当地产黄金时代成为过去，白银时代又遭遇拍地自持加大、限贷限购、“房住不炒”政策限制，过去长期粗放的增长模式已触及“天花板”； 人口结构改变、购房人群减少以及存量市场压力，房地产市场已经没有了过去的高速发展的土壤，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。

  数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点。今年1至4月，全国商品房销售额和销售面积分别同比增长20.1%和15.7%，增幅均降至一年来的最低点。行业“增收不增利”现象依然凸显。

  面对利润增速下滑，求转型、找出路，对未来重新布局成为众多房企应对新形势变化的明智之举。

  华夏幸福探索PPP模式获得成功，华侨城淡出住宅市场主攻文旅产业，融创富力收购万达资产……表明了房企大军进入了“开发商”向“运营商”、“服务商”转化的决心。而另一方面，一些房企更是走向他们不曾熟悉的领域，在全行业领域内发起冲击。泰禾集团进军院线、保险版图，万达集团重拾体育产业，山水文园集团涉足大健康领域。专家指出，地产专业化企业，转变成为横跨多个领域的综合性多元化公司，面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

  “请不要叫我开发商” 

  不久前，华侨城集团退出北京南城地王项目新著东方，在外界看来，这个三家联合投标、取得土地后另外两家退出的地王从一开始就不被看好，而随着泰禾集团蚕食般的最终将该项目一举拿下并更名金府大院，有关华侨城何去何从的讨论又甚嚣尘上。

  据接近华侨城人士透露，华侨城退出新著东方，除了由于市场变化导致的延期开盘和资金压力外，集团内部“赚慢钱”取代“赚快钱”占了上风。这家来自于南派的企业在北方的布局试图将自己拉回到熟悉的轨道上来。华侨城北方集团的发展定位，将以“京津冀”城市群为核心，构建北京、天津、河北三大区域发展中心，实现三中心多点布局。通过“文化+旅游+城镇化”的布局模式，更多推进新型城镇化项目的发展。

  比如，华侨城将在北京门头沟斋堂和北京昌平十三陵分别打造特色小镇项目。其中，北京门头沟斋堂项目的突出特色是自然景观和人文历史资源，北京昌平十三陵项目则依托于世界文化遗产十三陵这个强大的IP，将其打造成为明文化创意高地、国际旅游度假区、联合国人居示范区。

  与华侨城转型相比，深耕河北的华夏幸福则很早就主动向城市运营商转变。

  11月7-8日，2017年中国产业园区大会在上海举行。在年度榜颁奖盛典现场，华夏幸福囊括多项大奖，行业龙头地位不变，优势依旧明显。这个多年靠“一个北京城，四座孔雀城”广告词被人们熟知的开发商，在十几年间，已经发展成为中国领先的产业新城运营商。截至2017年上半年，总资产逾3200亿元，纳税额89.6亿元。在首先发布的主榜单—《2017年度中国产业园区运营商TOP50》中，华夏幸福再夺榜首。

  而悄然间，华夏幸福已经有意无意试图跟孔雀城“划清界限”，虽然是同一个老板，但华夏幸福将成为城市运营商的领军者，而孔雀城仍然是那个在河北占有率第一的开发商。华夏幸福已经不愿意让人们称它为开发商。

  据华夏内部人士透露，华夏幸福至今围绕国家战略重点区域，夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位珠江三角洲和“一带一路”。截至2017年6月底，事业版图已遍布北京、河北、广东、湖北、江苏、浙江、四川、安徽、河南以及印度尼西亚、印度、越南、埃及等全球70余个区域。2015年7月，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP模式，作为创造性典型经验，入选国家发改委PPP示范项目。2016年10月，华夏幸福固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选第三批政府和社会资本合作示范项目，再获国家认可。

  除了华夏幸福，万科等一线房企也积极向城市运营商转型，城市运营商之后，更多的名字将取代开发商的称号——城市服务商、城市物联商、城市综合供应商……

  房企跨界 原因不一

  上文提到房企转型，其实仍然是跟土地有关的生意，并不能算真正的转型。而积极涉足非地产领域的尝试，则让人们看到了房企跨界转型的决心。

  上周，香港机场。泰禾保险的广告大屏布满候机大厅，让很多内地赴港办理保险的内地人驻足观望。毕竟在香港能在保诚、安邦、宏利、安盛四大保险公司垄断的领域忽然冒出一家内地公司，确实让人意想不到。

  在完成对香港大新金融旗下寿险业务的收购5个月后，泰禾在香港的寿险版图正式确立。11月24日，泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）宣布，旗下香港人寿正式命名为泰禾人寿保险有限公司（以下简称“泰禾人寿”）。未来，泰禾人寿将深耕高端人寿保险市场，推出的产品涵盖储蓄、投资、医疗、危疾及人寿保障等多方面。据悉，泰禾人寿前身为大新人寿保险有限公司，在香港扎根接近三十年，业绩卓越稳健。早在6月19日，大新人寿母公司大新金融对外发布公告称，已正式出售大新人寿保险及大新保险服务全部股权，收购方为泰禾投资。

