此次上海证大面临再易主，新“金主”凯升背后的实控人袁朝晖以及欣乐房地产集团有限公司（以下简称欣乐集团）开始浮出水面。

  经《每日经济新闻》记者调查核实，凯升的实控人为袁朝晖，间接持有凯升60%的股权，其也是欣乐集团董事长。

  事实上，欣乐集团与上海证大早在2016年因海门“证大国际城”项目（上海证大2017半年报中称为“滨江新城·证大花园”）的转让就“结缘”，只是这场“姻缘”因方案未获得股东特别大会的通过最终“不欢而散”。

  11月16日，记者在实地走访该项目后获悉，欣乐集团此前已接手海门物业，而目前项目处于停滞状态，营销中心里也并无工作人员。

  11月17日，《每日经济新闻》记者前往位于江苏省海门市的欣乐集团，其子公司江苏欣乐房地产发展有限公司总经理王荣荣表示：“目前我们正在进行谈判、结账，这段时间正好在过渡期，那边基本上停滞下来了。”

  股东大会否决转让

  今年1月25日，上海证大公告称，公司及上海证大置业有限公司（公司间接全资附属公司）作为卖方与欣乐集团订立协议，据此，卖方拟以代价约8.14亿港元出售海门物业（即海门证大滨江置业有限公司）全部股份及贷款。

  公告中显示，上海证大出售的海门物业位于中国海门市海门临江新区，即长江以南、海宁寺以北及海门市新行政中心及商业中心区以东，总土地面积约44.98万平方米的多幅未开发地块及总建筑面积约29.28万平方米的在建物业及待售物业。该物业正是上海证大在海门开发的“证大国际城”项目。

  根据物业估值报告，截至2016年11月30日，上海证大在该海门物业出售物业应占市值为人民币2.32亿元，发展物业应占市值为人民币9.48亿元（其中含海门市11幅物业土地估值4.76亿元）。

  上海证大表示，鉴于出售的项目连续录得亏损及海门开发区房地产市场未来前景不明朗，出售事项有助于公司剥离其于中国一二线城市以外项目的资本承担，并令公司变现以及为重整资产组合而重新调配资源。

  然而，2017年3月14日，上海证大发布公告宣布，该交易在当日的股东特别大会上以76.76%的反对票比例被否决，买卖协议将予终止。

  而实际上，欣乐集团在签订协议后就开始接手该项目。王荣荣告诉《每日经济新闻》记者：“2016年12月签订转让意向协议后，我们已经开始全面接手。包括交付项目的管理维护、在建项目的检测检查、代售项目的包装、售楼处还有未建项目的规划设计。”

  交易方案已获董事会通过，欣乐集团也开始接手，为何方案会在股东特别大会上被否决？对此，欣乐集团代理律师、江苏诚谨律师事务所律师奚卫国表示：“我们也没想到股东大会上会被否决。具体原因我们也不太清楚。”

  奚卫国介绍称，今年8月，上海证大已经将当初的1.5亿元定金退还给欣乐集团。“我们还是希望能够把这个项目拿下来。终止协议之后，我们通过律师向上海证大、东方资产（上海证大当时的大股东）都发去了律师函，要求履行协议，现在还在磋商之中。”奚卫国说。

  《每日经济新闻》记者就海门项目目前进展情况，试图采访上海证大方面，但未能获得正面回复。

  实地走访冷冷清清

  究竟是怎样的一个项目让欣乐集团“念念不忘”？11月16日，《每日经济新闻》记者走访了该项目。

  海门市是证大集团原董事长戴志康的家乡。2005年，仍是上海证大控股股东的戴志康决心在海门滨江地区建造一座国际之城。

  上海证大对于这座“国际之城”的规划是：“证大国际城将为滨江新城区提供住宅、办公、商业、金融、教育、医疗、运动和娱乐等综合配套服务”，其将成为海门首席的最具生活品质的国际化社区。

  然而，与当时“壮志雄心”形成鲜明对比的是颇为冷清的现场。记者现场走访该物业时发现，该物业所处地区离海门市区较远，基础配套设施尚不完备，多数楼盘处于空置状态，整体入住率低。

  当地住户向记者表示：“除了一部分当地人，买房的主要是一些来自上海的投资客。”

  记者在现场看到，上海证大在2017年半年报中提及停工的东洲府二期独立别墅项目，目前多栋盖成的毛坯别墅无人问津。

  之后，记者来到位于香港路的证大国际城销售中心。发现现场早已人去楼空，玻璃大门碎落一地，屋内广告牌东倒西歪，杂物遍地，一片狼籍。其二楼同样如此，场景颇为荒凉。由此可见，该售楼处已经废置了很长一段时间。

  记者随后来到位于大拇指广场的欣乐营销中心，里面只摆放着“证大国际城”的楼盘模型，空无一人。门口的2017年新年海报上赫然写着“欣乐集团将与尊敬的业主朋友们，携手跨入证大国际城华美新纪元”。可见，欣乐集团曾接手过该物业。

  广场的门卫告诉记者：“这个营销中心大概已经有一星期没人来了，现在不知道到底归上海证大还是归欣乐。”记者当日遇到的其他门卫也纷纷向记者提到目前该物业归属权不明的情况。其中一位门卫表示：“我们都不知道自己的工资怎么样了。”

  11月17日，海门市住房和城乡建设局房产科人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“主要由于收购事项的问题，那里所有业务都暂停了。”

  对于该区域冷清的氛围，该住建局人士介绍：“政府为了让那边发展起来，把海门职业技术学校、证大高中都拉过去了。到目前为止，虽然学生过去了，但仍然没有形成很好的效果。”

  有意思的是，记者注意到，尽管证大国际城经营暗淡，但其周边复旦复华的复华文苑、江苏海华置业的鸿麦家园等物业目前仍在热闹地开发中。

  未来存发展潜力

  该区块目前人气并不高，但却已然成为了房地产商们的“兵家必争之地”，是何原因？

  易居研究院智库中心研究总监严跃进于11月27日向《每日经济新闻》记者表示，目前拿地的机会主要和未来的市场投资前景挂钩。对于海门市场而言，当前土地市场的投资机会主要看未来的发展机遇。

  近年来，海门房地产市场发展较为平稳。据海门市住房和城乡建设局的统计，2016年全年普通商品住房平均销售（去除精装修住房及别墅）价格为7439元/平方米，与2015年全年普通商品住房平均销售价格7056元/平方米相比，同比增长5.43%。

  此外，随着苏通大桥、崇启大桥的建成通车，崇海大桥和沪通高铁等工程的快速推进，海门已经融入大上海“一小时经济生活圈”。近年来，随着江苏“沿江发展战略”和国家层面上“沿海发展战略”的推进，海门城市的发展方向为“向南推进”。在这样的背景下，该项目所在地海门临江新区成为南通对接上海、苏南的门户发展区。

  “海门房地产市场过去是低估的，尤其是高库存和弱房价是此类城市的特征。”严跃进认为，“但当前此类城市正在崛起，包括沪通高铁的建设等，对于海门市场是有积极影响的。类似区域的土地投资机会开始增加，也会引起各类新的并购机会出现。”

  在严跃进看来，尽管该项目看似入住率不高，但其实后续的投资性价比会上升。在布局长三角过程中类似区域的投资价值依然受到认可。

  在采访过程中，王荣荣也对该项目表示看好。其表示，现在江苏省对沿江开发力度挺大，现在有苏通大桥、崇启大桥，以后轻轨、城际铁路以及隧道全部打通了，还是很有潜力的。