在如今这个人们普遍为高房价叫苦不迭的年代，一些超低房价的曝光似乎更能刺激人们的神经。
两个月前，东北的一个边陲小镇鹤岗火了。网上有人曝光说，三五万一套的房子随处可见，一套320平的复式高层也只要15万。
最近威海乳山又火了，某媒体报道称，当地二手房价格是新房的一半左右，这个价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的单价甚至可以低至1800/平。
乳山隶属于山东威海市，地处青岛，威海，烟台三市衔接的腹地，海景资源得天独厚。与威海一样这里也以全域旅游“海景房”对外进行宣传。
今天我们所说的乳山这些超低房源就位于乳山银滩旅游度假区，这里的房子都是海景房。
盛夏来临，又到了北方一年当中最难熬的一段时间。而此时的乳山，却依然凉风习习，环境舒适安逸，因此乳山也被人们称为“中国长寿之乡”。
每年这个时候，全国各地的“看房团”也开始涌进威海。然而，今年的销售情况并没有想象中的火爆，反而是关于这个网红小城的吐槽开始刷屏，诸如“鬼城”，“新房打对折也卖不出去”，“最后悔的海景房”。
那么，乳山海景房的真实情况又是怎样呢？
数据显示，2018年8月份-2019年7月份，乳山银滩二手房均价4021元/平方米，最低价格为2250元/平方米，最高价格为5405元/平方米，二手房价格区间为2000元/平方米-5000元/平方米左右。
而根据当地销售人员介绍，乳山新楼盘一般采用框架结构，价格在8000元— 12,000元/平方米，一手房和二手房之间存在着巨大的价差，所以乳山二手房价格确实存在“对折”。
不过至于网传的“ 1800元/平”也被证实是银滩最早修建的一批老房，甚至是危房，因此并没有实际讨论意义。
根据网上信息披露，乳山银滩在2000年左右加快了海景房的建设步伐，20公里东西向海岸线上大大小小建设了超过200个海景房项目。
从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中统计，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。
2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行，2010年完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。
但是乳山终究只是一座小城，如此大批量的开工建设海景房，也存在着隐患。就像当地市民所描述的那样“把乳山市的所有人口都填进去，都住不满。”
虽然2013年乳山市房地产竣工面积不及2010年最高峰时期的一半，但是也没有阻止银滩一座座烂尾海景房的出现。
一些开发商也因此进入破产清算程序，甚至有公司老板因为合同诈骗罪而锒铛入狱。
乳山这些海景房主要购买力，主要来自全国各地的投资客。《乳山年鉴》这样描述当年的盛况：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”
作为旅游资产，乳山令人尴尬的一点就是气候。虽然这里夏季有北方难得的清爽，但是这里冬天也并不暖和，而且乳山的房子基本上没有暖气，因此，在这些海景房里居住的业主大多都是候鸟。
一般夏天最热的时候来这里住几个月，国庆节前后就要回去。这也就造成了这些海景房空置率极高，一般入住率不足10%，威海本地市民也称这里为“鬼城”。
2017年，全国范围内的三四线楼市迎来了一波疯长。受到大环境的影响，威海的楼市也迎来了一波高潮。
从2017年3月开始，威海房价直接上升一个拔高，突破7000以上，一举超越烟台，成为山东省内房价排名第三的城市，乳山的新房价格也趁机突破8000，令人瞠目结舌。
从现在的时间节点来看，2017年至今，威海的房价涨幅已经超过了25%，在全国百城中房价涨幅排名前列。
2017年至今百城房价涨幅
总的来看，这一轮全国三，四线城市房价普遍上涨的原因就在于棚改货币化安置。对三四线楼市进行“定向放水”，启动了这一轮长达两年的大牛市。
不过，转折点发生在2018年7月，全国三四线城市棚改货币大幅收缩，甚至一些官媒认为，“棚改货币化安置手段没有保留的必要。”也是从这个时候开始，国开行对于PSL投放持相对谨慎的态度，三四线的楼市上涨开始减速。
而今年的消息是，随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩，截止5月份，PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。
我们回过头来再看威海的楼市情况，根据威海房产交易网的数据显示。2019年6月威海市区住宅成交套数同比2018年下降46.3%，跟2014年6月相比，下降29%。
2018、2019上半年威海市区住宅销售套数比
再来看乳山的情况，根据公开数据统计，乳山市今年6月新房均价为4641元/平方米，环比上升0.13%，同比下跌20.62%。
注意，我们这里提到的数据是乳山市的均价，但是就像在文章第一部分中提到的那样，如果购买乳山海景房的新楼盘项目，价格会在8000- 10,000元/平左右，而且二手房的价格会更低，甚至不及新房价格的一半。
这也就意味着，如果在乳山投资买新房，那么那你将来出售房源的时候会折损一半的价值，
乳山，甚至威海今天的案例告诉我们一个道理，在目前房住不炒的大背景下，除了自住，其他一切投资房产行为，请远离三四线城市，同时令我们提高警惕的，还有各种名义的旅游地产项目。这个趋势，请大家务必要看清。
录入编辑：小房
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