11月15日，70个大中城市数据照例公布，依旧是稳字当头。

　　新房依旧是稳，从价格维度来看，这很好理解，毕竟开发商定价受备案影响，价格十分可控。

　　相信更多朋友关注到了二手房市场的变化，以最近3个月为例，二手房价格下跌的城市数量分别为2个，7个，14个。

　　10月份二手房价格环比下跌的城市明显多了起来，对新房价格的调控，现在终于传导至二手房，对房地产来说，这算是不错的消息。站在二手房市场的背后是庞大的房东群体，成交价格的下跌，说明越来越多的房东对后市的预期已经更加务实。

　　不过从同比来看，我们发现了更多的秘密。

　　我整理了一线城市和部分新一线城市最近12个月的二手房价格同比数据，一共17个城市，一起来看一下。

　　从上述热门城市的二手房同比价格来看，一个明显的特征是：

　　前6个月房价同比涨幅收窄或者跌幅扩大，但后6个月，房价同比涨幅扩大或者跌幅收窄，大部分城市二手房价格仍保持上涨态势。

　　以北京为例，2017年11月至2018年4月，二手房价格跌幅从0.2%扩大至6.9%，但从2018年5月份开始跌幅开始收窄，到2018年10月份，二手房价格同比跌幅已经收窄至2%。

　　类似的还有南京，郑州，这两座城市的二手房价格在经历了多个月下跌后，目前已经同比上涨。

　　而在上海，目前二手房价格同比仍在下跌中，但跌幅已经稳住。从上海的二手房月度成交量来看，整个市场也基本保持平稳，要知道上海二手房在最热的时候，月度成交量超过5万套。

　　对于目前的上海楼市来说，二手房价格缓慢下跌的趋势仍将维持，总体来说，这是一个有利于刚需的市场。继续等待或者选择合适的房子出手，都是可取的。因为虽然整体价格虽然在跌，但总价较低的刚需房其实跌得并不多，而且随着时间的推移，后续下跌空间很小。

　　上海还有个很有意思的现象，链家在上海刚刚上调了中介费，之前是2%，买卖双方各承担1%，最新的中介费是买方2%，卖方1%。

　　一直以来中介费基本上完全是由买方承担。购房者突然要多掏一笔钱，观望势必仍将继续，逆势上调中介费，观望势必仍将继续，中介收入势必受到影响，该如何解释这一现象?

　　比较合理的解释是，一是中介认为市场基本企稳，当前入市的基本都是真实需求，增加的成本不会影响整体成交量。

　　从今年1-10月份上海二手房月度成交量来看， 倒也可以佐证这一点。

　　深圳、长沙、成都、武汉、西安、沈阳、青岛、无锡这几个城市，行情非常相似，二手房价格同比都是保持上涨，由于今年上半年持续调控加码，这些城市二手房价格涨幅迅速收窄，待市场消化之后，涨幅又迅速回升。

　　一直以来，房地产的小周期，成交量先行，价格随后跟上，但是这一轮小周期，价格却先于成交量回暖。我个人认为，这跟当前的调控策略有直接关系，强力的限购限贷将需求量压缩在相对较低的水平，购房能力较差的那一批人率先被淘汰，但购房能力较强的人却仍参与交易。简单说，换房群体占了大多数，要换房，自然是换好的，而表现在价格上，就是回暖。

　　购房能力较强的人相对务实，主动权握在自己手里。购房能力较差的人更依赖政策和大环境，没什么主动权。而调控首先就是控制贷款，而脆弱的刚需反而是最依赖贷款，这就是为什么房价下跌，脆弱的刚需依然得不到实质的利好。

　　新房受调控影响更为明显，在反映市场上面，二手房相对靠谱。虽然70城的二手房具体涨幅在平均之后参考意义不大，但却能反映基本趋势。

　　前面说过，以上都是一线城市和新一线城市，他们都是当前中国经济基本面相对较好的城市，人口和产业都是有比较优势的。

　　除了北京和上海仍在小幅下跌，其他15个城市的二手房价格仍在上涨。

　　最后说几个值得关注的几个信号，

　　一是房贷利率虽然人在上浮，但部分城市已经在下跌，比如武汉、杭州和广州。

　　二是房企重新获得资金支持，华夏幸福、泰禾、阳光城、龙湖、华远等多个房企发债已经获准，11月以来总额度已经超过了百亿，虽然对全局影响不大，但也是值得关注的信号;

　　三是民企融资环境加速改善，之前央行透露浙江荣盛、红狮集团、宁波富邦三家民企获得19亿元的债券融资支持。他们的主业是制造业，但至少其中两家有房地产业务，这至少说明在支持实体经济的同时，对房地产不再是盲目排斥。

　　从70城数据来看，这17个优质城市的二手房市场正在筑底，这是一个重要信号。有人说，明年是刚需购房最好的年份，在我看来，现在在这些城市买房，安全也不成问题。

　　说它是筑底，并不意味着后续会大涨，我之前说过了，它更像是一个L型的走势，后续比拼的都是价值，而不是泡沫。

　　无论是从数据来看，还是从当前市场一些新动向来看，我们即将跨过二手房市场最艰难的时间。房地产的确有这个魔力，当你持币环顾四周的时候，发现还是房子最让自己放心。