成本。

一个刚毕业的华为员工，一个月拿着税后1万元的工资，可除去1500元房租、2500元生活费，还有1000元的其他花销，再寄3000元给还在农村的父母，能存的钱又有多少呢？

固然，有人月薪5000元，一人吃饱，全家不饿，愿意为3000元的房租买单，而有人月薪10000元，除了自己吃喝还得负担父母、兄弟姐妹们的花销，所以他们无法为3000元的房租买单。

所以不仅是富士康员工会因为房租从700元涨到900元而心慌，天安云谷和华为的年轻工程师们也同样会因房租从1500元涨到2000元而心慌。

这是“万村计划”风波不断，陷入巨大的舆论危机的原因，富士康工人发出公开信，质疑万科推高了房租，而华为员工也同样不买单，而是选择搬到更远的城中村。

他们都不愿意为所谓的“装修升级”而支付多几百的房租，无法为“颜值”买单。

万科的城中村公寓改造，很大程度是触动了社会认识观的问题。

03

房东：房子在自己手里，更有话语权

万科的第一个错误，是错误认为“大部分年轻人会为颜值和环境买单”。

万科的第二个错误，是错误以为“房东会因为眼前利益而妥协”。

对城中村的改造，王石野心很大。

万科对新围仔村的统租率目标是60%-80%，但在新围仔村只完成了15%，而实际我们看到的只有稀拉几栋，估计有部分谈好的早已难产了。

万科与新围仔村当地村民的拿房价格是30元-40多元/平方米，租期12年，硬软装1800元-2000元/平方米。

租金为递增方式，每年上浮3%，其中楼梯房为42元/平方米，电梯房46元/平方米。

看似收益不错，但村民买单的不多。本地一栋8层的小楼，一至七层用来出租，每层6间房，粗略计算，一个月都能有6万，重点是有自己的主导权。

新围仔村的一个村民表示，不喜欢别人在自己的房子里敲敲打打，搞得乱七八糟，现在自己这样收租也不错。

而且万科给的涨幅他们也看不上，认为自己的房子，想什么时候涨租就什么时候涨幅，自己可以说了算。

有这样想法的村民不少，所以新围仔村的谈判进度十分缓慢，万科以为村民会因为利益而妥协，但每个村民都会有自己的考量，具体都在犹豫什么，我们无法以偏概全。

但可以肯定的是，人类在利益面前，想法是最为复杂的，各种想法都会给事情进展增加波折性。

这是城中村改造面临的现实，也是万科“万村计划”面对的现实。

04

新围仔村，只是长租公寓在深圳的一个缩影

新围仔村改造的难产，背后透露的可能并不是长租公寓因为不赚钱而被喊停。

更多的可能是当前的深圳，并不具备大规模推进长租公寓的条件。

深圳是个由外地人撑起来的城市，每年有一大批的人来来往往，这里有年薪百万的高层管理，也有月薪3000元的底层打工群体。

所以这里需要有20万/平米的深圳湾1号，也同样需要有1000元/平米的大单间，来承接这些初到深圳打工的群体。

不仅如此，深圳的大部分领薪群体，除了要负担自己的生活，还要反哺自己的家庭。

万科以为“错位供求”会吸引一批高薪的白领群体，却错误低估了这些白领群体背后一系列复杂的社会关系。

深圳的长租公寓，大抵如此，有需求，但目前还不能称之为“普遍性的需求”。

何况现在大多数的长租公寓，把外墙内里刷一刷，配上简单的家具，就能以高出周边40%以上的租金对外出租，菜市场还是那个菜市场，垃圾池还是那个垃圾池，又改变了多少呢？

这种名为“提高生活品质”的城市更新，现在显然还不够成熟，注定只能吸引小部分人买单。

所以万科的“万村计划”搁浅在情理之中，现在喊停，不是亏损，而是止损。

万科还是赢的，懂得率先让步，放过了“城中村改造”这块肥肉。

05

结

深圳是个年轻化的城市，要留住一批又一批的年轻人，就需要留下城中村。

如果城中村全部公寓化或旧改，高性价比的城中村不复存在，深圳该如何保留低收入人群？年轻人又该如何安放青春？

很明显，深圳已经意识到这一点，早在今年3月就发布了关于《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，将城中村从“拆迁”变为“综合整治”。

这个政策的导向，就是要放慢城中村旧改和城中村长租公寓改造的速度，保留现存的城中村规模，为低收入人群留出足够的生存空间。

庆幸的是，万科也已经认识到政策的导向，现在退出，是聪明的决定。

所以新围仔村的难产，不见得是万科“万村计划”的败笔，更多是“迷途知返”。

（以上图片部分来自网络，侵删）

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