还记得吗？前不久楼市君在推文中提醒过，待新一批品牌房企项目出来后，其产品和价格将对市场和房价产生新的影响。日前，这批新盘代表中的“三府”首批次房源价格亮相，确实也引起了楼市震动。

金茂在常宁新区的金茂府、华润置地在长安路电视塔东侧悦府、中海在常宁新区的中海·长安府，以大平层和洋房为主，是传说中的西安豪居“新三府”：地段价值高，产品新、价格新。

丨华润置地·曲江九里

金茂府在其它城市的售价高出周边品牌盘的30%-100%，华润置地的悦府和中海的长安府，预期的价格都不低。11月28日，“三府”首批次房价公示：金茂府均价19330元/㎡，最低17100元/㎡；悦府均价20939元/㎡，最低19132元/㎡；长安府均价14720-18646元/㎡。作为豪居新代表，其价格都没有达到房企预期的价位，业界为之哗然！

为何？显然与监管部门有意控制年度房价涨幅的态度有关。

从2017年下半年以来，物价部门走到房地产的前台，严控新房价格，尤其是2018年下半年以来，控价更为严厉，不少盘前后批次房价没涨，新盘价格预期高而公示价落差大，着实惊到了业界，为楼市实现从高热到平稳，承受了许多。咱们要不要对物价部门的控价态度点个赞呢？

——壹——

巧的是，与悦府同受 “抑价”影响的，还有一个系出同门的11月份全新入市的曲江九里，本来开发商想买15000元/㎡，结果物价局审核时，备案均价定在了12974元/㎡。无独有偶的是，金地曲江意境也是想卖15000元/㎡而被“抑价”到了13000元/㎡左右。

说到曲江，无疑是在2018年依然持续置业热度的一个区域。金地曲江意境、中国铁建·万科翡翠国际、金地中心风华、中海曲江大城等无疑是区域内较有代表性的人气热盘。

丨曲江实景图

金地曲江意境新推的两栋高层348套房源，产品有83㎡两室一卫、98㎡三室一卫、123㎡三室两卫，均价12964元/㎡。11月12日结束登记，核验通过数达到790个。这是该盘高层房源连续2次出现该状况。

中海曲江大城自年初开盘以来，势头一直不错。华宸组团新推的269套房源，有小高层97㎡三室一卫、117㎡和125㎡的三室两卫，均价14924元/㎡；多层洋房165㎡四室和187-242㎡跃层等户型，均价20274元/㎡。11月19日结束登记，意向登记核验通过数411个。

11月26日，华宸组团再推296套房源，有125㎡三室二厅、165㎡四室、187-245㎡跃层，小高层均价15448元/㎡，多层洋房均价20414元/㎡。其价格比19日的高出140-500元/㎡，意向登记核验通过83个，首度出现顺销情况。

金地中心风华的高层，均价在14000-15000元/㎡。年中开售以来，持续处于热销状态。新近推出的333套房源，户型有113㎡和128㎡的三室两卫、143㎡的四室两卫，均价14732元/㎡。11月16日结束登记，核验通过数125个，出现顺销态势。

中国铁建·万科翡翠国际近期推出39#、46#、47#三栋高层，共526套房源。46#、47#产品有90㎡两室、130㎡-135㎡三室两卫，均价13560元/㎡；39#有145㎡、155㎡及192㎡四室两卫，均价14509元/㎡。12月1日结束登记，意向登记数达到3922个。

从这几个热销盘中不难看出，当前曲江二期比较热销的依然是品牌影响力大的项目的高层产品，适合首改、改善或终极置业，均价12000-13000元/㎡。

——叁——

从曲江置业的特点看，新近入市的华润置地·曲江九里的无疑是一个新选择。该盘是个新盘，其占地规模、建筑形态、产品定位及地段发展等，很多人还不是很清楚，在此不妨简要解读：

项目是华润置地2018年度西安新开6盘之一。位于曲江二期雁翔路三南环外，占地面积约225亩，总建面约55万㎡，分为居住和商业两个部分。住宅占地约166亩，建面约38万㎡，容积率不高于2.5；建筑形态为洋房和小高层。商业占地约59亩，建面约17万㎡，将打造成区域级商业中心。

