郑总你好，请问下这铺位回报率如何，网上查找了很多资料，很多不同的算法，按上面的租金收益率你觉得如何，前5年已出租！

大源按揭郑大源答：

以前有一句话，一铺养三代，确实部分商铺，出租回报率很高的，一个好的商铺每平方月租金上千元并不稀奇。

问题是随着电商发展，商铺其实现在出租回报不太理想的，有些商铺（一楼街铺）购买后多年的租金回报是零，一直空置着，有人戏称现在是三代养一铺。

你说前五年已经出租？那你第6年开始的租金是如何计算的？我总觉得每年租金在前一年的基础上涨8%有点过快了！通常不会那么理想的。

你提到的商铺说前5年已经出租，你提到给你的租金是105元一个平方米，不知道租客支付的租金是多少。租客的租金直接给你，还是先交给管理处，然后支付给你？

当前的这个铺的租金对于你的具体这个商铺是否合理？你是否有调查隔壁商铺的租金？这个问题关键！

从你的描述来分析，这个租售回报是很不错的，如果你的租金是出售方，或者管理处发给你的。那么问题在于这个租售回报如何确保一定兑现？

即便五年内，看似很高的租金回报，如果现在的商家宣布破产，提前终止租约呢？即便按照合约赔给你一定的违约金，你找谁去收取租金呢？

有一种做法：业主A提高售价将房子卖给你，然后将A收取的房款作为租金补贴给租客或者管理公司B，由B与买家（新的业主）签署租赁合同，承诺高于市场的租金回报，由B向买家支付较高的租金，买家买下之后，B择时宣布终止租约，按照合同承担提前终止租约的违约责任。

买家想要告人都没有办法，因为A仅仅是卖铺，没有承诺租金啊，承诺租金的B则是按照合同赔钱了，也没有过错啊！

只有买家傻傻的购买了高于市场价格的商铺欲哭无泪。

所以关键是这个铺的售价是否合理，这个铺租是否合理，如果超过了当前的市场行情，你就是勇敢的接盘侠。

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