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你所有涉及的公积金问题

本篇找答案！

1

贷款额度提高了

7月1日

沈阳市住房公积金管理中心发布通告：

这意味着

根据中心上半年

沈阳市本级资金使用率情况

6月末为94.01%

即日起流动系数

从0.8调整为0.9

于2019年7月1日执行

按此计算，以前住房公积金贷款资金使用率为95%，沈阳人公积金贷款最多只能8折，即单人32万，双人48万，三人64万。

而此次公积金发布通告

资金使用率低于95%

折扣从8折变为9折

贷款额度就提高啦！

相应变为

最高单人36万

双人54万

三人72万

分别比原来多了

4万、6万、8万

2

住房公积金贷款条件

1.借款人及共同申请人具有合法有效身份证件;

2.借款人及共同申请人具有完全民事行为能力;

3.借款人(共同申请人)具有偿还贷款本息的能力;

4.借款人及共同申请人为购买自住住房的产权人且具有相关的证明文件，并按规定比例支付购房首付款;

5.借款人(共同申请人)按规定正常连续足额缴存住房公积金6个月;

6.借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录;

7.借款人及共同申请人同意提供中心认可的贷款保证方式;

8.借款人及共同申请人没有尚未还清的大额债务，且个人信用情况符合规定;

9.借款人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议;(购买商品房的专属条款)

10.借款人及共同申请人符合国家和住房公积金管理委员会规定的其它条件。

异地贷款购房，则另外再增加一个条件：

非本市户籍居民家庭在本市限购区域购买商品住房，贷款时需提供贷款申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

3

常见问题

1.如有异地公积金贷款的问题，可以致电异地公积金管理中心咨询，电话：024-23751057；地址：浑南新区沈营路29-14号(哈尔滨啤酒厂对面)

2.购买房屋竣工使用年限超过25年(不含25年)的二手房，是不能申请住房公积金贷款的。

3.沈阳住房公积金贷款只能申请两次，第三套房开始就不能申请公积金贷款了。

4.沈阳没有商业贷款转公积金贷款的政策，不能办商贷转公贷。

4

住房公积金贷款额度

一、计算公式

沈阳住房公积金贷款额度的计算公式为：

(借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限)×流动性调节系数

其中：

公积金缴存基数也就是计算公积金缴存额度的工资基数，如果有共同申请人，一般是按照较低那个计算；具体可以回顾上次的推文。

还贷系数是统一的，沈阳现在按照30%计算。

流动性调节系数和贷款资金使用率由市住房公积金管理中心定期向社会公布，据沈阳住房公积金管理中心19年7月公告，沈阳住房公积金贷款使用率为94.01%，对应流动性调节系数为0.9。

二、额度上限

额度上限有三：最高上限每个人都一样，余额上限则根据公积金账户余额不同而不同，比例上限也就是你的首付比例。

01

最高上限

公式括号内部分的最高额度是规定死的

谁去贷款都一样

具体规定如下

申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元;

申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为60万元;

家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为80万元。

郊县贷款最高限额按规定执行：

辽中、新民、康平、法库管理部申请人一方缴存住房公积金，贷款最高限额为35万元;

申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款最高限额为50万元;

家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为55万元。

注意：共同申请人必须为家庭成员，男女朋友并不算哦。

用上面的数字分别乘以流动性系数0.9

就是能申请到的最高上限。

比如个人贷款是40万*0.9等于36万

夫妻贷款是60万*0.9等于54万

如此类推

02

余额上限

按照规定，贷款额度不能超过申请人及共同申请人公积金账户缴存余额的15倍(公积金账户缴存余额不足2万元的，按2万元计算)。

余额上限的意思是说

就算你刚毕业就年薪10K

但你才刚开始缴纳公积金

账户余额才几千

那么你也只能申请2万元的15倍的贷款

(不足2万元算2万)

也就是30W

再乘以流动性系数0.9

就是27W。

03

比例上限

你的总房款减去首付款就是你的比例上限

你申请的贷款额度不能超过这个数

用公积金贷款购买沈阳各种房款的首付额度如下：

首次购买普通商品住房，首付比例为20%，且不得超过贷款最高额度。再次申请住房公积金贷款，贷款首付比例为40%。

首次购买存量房(二手房)，贷款比例按核准价计算(成交价高于评估价的，按评估价作为核准价，不含房屋装修及除房屋以外其它物品价款)，房屋竣工使用年限为十年内(含十年)，首付比例为30%；房屋竣工使用年限为十年以上、二十五年以内，首付比例为40%。再次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10年内的(含10年)，贷款首付比例为50%；房屋竣工使用年限为10年以上、25年以内，贷款首付比例为60%。

