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这是买房知识科普的第233篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

随着房价的大幅上涨，从开始预算买得起城区中心的房子的你，只能买得起城区周边了，你又犹豫了好久，听到一些新闻说，房价会暴跌，房子有价无市，你就心里舒服了一阵，等它再跌一下，老子在接盘。只可惜房价像吃了兴奋剂一样，一路狂奔，现在连城区周边也买不起了。

你开始看房，你惊喜的发现，仅一路之隔或一桥之隔的隔壁市房子的单价，竟然是你所在市区的单价的一半。

为什么会有这种现象呢？面对这样的情况你会做出什么样的抉择呢？

我们要明白，房价的构成的主要一项是土地价格，中国的房地产市场是实行土地有偿出让制度的，许多人在调控的时候，都会问到一个问题，什么时候买房？开发商则会问：“什么时候拿地”，这是作为每一个投资者都会面临的问题。

原理很简单：低潮时拿地，高潮时卖房。

拍地的时候，假设在楼市特别好的时期，经济不错的时候，政府拍地，拍出来的肯定是高价的地，精明的开发商会在楼市不好、地市不好的时候，拍地，在这种情况下，通透是土地，只能以当时市场价来评估。

所以楼市行情不好、土地市场不行的时候是拿地的好时机。

那作为一个开发商，凭什么可以在楼市行情不好的时候可以拍到土地呢？那就是得有充足的现金流，不仅要有财力拍下土地，还得在来年有充足的现金流来建设房子，生产投入，直至获得收成。如果不能形成这种良性的循环，那这开发商很可能完蛋。

所以低潮时拿地，开发商得有足够的现金流。

你可能会想，开发商建的房子为什么行情不好的时候也在卖呢？为什么不等到市场好的时候再拿出来卖，那样赚的钱不是更多吗？

举个例子：库存80年的茅台，当然比库存50年的贵，为什么茅台酒厂不把所有的酒都库存个80年再卖呢？因为需要现金流，需要维持生产和生存。因此，一年的酒要卖，五年的酒也要卖，也会存一些到10年、20年、30年之后再卖。酒厂要兼顾的是正常生产盈利和获取更高的利益之间的平衡。

土地和房子交易都是同等的道理，都要在现金流和盈利之间找到平衡。

回归到一桥之隔，一路之隔，市与市之间的房价为什么会这么大？

你要明白一个逻辑，中国正在进行着非常庞大的城市化进程，农村向城市转移、小城市向大城市转移。

中国有着严格的土地国有和集体所有的两种限制，国有土地属于城市，可以合理规划建设大产权房，商品房，可以自由交易。而集体土地上只能建设小产权房，非商品房不能自由交易，于是人口从农村向城市流动，从产权制度上看就成了必然。

中国有着严格的户籍管理制度，户籍的背后，则是公共福利的配套，城市户籍可以超越农村户籍享有教育、医疗、劳保、退休等多项特权，但农村户籍则缺少这些福利，这也是小城市和大城市房价区别的重要因素，你买的不仅仅是房子，而是房子背后的附带资源。你用土地加建筑成本，是无法计算出正确的房价的。

中国有着严格的政府资源管制，教育资源、医疗资源的配置，都必须经过严格的审批，你想享受大中城市的这些资源，你就得拼命往里挤。这也是为什么一桥之隔，一路资格，虽然都是房子，但是位于不同的市，背后的资源不一样。

正是这些公共资源配置的特殊性、垄断性，人口密集的向大中城市集中，而市场经济中如果没有户籍管理的限制条件，靠什么来平衡这种人口的流动呢？全世界都一样的是生活成本的接受能力，而所有生活成本中最刚性的是房租和房价。所以一桥之隔、一路之隔，不同的市，房价价差这么大。

房价和房租超越了你的支付能力，就只好选择离开这个城市，房价和房租就成了保护这个城市公共资源分享的防护墙，市场用价格来配置资源，经常看到了一句让人心酸的话：别让这个城市留下了你青春，却留不下你。

虽然无法享受到，你所在市的所有公共资源，你依然为它的建设贡献你自己的一份力量，在你可以好好想清楚、有能力买下一个合适自己的房子的时候，请一定要下定决心，当机立断。假如你犹豫不决，没当回事，那在一桥之隔的那个市你依然可以把家安在那里，你依然可以有个遮风挡雨的地方，依然可以奋斗在挥洒青春和热血的城市。

有个投资了几套房产的女孩跟我说，她爸妈08年开始炒股，放了100万进去，不肯买房子，10年过去了，现在剩下60万，十年前，广州房价多低？她说，要不是她坚持，估计她家一套房子都没有。她在长沙头的房子翻了三倍，老家投的房子翻了两倍，最近在广州买了房子，准备近段时间要在东莞投资一个房子。

她说的一句话，我要写给在买房路上奋斗的你：其实我觉得像买房子的话，你错过了就是错过了，真的，机会根本就不等你。你一定要当时下定决心，然后买了就买了，如果说，你这个事情一直拖着，一直拖着，不买的话，其实你真的是吃亏的，这就是我总结出来的经验。

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文/杜必文

校对/姚小六