近日，被称为世纪交易的万达资产包出售现一波三折。

  7月19日，在颇具戏剧化的签约发布会上，富力地产作为融创之外的另一接盘方浮出水面。根据公告，万达将77家酒店资产包作价199.06亿元出售给富力，融创则不再接手酒店。

  万达董事长王健林称此次交易为“三赢”，其中富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。

  作为昔日华南五虎之首，富力一度以激进式扩张闻名，不过近年来业绩表现不佳，负债率较高，频频传出资金链紧张乃至断裂的消息。而从其原有酒店业务来看，截至2016年底已经连续亏损五年。

  在此背景下，斥巨资并购万达酒店资产包的富力，近期在融资上动作频频，银行借款、发行债券等成为手中工具，至于被寄予厚望的在A股上市募资，目前尚存在不确定性。

  业绩

  一季度营收、净利“双跌”90%以上

  7月19日，原万达和融创的战略合作签约仪式突然增加新角色——富力地产。万达、融创、富力三方签订的战略合作协议显示，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。

  与7月10日万达和融创的协议相比，虽然交易标的和交易总金额基本一致，但引入了第三方富力地产，资产包中的文旅项目和酒店项目交易对价也有较大变化。富力因此被称为这场世纪交易中“半路杀出的程咬金”，而参与这次交易也为富力的激进扩张再添一笔。

  富力在公告中表示，本次合作，本公司以合理成本补充大量优质酒店资产，将进一步扩展旗下酒店业务，增加优质的投资物业的经营收益，实现多元化的产品、产业布局。

  在万达、融创和富力三方战略合作协议签订现场，王健林称“三方都是赢家”，富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店有24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。

  富力成立于1994年，总部落户于广州，进入21世纪之后大举挥师北上，其标志性项目是北京富力城。2005年，富力在香港主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2007年，富力销售金额位居行业第四名，仅次于万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。

  在风头正盛的2008年，富力的酒店业务也正式起步。当年3月，富力投资酒店业后的首个成果——广州富力丽思卡尔顿酒店在广州正式开张，此举标志着富力迈出了酒店战略的第一步。根据当时媒体报道，未来五年内富力旗下计划将有17家酒店开业。

  然而，近十年来，富力的扩张过程明显落后于同行。2008年至今，富力的销售额被合生创展、碧桂园、恒大、雅居乐纷纷超过。根据克尔瑞数据显示，今年上半年富力销售额413.2亿元，排名全国第二十。

  据财报显示，今年一季度，富力营业收入约46.54亿元，同比减少91.35％，归属净利润约2.29亿元，同比减少约96.75％。

  而在2014-2015年，富力曾连续两年没有达到全年销售目标。其中2014年实现544亿元销售额，距600亿元目标还差56亿元。

  这一状况直到2016年才有所好转。富力2016年实现销售额609亿元，超过600亿元目标，当年营收537.3亿元，同比增加21%。

  板块

  酒店营运业务连亏五年

  在公司整体成长速度放缓背景下，富力酒店业务的盈利能力并不尽如人意。

  根据截至2016年的最近三年年报显示，公司酒店运营自2014年至2016年实现营业收入分别达到11.09亿元、11.81亿元和13.62亿元，但毛利率持续处于下降态势，近三年分别为29.41%、26.90%和19.79%。

  而从盈利数据来看，最近五年，富力酒店业务持续亏损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

  对于富力酒店业务近年来的利润问题，联合资信在一份对富力地产进行的评级报告中做出如下分析——由于广州柏悦酒店等多个新建酒店开业，尚处于客流量培育期，该部分酒店入住率较低，尚处于亏损或微利状态，因此拉低了公司酒店服务业务的整体毛利率水平。

  酒店行业专家赵焕焱表示，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。“酒店一定时期亏损是正常的”。

  7月22日，新京报记者来到位于北京双井的富力万丽酒店，其为北京最繁华的商业地段之一，靠近国贸CBD和东三环，不远处就是高端地产项目富力城和富力广场购物中心。

  据员工介绍，该酒店由富力开发兴建，由万豪国际酒店集团管理，后者收取一定管理费用，而该酒店也是万豪国际在中国所有酒店管理项目中最大的项目。

  这次打包收购的几十家酒店财务数据也并非完美。 

  根据富力公告，这笔酒店资产包的资产净值331.76亿元，总建筑面积328.63万平米，折合每平米一万元。 

  而从盈利能力来看，根据早前融创公告，其自万达收购的76家酒店2015年利润5.51亿元，2016年利润8.74亿元，平均而言每家利润两年分别为822万元和1181万元。 

  当前，高端酒店行业的盈利水平整体仍然有限。数据显示，2015年，全国789家五星级酒店资产总额2454.29亿元、利润总额19.02亿元，平均每家利润为241万元。

  融资

  去年发债425亿 尚有829亿元信贷未使用

  在经营业绩出现下滑、而又实施巨额并购的背景下，富力的钱从哪来？

  据2016年年报，富力地产现金为人民币459.7亿元，借款总额为人民币1208.5亿元，借款总额融资来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占38%、10%、40%及12%。

  在银行贷款方面，据去年年报，年内偿还的银行贷款为人民币211亿元，而新增银行贷款为人民币282亿元。截至年底，合计银行贷款组合的实际利率为5.52%，比2015年的6.52%有所下降。

  根据联合资信6月底发布的评级报告，截至2017年3月底，富力共获得商业银行授信总额1166亿元，尚未使用的授信额度为828.79亿元。

  除银行借款，发债是富力获资的另一方式。根据财报，富力2015年发行了人民币65亿元境内债券，而2016年总共发行人民币425亿元境内债券，这导致其非银行融资的加权平均成本从每年9.2%跌至6.7%。

  其中，金额较大的是在2016年5月，富力发行了人民币104亿元的四年期境内非公开债券，利率为5.15%。

  近期，富力的融资成本出现上升。

  记者梳理中国货币网信息看到，富力地产在今年4月和7月分别发行了2017年度第一期和第二期中期票据，两者实际发行金额均为10亿元，发行期限均为3年期，但票面利率却出现上升，前者为5.25%，后者为5.5%。

  在发展节奏落后同行而又频频发债融资的背景下，富力的资金链受到外界关注。

  2017年3月22日，中银国际对富力去年财务数据点评称，富力包含永续债的净负债率为173.95%，而2015年为167.6%，“在市场回调下面临风险”。该机构将公司评级降级为卖出。

  对于富力而言，正计划通过登陆A股来进一步改善融资条件。

  根据证监会官网2015年11月披露的招股书，富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额为不超过350亿元。据媒体报道，这已是富力地产第五次申请IPO。

  对于富力地产今年登陆A股的可能性，中银国际表示，近期房地产紧缩政策的密集出台彰显了中国政府抑制市场泡沫的决心，基于此富力地产2017年在A股上市的可能性不大。如果不能在A股上市，公司的净负债率将保持在170%以上的高位。

  7月23日，记者致电富力地产官网电话，电话无人接听。