2019年度粤港澳大湾区

多元化投资白皮书

导语

2019年粤港澳大湾区规划政策落地，随着基建不断完善、产业升级转型，人口加速集聚，未来粤港澳大湾区对中国经济的引领和示范作用巨大。在此背景下，房企如何积极抢占湾区战略高地，除传统房地产开发外，如何捕捉多元化业务拓展机遇和空间，如何加强多领域业务协同发展，显然已成为需要思考的重要课题，克而瑞从专业研究视角出发，从政策、市场、企业、项目等层面进行分析，多领域多维度多视角阐述布局湾区投资战略，为企业抢占湾区提供重要参考。

湾区“新格局”，房企加大湾区投资力度

粤港澳大湾区是继一带一路、京津冀协同发展和长江经济带之后，又一个国家级发展战略，有望成为中国新的经济增长极。粤港澳大湾区具备湾区和城市群两大突出优势，与旧金山湾区均为三核为主发展，科技产业优势明显。在大深圳产业格局或将形成，产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢。

在粤港澳大湾区概念提出之后，房企纷纷加大了在该区域的投资力度。从大湾区土储货值30强房企来看，碧桂园土储货值占比最大，TOP1-15强的企业总部大多在大湾区。大湾区拿地建面前三的房企为碧桂园、保利地产和龙光集团；而拿地比重前三的房企分别为龙光、世茂和保利。其中，碧桂园、保利和龙光的总部均在大湾区，分别在佛山、广州和汕头，它们在湾区有更大的拿地积极性；世茂在2017年已开始在湾区加速布局，看好湾区发展。

地产行业调控深化，房企多元化转型大势所趋

近年来，多元化从「零星尝试」到「蜂拥而上」已经成标配。近三年来，房企在投资市场越发活跃，规模房企在多元化业务的发展中更有所侧重，“主业为基，万变维新”；而头部企业谋求转型发展， 2018年开启房企更名潮，25家房地产企业更改企业名称，“多元化”布局助力业务升级。从TOP30房企多元领域布局图可看出，主要在物业服务、商业地产、产城/园区、长租公寓、代建、康养、金融、教育等多领域。

而粤港澳大湾区以住宅为主，多元化布局在办公、商业、产业、长租公寓、商务公寓、物业等多领域。

在产业园区方面，粤港澳大湾区经济增长强劲，产业链完整，高新技术突出，产业发展环境优越，加上近两年来受房地产行业调控的影响，万科、金地、碧桂园等一大批传统开发商也扎堆布局产业地产。

在物业服务方面，房企积极探索物业服务新蓝海，大湾区的物业服务商在大数据、智能化、新零售等创新服务方面也有较多的突破。根据克而瑞发布的《2019粤港澳大湾区物业服务创新先锋》榜单显示，万科、碧桂园、中海、保利等龙头房企旗下的物业公司更具优势，佳兆业、花样年本土房企也表现突出。

在商办地产方面，随着存量时代的到来，越来越多的房企加大了存量资产开发运营的力度。深圳作为大湾区的核心城市之一，商办市场发展氛围浓厚，办公领域以科创为引擎，集“金融+科技+产业”于一体；商业领域将会迎来更多年轻高端人才汇聚，湾区消费升级，商业价值凸显。整体来看，在深圳商办地产方面占据优势的房企基本都是本地企业以及大本营在珠三角的规模房企。

在长租公寓方面，随着大湾区的不断发展，外来人口稳步增长，租赁需求旺盛，加上近年来政策大力支持租赁行业，无不促使着企业抢占大湾区的租赁市场。据不完全统计，目前大湾区已经集结了二十余家开展长租公寓业务的开发商，从具体城市来看则主要集中在广州、深圳两个核心城市。

商务公寓领域是房企在湾区优质资产的象征，深圳商务公寓自商住楼被政府正名，伴随“房住不炒”的定性和定位，市场关注度不断提高, 成交占比亦不断上涨，已成为当前房地产市场的主流产品之一。根据克而瑞发布的《2019年深圳商务公寓十大经典案例》来看，商务公寓豪宅属性逐渐显现，不再只是满足投资型客户的单一产品，其作为居住需求客户和资源占有型客户关注的重点，未来产品两极分化的现象将日趋显著。

随着政策收紧，土地出让端的多重限制条件，房企在粤港澳大湾区的产品布局业态呈现多样化特点，除了传统的房地产开发外，从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济。实际上，这为房企自身业务转型和找寻新的利润增长点提供了机遇。因此本书涵盖了产业、办公、商业、物业、长租以及商务公寓等6大领域，旨在见证湾区房企多元化布局。

未来，通过多元化业务布局，房企将有望摆脱单一的开发商标签，在拓展新业务、降低企业风险的同时，也促进了房企本身的业务整合，形成互补优势，增强企业竞争力。

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