2018年房地产市场迎来了很多新的政策，无论是房企、土地市场还是大环境都出现了明显变化，可谓风起云涌，是一个从“快地产”走向正常节奏的拐点。

　　关键词1：史上最严调控

　　2018年以来，楼市调控政策频出。调控的思路十分明确，即围绕“房住不炒”定位，坚持调控不放松。

　　5月19日，住建部发文重申调控目标为稳市场，文件的核心是落实问责机制，促使地方政府完成住房和用地的结构调整，巩固和加强前期的调控效果。

　　6月26日，住建部、公安部等七部联合发文，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年。

　　7月31日，中共中央会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　随后，河南郑州、重庆、陕西西安、湖南长沙等地分别出台相关政策，全国范围内的调控逐步走向精细化，因城因地精准施策。

　　据统计，各地的全国政策调控次数，总共超过400次。涉及北京、重庆、成都、西安、郑州等多个城市。

　　关键词2：赴港上市

　　在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径、解“燃眉之急”已成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年截至目前已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。

　　负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。

　　分拆物业上市也是今年房企的另一大动作。继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业后，旭辉旗下物业板块永升服务也将于12月登陆港交所。滨江集团、中国奥园旗下的物业公司也在今年向港交所递交申请书。

　　关键词3：人事变动

　　2018年，房地产企业高管人事变动较为频繁，年末出现了离职潮。

　　颜建国执掌中海地产董事局主席兼行政总裁。今年6月13日，颜建国正式接任中海地产董事局主席职务。

　　朱荣斌、吴建斌供职阳光城。7月，阳光城第九届董事局第十次会议，正式选举朱荣斌为公司第九届董事局执行董事长。11月16日，聘任朱荣斌为公司总裁以及公司执行副总裁。

　　余英加盟宝能地产任总裁。今年11月，宝能任命余英为宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁。

　　任泽平入职恒大。12月，任泽平正式被任命为恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。这是内地房地产公司首次设立首席经济学家一职。

　　11月中旬至12月初，不到一个月时间内，俊发集团总裁张海民、华润置地执行董事俞建、融信中国执行总裁吴剑、旭辉集团副总裁孔鹏、正荣地产财务总监谈铭恒、朗诗绿色集团执行董事及总裁向炯等十余家大中型房企高管均已离职。

　　其中不乏全国型房企的“封疆大吏”，在房企扩大规模、冲刺业绩的阶段曾功不可没。

　　关键词4：更名

　　进入2018年，TOP房企纷纷选择淡化地产色彩，多家房企进行更名。

　　2月28日，朗诗绿色地产举行股东特别大会，其中一项表决议案正式将公司名称改为“朗诗绿色集团有限公司”。随后多家知名房地产企业进行了更名。

　　3月1日，万达地产正式发布公告，公司名称于2月22日更名为万达商管集团。

　　同日，时代地产在香港的在香港召开2017年度业绩暨更名发布会，岑钊雄宣布更名为“时代中国”

　　7月3日，龙湖地产发布公告，自2018年6月12日起，公司名称已由“Longfor Properties Co. Ltd.”更改为“Longfor Group Holdings Limited”，而公司中文双重外文名称则已由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”。

　　9月12日，保利地产宣布将公司名称“保利房地产(集团)股份有限公司发布公告”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。

　　据不完全统计，年内已有近20家房企通过更名去掉“地产”二字。房企更名的背后是企业积极进行多元化，谋求地产以外的发展。

　　关键词5：长租公寓

　　长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域。不过，2018年，长租公寓市场可谓“潮起潮落”。

　　在房地产行业坚持调控的同时，国家欲完善“租购并举”的长效机制，来实际解决居住问题，在长租领域出台了不少利好政策。万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。

　　然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。

　　8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。对此，北京市住建委联合北京银监局等部门，集中约谈北京几家大型住房租赁企业负责人，对融资渠道、房源管理、租金规范等方面进行了限制和查处。

　　同月，长租公寓“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。一时间，众人谈“长租”而色变，事件迅速从单家企业扩张至整个行业，各个长租品牌纷纷启动自查程序，严格规范住房中的空气质量。

　　10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款。长租公寓背后风险受到业界关注。

　　关键词6：土地流拍、底价成交

　　2018年土地市场频现流拍现象，很多热门地块也无人问津，而且很多地块都在底价成交，土拍市场热度明显降温。

　　实际上，2018年上半年土地市场仍有不少看点，大鳄横扫宁波各区综合体地块，但此形势，到了7、8月开始就戛然而止。

　　7月23日，江苏苏州太仓出让两幅商住地，其中一幅流拍。

　　7月26日，浙江湖州南浔区宅地，起始总价为4.5亿元，流拍告终。

　　7月30日，宁波鄞州区宅地，龙湖地产以16.4亿底价竞得，楼面价10800元/平米。

　　7月31日，一向火爆的无锡惠山区钱桥街道地块被金科底价竞得，楼面价6015元/平米。

　　8月10日，太原市举行了大规模土拍，热点区域的8幅黄金地块集体拍卖，起拍价总合计130.82亿元。8幅黄金地块中，只有2幅地块各有一家房企报名，其余6幅地块无人问津。有房企报名的2幅地块，因出价未达拍卖底价，没有交易成功。也就是说，8幅土地全部流拍。业内人士称为“史诗级”土拍流拍。

