第七届世界军人运动会将于今年10月在武汉召开，城市功能、人居环境、发展形象迎来绝佳提升契机，武汉楼市也迎来了新的发展动力与机会，区域分化、企业分化、产品分化，好企业与好产品如鱼得水，限购限贷限价延续，难挡大城崛起下的澎湃动力：成交总量持续增长、刚需盘供销两旺、房价稳中求进、土地成交金额大涨85%.......与众不同的发展轨迹背后，是与日俱增的城市号召力与吸引力，是所有人对于这座城市未来潜力的信心。

因城施策背景下，2019年上半年，武汉楼市调控政策并无大的变化，主要在于落实优化刚需优先选房、全装修消费监管等政策，同时从二手房交易、预售资金监管等方面细化各项监管措施，提高效率优化市场环境，保证市场稳定发展，为下一步长效机制的出台奠定良好的基础。

表：2019年上半年武汉市房地产政策列表

▲资料来源：中指研究院综合整理

2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，根据中指研究院发布的上半年品牌房企销售排行榜，20家代表房企一线城市贡献率为21.1%，二线城市的销售业绩贡献率高达57.6%，从各城市群拿地金额来看，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投资热土，TOP10企业拿地金额达1676亿元跃居第二位，武汉、杭州等强二线城市已经成为房企战略布局重点。

2019年上半年武汉累计推出地块98宗，土地供应面积640万㎡，同比增加49%。其中居住类用地72宗，供应面积合计551万㎡，占比86%，较18年同期增加51%，商办类用地供应26宗，合计面积89万㎡，同比增加36%。

房企拿地踊跃。根据中指研究院统计，2019上半年武汉土地出让金额949亿元，同比增长85%，位居全国第二位，并以2475万㎡建筑面积成为全国第一，同比增长37%，保证了市场长期可持续发展。

经过2018年明显回调之后，武汉土地市场开始复苏。2019上半年，武汉住宅用地有41宗为溢价成交，整体溢价率达到12.8%，其中20宗溢价率超过10%。上半年住宅用地楼面地价达5782元/㎡，同比增长37%，全市整体的溢价率增至13%，较去年同期增长6%。这种现象与18年下半年的冷清市场是截然不同的，多家房企激烈竞争的情况再度发生，有8宗地块触发熔断机制。

表：2019年全市住宅用地溢价率前五名

▲数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

上半年全国房企拿地金额前20强齐聚武汉，其中，融创在汉拿地金额达212亿元，湖北交投、金辉、景瑞、美的置业、华润等纷纷出手。除了扎根武汉之外，诸多房企积极进军湖北二三线城市，宜昌、襄阳、荆州、鄂州聚集的品牌房企都超过10家，恒大、碧桂园、保利、万科、华侨城、金科、世茂、雅居乐等均开始多城布局。

军运年，武汉楼市开局不错，扭转了去年下降的趋势。上半年，武汉新建商品房供应99018套、1119万㎡，环比增长37.71%，同比减少0.30%；其中，新建商品住房批准预售83417套、946万㎡，环比增长36.33%，同比增长3.31%。

成交全面反弹。上半年，武汉新建商品房销售98230套，销售面积1059万㎡，环比增长33.72%，同比增长9.35%；其中，新建商品住房销售85129套，销售面积949万㎡，环比增长34.77%，同比增长22.58%，市场规模继续保持全国前三，且表现好于同类城市。

图：武汉商品住宅成交面积统计

受到新房市场影响，二手房价格倒挂现象缓解，促进了成交量提升。上半年武汉二手房成交45050套，成交面积461万㎡，环比增长26.18%，同比增长29.36%；其中，二手住房成交42065套，成交面积394万㎡，环比增长27.61%，同比增长23.76%。

品牌房企主导市场格局

值得一提的是，上半年中国品牌房企销售20强，均已聚首大武汉，推动武汉由区域性市场升级为全国性竞争主战场。从上半年武汉房企业绩看，TOP30市场占有率达65%，前20强达到55%，同比提高5个百分点，前十强累计销售470亿元，市场占有率为37%，品牌房企主导市场走势和发展预期。

具体来看，以中国房地产百强企业为首的龙头市场份额日渐扩大，保利、万科、联投置业、福星惠誉、龙湖位居前五。其中，保利万科继续上演”二人转“，龙湖则一举跨入前五，市场表现突出。本土房企奋力突围，前十强中联投置业、武汉地产集团、中建三局三家国资企业各占一席，福星惠誉成为民营代表。

