大家都知道，租房在找到中意房源之后的最重要环节，就是签订租房合同了，因为这才会让租赁的行为收到法律保护。

去年，北京新修订的二手房买卖合同示范文本正式实施后，用于租房的《北京市住房租赁合同》也同时在修订。

今天，新的《北京市住房租赁合同》示范文本，以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，正式发布实施了。

目前大家使用的租赁合同版本是2008年的，分为了自行成交版和经纪成交版，这次最显著的变化，就是不再根据租赁的不同成交方式做了区分。

此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的。

无论是通过自行成交的，或是通过中介机构居间成交、中介机构代理成交的，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。

而《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本则适用于租赁经纪服务，也就是房主或房东分别与中介机构签的，是中介机构提供中介服务的合同。

再说一下合同中的具体内容。

这次修订的合同，很多都是围绕着当前租房的痛点、槽点进行修改完善的。

对租客来说，最怕的是碰到虚假房源。

首先，在《合同》的“说明”里，就明确提出了在签订合同前，双方当事人应当出示有效身份证件。出租人还应当向承租人出示不动产权证书（房屋所有权证）或其他房屋合法来源证明原件；房屋登记为共有的，应当提供共有人同意出租的证明。

其次，新合同还就对出租房屋的信息进行了细化，要填写房屋坐落、建筑面积、层数、房屋平面图、户型、房产证或不动产权证编号、房屋所有权人姓名等内容。

注意！现行的合同里，房屋层数、房屋平面图、几室几厅的户型这些都是不用填的，而新版合同中，这些都是要详细填写的。

对于房主来说，最怕的是租客不靠谱。

所以新合同示范文本中，出租人和承租人的个人信息填写内容更加细化，包括姓名、户籍所在地、证件类型和号码、通讯地址等详细信息。

租金和押金肯定是大家最关心的，合同在这项内容里也考虑到保障了出租者和承租者的合法利益。解决的还是租房痛点。

这个环节租客最担心的就是房主随意涨租金，那么合同中就明确约定了，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。

对于押金，合同中也明确，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。

房主怕的呢？那自然是租客赖着不走、或是毁坏房子，对此，新版合同也明确约定，租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行交验，承租人应当结清其应承担的费用。

至于租房的中介费，和之前说的二手房买卖中介费一样，政府没有指导价。在这次配套的经纪服务合同中也明确，按照《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔2015〕2617号）规定，房地产经纪服务收费实行市场调节价管理，由双方当事人协商确定。

打隔断、搞群租也是租房的一个突出的痛点、槽点。

新版合同增加了禁止违法群租的相关要求。示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定内容。

同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，进一步引导防范违法群租。新版合同对房屋的租赁形式有了明确的约定，是整租还是分租，各种情况下房屋的居住人数为几人，最多不超过多少人。分租情况下，分租房间的居住面积是多少平方米也需要填写。

此外，在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中还明确约定，委托出租房屋的租赁形式是整租、分租或者不限。

最后，新合同示范文本还细化了合同解除的相关情形。也是保障房东和租客的合法权益。

在房东延迟交付房屋达到约定时间；交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康等情形下，租客有权单方解除合同。

而租客如果不按照约定支付租金达约定期限、欠缴各类费用达约定金额、擅自将房屋转租、擅自改变房屋用途等情况下，房东有权单方解除合同。来源：京房字