很多按揭买过房子的业主，不知道有没有认真的阅读过，购房按揭合同，合同条款里面都有哪些条款，这需要认真的看一下，特别是签约的时候也要认真的看清楚，合同里面除了一些标准的条款，基础信息之外，还约定了权利义务，不可抗力等等，按时还款解释之外，还有一些可以变化的因素，例如，利率，是不是在基础利率上折扣，还是上浮利率，这个可能会需要手工填写，包括提前还款，需要多少的手续费，什么时间可以提前还款，还有一些内容，是隐藏着的，其中有一条就是担保方，新房按揭，担保方一般都是开发商，担保方是什么意思，一会详细聊聊这些事？

第一：利率约定，还款方式，提前还款手续费；

利率的约定，一般在合同里面都有约定，基础利率，现在就是4.9%，上浮10%就是5.39%，上浮20%就是5.88%，上浮30%就是6.37%了，利率上浮还是折扣一定要看清楚，这个一般银行签合同的时候，都会提前告知你的，利率上浮就相当于房价增长了，利率打折就相当于房价降了，这个幅度，一般可以理解为利率上浮10%就等于房价上涨了5%左右，总还款额会多出来一些利息，少则几万，多则十几万或者几十万，根据按揭额度确定；

除了利率之外，还有一个会写在按揭合同里，那就是还款方式，一个是等额本金，一个是等额本息；

一般都会选择等额本息，理由很简单，每个月还款额度一致，利于家庭财务规划，缺点就是总的还款额度，利息要高一些；另外一种还款方式，等额本金，就是前期还款额度大，假如等额本息还款每月5000块，换成等额本金，每月前期还款额度高达7000以上，每个月往下减少，等额本金的还款方式，优点就是，还款到最后利息会比等额本息少很多，但是前期还款压力山大，5000和7000绝对不是一个级别；

关键是，审批按揭的时候，会要求你的流水更好，还要求收入证明必须超过首期还款的50%以上，假如等额本金首月还款7000就会要求你的家庭收入必须达到14000才会审批通过，若是等额本息的还款模式，每月还款5000块，只需要提供家庭收入10000的证明和流水即可，差别还是蛮大；

一般建议，普通购房者，选择等额本息，做生意的可以选择等额本金，另外他们也有可能一次性还款；

提前还款的手续费，一般会按照一定的百分比约定，一般都在1%-2%之间居多，假如，还款3年后，还剩下100万的本金，提前还款手续费，就是剩余本金的1%作为手续费，100万的1%就是1万块钱，支付1万块钱再加上本金就可以了；

提前还款，还有一个时间限定，一般银行都会要求，还款一年以后，才可以申请提前还款，必须还款一年，让银行赚点利息才可以；

第二；担保方是开发商，业主违约开发商是不是要全额还款呢？

购房按揭合同中，有一个奇葩的条款，就是有一个担保方，这个担保方就是你所购买的开发商名称，担保就意味着风险转嫁，银行的意思也很简单，每当发生业主不还款的情况下，就会交由开发商来承担结清还款的义务，但是这个担保有一定的说法，这个担保不是纯担保，那是什么担保？

这个担保叫做，回购性担保，实际上就是，你不还款了，这个房子由开发商回购，清偿本息，房屋产权可以收回？

房屋不能这么回收，因为房子的本质，还是业主的，只不过在债务关系当中，设计了房屋再次买卖的约定，这个是什么意思呢？

一是：开发商代偿债务的约定只是回购担保条款内容的一部分；

二是：对抵押物的处理是回购担保条款的主要内容，回购担保不属于保证，

三是：三方当事人在房屋按揭贷款合同中预先设定的再买卖约定，即由开发商向银行承诺当购房人不依约偿还按揭借款时，由其向购房人买回房屋的承诺，从而使购房合同附上了条件。

这就要求，购房合同和按揭合同相互统一，才可以再次执行，房屋回购的可能性，因为业主也付了首付，总不能直接归开发商，而是产权预设清算？

按揭购房当中，这个条款还是蛮复杂的，关系到很多的详细条款和风险条款，为什么这么说呢？

在回购担保法律关系中存在三种法律关系；

一是购房人与开发商之间是房屋买卖合同关系；二是购房人与银行之间是按揭贷款关系；三是银行与开发商之间是回购担保关系，这个按揭合同是在银行的主导之下签订的，理论上开发商和业主是一条裤子上的，但是这也有违法担保法的约定嫌疑，毕竟是在抵押过程中；

业主不必要担心房价暴涨的时候，开发商主动的清偿债务，拿回你的房子，这里在银行是不会同意，也有限制条款，建议详细理解阅读；

第三：购房按揭中，还有其他的一些注意事项；

最重要的就是，按揭中的房子不能买卖和交易，想要交易必须先解压，解压的过程就是提前还款，从银行拿到按揭结清证明，才能到房管部门，现在是不动产中心，才可以到这里进行解压，解压后才可以交易；

至于说，没有解压的资金，以及一系列后续的操作，后面会有关于二手房交易的一些文章专门的去写，这里就不多说了；

按揭中的房子，上保险的第一受益人也是银行，这一条一定要切记，后面也会专门的聊一期关于按揭保险的事，为什么第一受益人是银行？

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