主城区成交占比51%

地铁助推作用尤为关键，不仅改变武汉三镇传统地理格局认知，更改变了心理距离，影响投资、人口、产业的流动方向。目前，武汉地铁运营里程已达318公里，今年继续通车两条，2024年达到606公里。2019年杨泗港新二环、四环线将逐步画圆，在“1+3+3+1”城市格局下，五大国家产业基地奠定产城融合基础，武汉城市圈概念走热，军运村、大光谷、大车都、临空港、长江新城、航天产业基地、大健康产业基地等提振区域发展信心，创造出一个又一个市场新风口。

从区域看， 2019年上半年，得益于洪山区、东湖高新的火力全开，主城区累计成交面积占比51%，升至主导地位，洪山区、黄陂区、新洲区、东湖高新成交面积位居前四，成交量均在90万方以上，成交占比超过10%。其中，洪山区占据成交榜首，成交占比达16%，白沙洲、青菱新城、黄家湖军运村板块热点不断。

市场出现区域、产品分化

武汉楼市供给增加明显，市场出现区域、产品分化。从开盘去化率看，2019上半年武汉累计开盘253次，同比增加74次，累计推盘66046套，同比增加12%。开盘首日去化率为81%，同比下降10个百分点。

上半年共有100个项目开盘当天售罄，同比减少8个，日光率约为4成，较去年同期下降20个百分点，去化率低于50%的项目占比11%，50%-70%去化率项目占比13.8%，同一区域楼盘的表现也会冰火两重天。值得一提的是，相对于高端项目的不温不火，刚需盘依旧供需两旺势头。

其中，20强榜单中，大汉阳整体销量下滑明显，无一项目上榜，主要缘于众多项目受限价影响延缓入市。此外，新洲、黄陂、蔡甸等新城区楼盘占11席，超过主城区的9个，除了不限购优势外，远城区地铁延伸、品牌房企大规模进驻，都促进了交通配套、产品综合竞争力的提升。

从具体榜单看，光谷的联投花山郡以2175套位居第一，孔雀城航天府、福星华府分居二三位。从价格看，按照武汉市20000元/平方米的刚需房定义，除了万科汉口传奇和龙湖光谷城部分户型外，大部分项目均可纳入”刚需家庭优先选房“范围。

2019上半年，相对于刚需盘的供销两旺，高端项目表现波澜不惊，略显平淡。由于毛坯、装修价格双限，加上限贷限购、房贷利率居高不下等制约因素，高端住宅市场挑战更大，区域与产品分化更为显著，企业不断通过提升配套品质、圈层营销等行动寻求突围之道。

供应持续释放 市场竞争加剧

虽然成交增长明显，但由于供给保持同步增长，导致武汉商品住宅库存面积并未明显降低。截至2019年6月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房 141803套，面积1553万㎡，较2018年底的近15万套、1640万㎡略有下降，去化周期大概在10个月，尚处于合理范围。

但从下半年看，市场供应仍将有较大增长，不少区域市场竞争空前激烈。其中，第三季度，武汉市将有160个楼盘、约908万㎡商品住房可达到销售条件，具体分布上来看，楼盘数量排名靠前的分别是黄陂区（22个），新洲区（18个），汉阳、洪山、武汉经济开发区（均为17个），东西湖区（15个），江夏区（14个）。

这一轮楼市调控持续了近三年，一线与强二线城市纷纷面临上涨压力。以武汉为例，经历了2018年下半年的调整之后，进入2019年，武汉楼市经历了触底反弹的发展势头，从销量和价格看，部分区域、产品已经实现明显回升，呈现量价齐涨的格局。

根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅销售价格指数报告，2019年6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。其中，武汉市同比涨幅14.6%，高于一线与二线城市平均水平。

从积极因素来看，世界军运会十月启幕，千亿投资涌动武汉三镇：1108万人口、连续五年万亿级GDP、百万大学生、318公里轨道交通、80家“第二总部”、五大国家产业基地.....资源环境、产业经济、人口集聚、交通基建、科教医疗等综合实力有目共睹，特别是过万亿城建投资陆续进入收获期，投资置业需求依旧旺盛，市场上涨压力依旧存在。

银保监会再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时提出要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源，热点城市随时出手保证市场稳定，特别是合肥、杭州、南京、西安、苏州等二线城市动作不断，相比之下，2019年武汉稳字当头，提出“稳地价、稳房价、稳预期”、“一城一策”试点，下一步，随着长效机制出台、市场供应增加，有望抑制市场不断出现的过热苗头，重新回到稳定发展的轨道上来。

◎来源丨中指研究院（有删减）

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