经拍卖成交的住房(即拍卖房)，贷款比例按拍卖成交价计算，首付比例同存量房(二手房)。

其中，首次申请与再次申请住房公积金贷款的认定依照“认贷不认房”执行，即以往有住房公积金贷款，还清后再购房，执行二套房政策。考核商业贷款，以往有商业贷款还清后，再用公积金贷款，也算二套房。

三、贷款年限

具体的影响因素有三项：

房子的贷款期限

你的还贷年龄

是否申请的组合贷

下面我们分别来看看

01

房子的贷款期限

商品房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为30年。

二手房、拍卖房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为二十五年减房屋竣工使用年限且不超过20年。

例：15年房龄的二手房，公积金贷款的最高期限就是(25-15)=10年

02

你的还贷年龄

按照规定

只能还到退休为止

不过，如果满足以下规定

还贷年龄能延长5年至男满65周岁，女满60周岁：

男方年满45周岁，女方年满40周岁;

连续缴存公积金3年(含3年)以上;

首次申请公积金贷款;

03

是否申请的组合贷

组合贷

就是只用住房公积金贷款不够

还要向银行借一部分商业贷款

这种情况下：

公积金贷款部分的贷款年限和商业贷款部分的贷款年限必须相同。

四、贷满额度的条件

自此

影响你贷款额度的因素就集齐了

贷款上限：只能贷到最高上限。

余额上限：个人公积金账户余额要超过21333元，才能贷到最高上限。

比例上限：交完首付剩下的房款不超过最高上限（超过了就要申请组合贷了）。

贷款年限：房子越新，年纪越轻，不受商业贷限制，贷款年限越长，越容易贷到额度上限。

缴存基数：缴存基数越高，你就越容易贷满额度上限。

最后

我们再来回顾一下公式

(借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限)×流动性调节系数

流动性调节系数为0.9，还贷系数为30%

简单算一下，满足余额上限的条件，以贷款年限30年计算，个人缴存基数只要达到3704元，就能贷满36万。

而随着贷款年限的缩短，缴存基数也要相应地上涨，才能贷满36万哦。

五、贷款额度试算

个人计算的结果只能用于参考

还是要去住房公积金管理中心试算一下

本地贷款

本人带上身份证过去就可以了

异地贷款

还需要带上缴存养老保险和公积金的一年流水

5

公积金贷款流程及材料

满足了贷款条件

带齐材料到

住房公积金管理部或者委托的银行网点个人贷款受理窗口

申请就可以了

用住房公积金贷款购买二手房，需要提供该二手房过户后的《房屋所有权证》。但是问题来了，贷款都还没成功申请，房款都没给二手房房主，谁会跟你去办过户?

有些城市的住房公积金中心会帮忙处理这种情况，让双方签订《付款约定书》，不过沈阳没有这种操作。

对于这个问题，一般只能在先自己筹齐全款给二手房房主，过户之后再去办公积金贷款，款项下来之后再拿去还钱。

6

贷款放款时间

一般办完手续之后1个月内就能放款

但是城市用于公积金贷款发放的资金

每个月都有一定的额度

如果当月满了，就会排到下个月

所以

要看沈阳公积金贷款资金的具体使用情况

7

住房公积金贷款的偿还

一、还款方式

公积金贷款有两种还款方式可供选择

一种叫等额本息法，一种叫等额本金法

公式是：

我们以贷32万还25年来计算

直接看看两种还款方法的区别

等额本息法：每个月还款金额一样，初期还贷压力较小，可以承受更大额度的贷款，支付利息较多。

等额本金法：首月还款金额比较高，然后逐月递减，初期还款压力大，支付利息较少。

等额本金法总计支付利息

比等额本息法会少1万多

二、缴费方式

公积金还款：借款人及共同申请人可与中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，中心每月从借款人及共同申请人公积金账户中扣还公积金贷款本息。当账户余额不足整期时，从银行卡中代扣。

银行卡代扣：借款人与委托贷款银行签订《住房公积金贷款委托扣款协议》后，委托银行每月从银行卡中扣还贷款本息，借款人应在每月的放款日前将当期应还本息款存入卡内。

三、提前还款

提前部分偿还贷款：正常还贷六个月以上，可申请提前部分偿还公积金贷款，提前部分还款最高次数为5次，每次偿还本金不低于10000元且大于等于贷款余额的10%。提前部分还款后中心将重新计算借款人的月还款额。

提前全部偿还贷款：借款人正常还贷六个月以上，可以提前全部偿还公积金贷款，则借款人与中心的借款合同在贷款本息还清后即告终止。

四、逾期惩罚

中心及委托银行对没有按期偿还的贷款的借款人，按中国人民银行规定加收罚息。中心有权对逾期连续三个月、累计六个月的借款人进行法律诉讼，不良记录记入个人征信系统。

素材来源：沈阳住房公积金管理中心、沈阳本地宝

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