　　合肥、武汉、重庆等各地均出现流拍现象，据不完全统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，比2017年全年都多，全年土地流拍超过1500宗。

　　关键词7：粤港澳大湾区

　　今年3月，政府工作报告将粤港澳大湾区规划上升为国家战略，地产企业纷纷进驻粤港澳大湾区

　　世茂重金打造深港合作综合体项目。今年12月，世茂不惜以重金239亿元的总价拿下深圳第一高楼地块，按照规划，该地块要打造成龙岗深港合作综合体项目。

　　雅居乐增持中山。12月份，雅居乐又先后以2.5亿元和2.9亿元的价格取得中山市三乡镇2幅商住用地。据悉，位于中山市南部的三乡镇，毗邻珠海，半小时即可达港珠澳大桥入口。当地还有丰富的温泉资源。

　　美的地产首进广州南沙。10月31日，美的地产以总价约11.1亿元击败多家竞争对手，夺得南沙东涌镇一宗建面近10万平的宅地。该公司进入广州的首站直接选择了南沙自贸区。

　　合景泰富地产称，在未来战略规划中，公司目光将继续投向以广州、深圳、佛山、中山、肇庆等城市为中心的粤港澳大湾区。

　　可以预见未来几年内，粤港澳大湾区将是房企大鳄争相角逐的重要“战场”。

　　关键词8：“活下去”

　　　　 9月在万科2018秋季内部例会上，赫然出现红底白字标语--“活下去”迅速刷爆房地产圈，引行业关注，素有先见之明的万科此举，不禁令人对房地产行业的现状和未来产生焦虑。

　　业内人士分析，万科带头高喊“活下去”，释放了三个清晰的信号：

　　地产行业迎来拐点。调控重压之下，楼市已经开始转向，尤其是近期泰禾、恒大、万科、碧桂园等企业接连自发降价打折销售，早就进入“白银时代”的地产市场再次迎来拐点，房企应不断探索，多元化发展，才能走得更远。

　　中小地产企业难苟活，随着调控的趋严，随着热点城市房价下跌，叠加“限价”政策制约，超半数企业已经陷入回款困境，资金赤字，捉襟见肘。融资渠道的不断收紧，中小企业容易出现资金链断裂情况甚至面临破产风险。

　　整盘在所难免，房地产即将迎来盘整，未来胡作非为、毫无竞争的企业也好，投机炒作者也好，必将被淘汰出局。

　　关键词9：REITs

　　REITS即为房地产投资信托基金，最早由美国国会创立，2018年期间REITS加速落地。

　　5月9日东方金诚国际信用评估有限公司发布《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》，报告显示，截至2018年3月末，私募房地产投资信托基金(REITs)已发行规模共计692.75亿元，未来潜在市值或超万亿。

　　2018年5月11日，全国首单公共人才租赁住房类REITs获深交所评审通过。

　　10月份，在新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs相继获得审核通过。

　　12月24日，上海证券交易所披露信息，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”项目状态显示为“通过”。

　　对于上交所新一年关于REITS工作的部署，中国REITs联盟秘书长王刚表示，2019年，公募REITs试点有可能会落地。REITs经营模式，将会是整个房地产市场的重要组成部分。

　　关键词10：环境整治

　　今年，全国多地推进环境整治，多个涉嫌损毁环境的房地产类项目被叫停或拆除。

　　6月海南发布《海南省深化生态环境六大专项整治行动计划(2018-2020年)》，强调持续深化整治违法用地和违法建筑。

　　11月8日至9日，陵水在全县范围内大规模集中开展整治违法建筑行动。全县11个乡镇共计拆除违法建筑3.77万平方米。

　　12月4日，唐山进行了平青乐大路两侧违法建筑拆除工作，当日拆除商户88家、楼房4座、平房367间、厂房28处，共拆除违法建筑面积55900平方米，腾清土地316亩。

　　潍坊在今年青银高速大虞街道路段两侧环境整治工作中，共拆除建筑面积3.9万余平方米，北苑街道路段两侧环境整治工作中，共拆除建筑面积2.4万余平方米。

　　此外，陕西、河北等地也相继展开环境整治工作，引发关注。其中规模最大的，当属7月30日开始的陕西省秦岭北麓西安境内违规建别墅问题专项整治行动中，大量违规建设在青山绿水间的私人别墅被拆除。据不完全统计，截至10月底，西安市长安区和鄠邑区共拆除违建别墅600多栋，并扎实开展复绿工作。

　　在2018年全年，房地产市场展现出稳中求变的大局形势，房企对土拍更为冷静，市场政策加严，但企业也在积极扩展新的业务，进行人事变动，房地产市场正式进入存量房时代。