  据泰禾某高层向北青报记者透露，泰禾保险未来目标确实是瞄准这些国际化保险公司的，为了抢占份额，未来推出的险种的竞争力，一定会超过这些运营多年的老牌保险公司。

  泰禾集团、珠江集团向保险领域进军，而北京老牌私企山水文园集团则向大健康发起冲击。开发商与三位诺贝尔医学奖获得者以及世界上众多生命医学工程医生联合成立世界抗衰老生物医学会。

  山水文园集团相关人士告诉记者，在北京平谷金海湖，将每年举办世界抗衰老大会。对接世界各国优质资源，搭建规范的健康产业平台，整合全球抗衰老生物医学资源，同时医学会全力支持生物医学抗衰老领域的创新性研究项目，“让很多人活100岁”并不是梦想。

  记者在调查中发现，每个企业无论是主动还是被动转型，除了地产本身不太好做之外，基本都出于以下几个原因。

  首先，与房地产开发相比，有些领域利润更高，赚钱相对容易。

  与房地产业目前普遍的利润率相比，很多行业利润率要高于它。正如很多开发商都宣称自己是做金融的道理一样，由于本身的行业就是大资金运作的产物，因此跟基金、信托打交道非常多，因此，转入金融行业相对容易。而开发商多年的经验，他们很容易判断一个项目前景、成本、运营乃至后期销售，因此，从开发商变为投资者，更容易让他们从更高的维度把控市场，成功率也非常大，资金也相对安全，利润率也很高。

  其次，紧盯长期生意，追求百年大计。

  泰禾的转型，与开发商的眼光是分不开的。据泰禾内部人士介绍，泰禾高层已经远远不满足于地产开发带来的效益，而且也对后市充满敬畏，因此，鸡蛋不能放在一个篮子里，积极寻求长期模式成为目标。而无论是院线、还是保险，一是满足人们精神追求，一是满足人们未来需求，对人们来讲都是刚需，因此，提前布局并且深耕，无论哪个领域发生根本性变化，另外的模式还能很高地维持公司的正常运营。

  第三、看淡市场，被逼转型。

  与地产企业排行前五十强未雨绸缪般转型不同，很多中小型房企的转型略显无奈。在动辄几十亿上百亿拿地成本面前，连“不差钱”的大开发商都得抱团取暖，更别说中小型开发商了。而他们的转型之路其实是一条生存之路。

  目前，在北京，越是小型开发商越惜售。原因就是一旦房子卖完了，还没有新的项目入手，团队就散了，公司也危险。而在惜售同时积极寻找出路，就成为必然。目前，小型开发商有南非挖金矿的，有进入食品领域的，有收购白酒厂的。在这些领域面前，他们之前在地产领域积累的资金，很容易强势地杀入这些市场。

  房企跨界利弊共存需谨慎

  无论是无奈也好，积极也罢，转型、跨界，都是房企积极探索新业态的努力之举。但是，有一句商业场上亘古不变的话，成为悬在房企头上的一把达摩克利斯之剑——不熟不做。因此，有专家提醒，房企跨界转型利弊共存要谨慎。

  前文提到有房企涉足非洲金矿，开始谈的好好的，为了避免麻烦，还有所谓的政府保护。风风火火干了一年，马上该见效益了，遇到该国大选，引进他们的那一派下野，新上任的高层不承认此前的合作，该房企灰溜溜退出了该国。此类事情，在万达身上也同样发生过，万达收购西班牙大厦，也是因为前后任政府换届，理念不同，因此成了一个双方都难以启齿的生意。

  早在2012年，广州星河湾信誓旦旦进军高端白酒市场，但最终因为种种原因，至今成就仍不大。而另外一些酒厂也被房企收购，直到目前，仍有开发商年底给员工的福利，是拿这些收购酒厂的酒冲抵的。在市场上没有销路，只能内部消化了。

  专家指出，虽然房企转型、跨界有一个先决优势，就是资金充足，貌似进入一个新领域起点高。其实不然，实业需要大量的前期投入和技术支持，而房地产业的运行模式则相对简单得多，所以在一个新领域没有一定基础和相关经验，将是房企跨界经营面临的最大困境。但无论如何，转型已经成为房企未来出路的主题。

  专家认为，正如阿里巴巴董事会主席马云所说，这是一个大跨界的时代。具体到房地产企业，很多中外著名房企也都在不断跨界发展的进程中。当然，这些跨界行为或许有两种可能，或是扩大规模和经营范围、以期进一步做大做强，或是寻找新的突破口、为彻底转型铺路。无论哪种情况，都实属正常，中国房地产企业经过几十年的快速发展，也确实到了一个重要的调整期。