窘境之下,房地产业路在何方?过去很长一段时间内,抱着“囤地才是真正财富密码”观念的人,对房企业务转型与“更换赛道”始终心存疑惑。而位于珠海的格力地产,面对波诡云谲的市场“气候”及早求变,抢抓机遇提前布局,在转型征程中提供了不少值得借鉴的思路。

提前布局“非房”业务 主动开拓新产业新市场

2013年,中国房地产业协会曾预言,行业已经过了“弯腰就能捡钱”的火爆时代,房企悠闲自得的日子一去不返。就在那一年,格力地产率先启动内部结构调整和产业升级,以城市综合运营商为目标,大胆搭建新型产业链,延伸出口岸经济、海洋经济、现代服务业等产业格局。以此发轫,格力地产不断顺势调整企业发展战略。

年报显示,2020年格力地产优化调整为“房地产业、大消费产业和生物医药大健康产业”的全新产业格局,培育大消费新业态,加强生物医药大健康资源拓展。前后近十年摸索探路、反复修正,在重定位再描图中不难看出,格力地产在摆脱对房地产的依赖 ,自2017年后新竞地块均为商业用途,完全契合其转型方向。就目前格力地产的存量资产而言,港珠澳大桥珠海口岸商业、三亚合联中央商务区地块等均为产权、用途较为清晰完整的实体资产,投入运营后预计能产生稳定的经营性现金流。

保持转型战略定力,如今初见成效。2020年,由格力地产开发建设并运营的洪湾中心渔港荣膺“全国文明渔港”称号。自2019年8月开港以来,该渔港累计进出港渔船数10余万艘次,鱼货卸港量约11.2万吨;2021年上半年,渔获销量达到2.39亿元,同比上期有明显提升,运营渐入佳境。格力地产“大消费”板块资产总额已达31亿元,且实现小幅盈利,自主开发的“珠海免税MALL”“珠免国际”“鲜生洪湾”等电商平台,目前拥有注册用户超过120万,用户订单量累计超过43.88万单,总访客数累计超过 1500万,成为珠海市“菜篮子”“米袋子”等民生物资的重要供应渠道。由此可见,格力地产正逐步减轻对房地产的倚重,合理压缩其业务比重,为发展新产业腾挪空间。

财务状况真实准确 核心指标有望“降档”

在房住不炒的大背景下,国内商品房销售额及销售面积长期看增速逐渐放缓乃至下降是必然逻辑,众多房企面前的“蛋糕”逐渐缩小。在此过程中,融资新规频频落地进一步加速出清了部分激进高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企,部分房企只得通过无息化处理、明股实债等策略,幻想实现优化净负债率、货币资金/短期债务等指标的目的。

大变革时代,所有企业都是当事人,格力地产对此有着清醒认识。格力地产通过多种举措控制、压降财务杠杆,防范金融风险,同时加快转型步伐,培育更多增长极。行业观察人士特别提到,格力地产房地产业务经营模式以自主开发销售为主,多数项目为100%持股,不存在隐性债务风险。从格力地产2021年中期报告可知,公司2021上半年实现营业收入33.91亿元,较上年同期增长13.86%;实现归属于上市公司股东的净利润4.69亿元,较上年同期增长11.15%;实现扣非净利润4.88亿元,较上年同期增长16.42%,在房地产业普遍不景气的当下,这是一张成绩相当不错的答卷。

除盈利能力逐步提升外,格力地产资本结构得到持续优化。数据显示,截至2021年6月末,格力地产资产负债率为74.33%,较2020年年末下降3个百分点以上;剔除预收账款后的资产负债率为71.59%,较2020年年末下降4个百分点以上,距离70%的“红线”只差1.59个百分点。

倘若格力海岸项目、上海项目新品年内顺利开盘且销售回款到位,企业现金短债比指标将得到改善。观察人士认为,至今年三季度末或年底,格力地产部分核心财务指标“降档”可能性较大。

推进新兴产业布局 增长动力进一步释放

未来什么样的企业能够更好地生存发展?业内人士给出判断:一是综合能力强,库存没问题;二是要有好的品牌、产品、服务这些综合竞争力;三是要坚定布局文旅、文娱、教育、医疗、大健康等消费升级的产业。不难发现,格力地产不仅基本盘较为稳固,而且最新产业布局与“十四五”消费升级的热点展望不谋而合,存在巨大发展空间。

从我国经济发展的大趋势出发,格力地产将原有“3+2”产业架构调整为“房地产、大消费、生物医药大健康”的新发展格局。相对于房地产板块,“大消费”“生物医药大健康”均属战略新兴产业,具备较大的红利空间。另外,从格力地产过往发展轨迹可以窥见,这家坚持“精品化”策略的企业拿地较为谨慎,存量地产项目大多位于珠海、上海、重庆等重点区域或核心城市,整体资产质量较为优质,资金回笼压力较小,不存在变现困难及折价风险。即使是竞得的三亚、口岸存量地块,其功能定位也主要是作为商务用地,通过发挥格力地产在设计、招商、运营、物管等方面专业优势,以提供增值服务来大力发展“大消费”产业。

放眼未来,效率与质量必将成为中国经济发展的驱动力,企业发展的底层逻辑正在重塑。在此大背景下,格力地产积极推进“大消费”“生物医药大健康”产业,亦会使资源配置得到进一步优化,新业态、新模式的发展潜力和增长动力有望进一步释放。