丨曲江新区政务服务中心

从地段看，与曲江市民中心（行政办公）、曲江二中（国际学校）、西北妇幼医院、正荣彩虹谷为邻，东侧有西安新植物园、曲江管委会，南面是杜陵国家遗址公园所在，是曲江新兴发展地段，是曲江二期的C位价值板块。

衡量一个盘的地段价值，离不开交通、学校、商业这三个最核心的因素。从这三个核心要素看，目前华润置地·曲江九里无疑占据优势。

该盘与万科、金地及中海盘相比，享有雁翔路-南三环甚至规划地铁8号线的交通便利、曲江二小及曲江一中等教育利好，项目对面就是正在建设中的国际中学，同时自身规划建设有约17万㎡的商业体，产品规划有约2.3万方BLOCK街区、青年精装公寓、LOFT公寓等。从其体量和华润商业运营的案列看，建成后无疑是区域级的品质商业中心。

丨华润置地·时光里效果图

这是曲江九里对区域的贡献之一。同时也是项目区别于其它盘的一个显著的配套亮点，也是加分点。

从教育资源占有度看，项目自建一个约5000㎡的品牌幼儿园，附近有曲江二小（项目所在地段2018年度归入该校学区）、曲江二中（国际中学）等，从未来学区划分和享有的教育体系看，还是比较全面的。

丨曲江国际中学效果图

从社区景观规划看，曲江九里项目在园林打造上可谓下足功夫，为营造低密规划的产品定位，采取重视文化意境的盛唐艺术为规划理念，在不同楼栋组团之间打造不同树种的景观组团，呈现“春、夏、秋、冬”四景。

在营造低密舒适的环境的同时，曲江九里也注重社区功能性的规划，在绿意盎然中打造老有所养、少有所乐的全年龄生活圈。从老人到小孩，每一个年龄层都能在这里找到自己的主场，环形跑道、羽毛球场、室外“健身房”、800㎡主题儿童游乐园让父母寓教于乐与孩子共同成长。

丨华润置地·曲江九里效果图

目前该盘首批次房源正在接受意向登记。首推2#、5#、20#、21#、22#五栋楼，474套房源，建筑层高分别为17层-20层小高层。

其中，119㎡和138㎡户型分布在5#、20#、21#、22#号楼，均为三室两厅两卫，套房设计；149㎡四室两厅两卫分布在2#楼，总高18层，2梯2户。南向有大阳台，宽达到7.8米，同时还带有北向生活阳台。该楼栋前面是11层洋房，同时对着小区的南北平沙落雁景观带，视野景观极好，天气好的时候可以看到秦岭。

本次曲江九里推出的产品当中，138㎡的舒适三居最受欢迎。该户型进门是一个入户花园，户型南北通过，动静分区，且南向4米宽的主卧套房设计，舒适、奢阔。

从品牌号召力和建筑形态、规划所展示的品质看，无疑适合刚需、首改和改善置业。

——肆——

从另一个维度看，物价局对华润置地·曲江九里等盘的“抑价”，客观上在购买时节省了成本，实际上也为楼盘后期的“溢价”埋下伏笔。因为物价局对精装项目都做了精装议价，事实上精装成本远远没有议价高。

选择毛坯房还是精装房，还需辩证看。装修房子不是自己解决不了的问题，大不了全包也省事，但是地段和配套是要依靠政府来解决的，这个不是楼盘及个人之力能完成的。从介入成本和选择产品角度，一味看中精装，价格为先，而对地段、产品价值重视不够，中长期看，其实也是一个隐性的损失。

不久前，柒少写了篇稿子，说：最多五年，曲江面临无新盘供应的局面，从而全面进入二手房市场。在私下里探讨时，部分业界人士也认为，从目前的发展势头看，也许要不了五年，至多三年，曲江将面临无新房供应的态势。

综合前文所述，目前介入曲江二期，是抓住了置业的相对较好的机会。而这个机会，能否抓住，最后还得由主观因素决定。