房地产企业负债大多是用来买地，而充裕优质且价格低廉的土地储备，将为业绩爆发提供强劲动力，阳光城目前最需要的就是依靠此前储备的土地尽快转化为销售收入

  近日，阳光城集团股份有限公司（下称“阳光城”，000671.SZ）发布公告，公司董事局收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告，张海民因个人原因辞去公司总裁职务。

  同时，阳光城还公布公司董事局聘任朱荣斌任董事长兼总裁，两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃桂。有意思的是，这三个人全部拥有中海的背景，而朱荣斌与吴建斌曾在碧桂园搭档多年，将碧桂园带入了3000亿元时代。

  在这新旧管理层交替之际，阳光城接下来将会呈现怎样的变化？管理层的风格又将有怎样的变化？此外，在阳光城高管团队大换血之际，公司提出开始加速向千亿房企迈进的目标。但值得注意的是，历史的高负债水平已成为阳光城的大难题。新管理层对此有怎样的具体解决方案？

  针对以上问题，在近日《投资者报》记者参加的阳光城媒体交流会上，阳光城集团执行副总裁吴建斌对此做了相关解答。

  阳光城的“三驾马车”

  日前，阳光城核心管理层已全部到位。新团队主要成员为总裁朱荣斌、副总裁吴建斌及阚乃桂三人。三人分工各有不同，朱荣斌全面负责公司管理工作，着眼于布局；吴建斌的职责在财务、金融、法律、信息化等方面；阚乃桂则执掌合约管理工作。这三位也被称为阳光城的“三驾马车”。

  值得一提的是，朱荣斌、吴建斌及阚乃桂三人均有在中海任职经历。

  朱荣斌2013年加入碧桂园任执行董事及联席总裁，主要负责土地投资、项目拓展等工作，2015年开始组建并掌管一线事业部。此前曾在中海、富力任职。朱荣斌23岁入职中海后，历任香港中海国内部副总经理、中海发展（北京）董事副总经理、中海发展（广州）副总经理及总经理，并于2008年3月调任中海地产华东区总经理。

  而吴建斌是1984年加入中国建筑工程总公司，1987年派驻中海，后曾任董事兼财务总监、副主席兼非执行董事、中海投资董事长等多个职务。2014年，他加入碧桂园，任董事、财务总监。彼时在碧桂园，朱荣斌、吴建斌与碧桂园总裁莫斌都被视为“中建系”出身，因又共同出席业绩会，被誉为碧桂园“铁三角”。

  阚乃桂也有5年中海的任职经历。阚在加入阳光城前曾任世茂房地产副总裁，负责成本管理及研发设计工作。而在此之前，曾在中海地产任部门总经理及天津公司总经理一职，任职时间为2006年至2011年。

  高负债率“旧疾”如何治

  根据阳光城三季报数据显示，前三季度阳光城的营业收入155亿元，同比大涨108%；净利润为6.2亿元，同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中，阳光城以接近600亿的销售规模，悄然攀升至全国房企的第21位。

  不过，值得注意的是，由于此前在并购市场上频繁出手，阳光城的负债不断攀高。前三季度公司负债总额1694亿元，扣除预收账款后的债务为1282亿元，净负债率达到281%。其中，一年内到期的非流动负债246亿元，比上年末增加537%。此外，阳光城历年的财报数据显示，2012年~2016年年底，其负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元，债务数字逐年攀高。由此看出，高负债率已成为阳光城的“旧疾”。

  那么，新管理层将如何解决阳光城的负债率问题？

  “我将自己定位为老中医，通过我对中海的实操，然后将这两家公司进行对标，来看阳光城当前存在什么样的问题？这些药方目前已经落地，按照中医的疗法，要不断地调药方。每过一段时间就要调一些药方，最终可能花一年到两年的时间，让我们阳光城变成一个发展又快又好的公司。”吴建斌表示，目前阳光城的负债率还是合理的，整个负债结构里只有22%是短期债务。

  吴建斌同时指出，希望短期内，也就是一两年内先把净负债率降低到100%，长期来看，如果能降到70%是比较合理的。他认为，房地产企业负债基本上是用来买地，但作为房企而言，关键就是买对地。如果地的质量不高，就谈不上销售、周转和利润。地买对了，流动性就会变好，就能保证现金流。充裕优质且价格低廉的土地储备，将为业绩爆发提供强劲动力。

  尽管近期房地产市场热度有所下降，但吴建斌仍然抱有信心。他认为，一是因为中国的城镇化未结束，市场需求很大，二是因为在地方政府层面，还存在需求和供应不平衡的地方。“努力降低负债率，保证企业健康发展已成为房企共识。”

  对于阳光城的负债率，吴建斌透露，希望将净负债率最终降至70%左右。与此同时，希望明年能有一两百亿元的现金流。

  新管理层的到位，除了优化负债率水平以外，更重要的任务是帮助阳光城实现向千亿房企进军的目标。此前，朱荣斌就曾表示，阳光城未来的销售规模要达到2000亿元甚至更多。

  当然目前比较现实的目标还是千亿，吴建斌表示，要按照千亿房企规模来打造阳光城自身信息化建设，构建财务共享中心，成立战略发展部，由他领导。

  其中，阳光城的“双赢机制”全面对标碧桂园“双享机制”，将65个项目纳入考核。“阳光城内部今年所有土地项目均已进入双赢机制范畴内。经测算，截至上个月底，阳光城执行项目跟投项目的平均年化资金回报率为45%。”

  吴建斌介绍：“执行双赢机制之后，买地要求更加严格。阳光城制定了三个硬性指标，一是股东净资金回报率不能低于30%，二是项目净利润率不能低于10%，三是现金流回正不能超过12个月。希望从源头上改变周转和盈利的问题。”

  此次核心管理层的大换血，由具备中海、碧桂园等大型房企背景的高管组成的“三驾马车”，是否能如愿带领阳光城进军房企界的“千亿俱乐部”？在房地产市场开始降温的当下，这一目标极具挑战，但也值得期待。