一、2018年上海地产大事件盘点

　　1. 上海银监局发通知：并购贷款审慎投向房地产开发领域

　　1月29日，上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，要求严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目。

　　2. 上海最大商办地底价成交 出让条件严苛

　　2018年2月13日，浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-01等地块 ，即龙阳路交通枢纽地块正式挂牌出让。该地块总占地面积25.4万平方米，地上总建筑面积约137.5万平方米，最终以137.7亿的底价被上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司联合竞得。这也是上海有史以来出让的最大的一副土地，137.5万平方米的商办面积需要开发商完全自持，不能出售。

　　3. 上海规范企业购买商品住房行为

　　7月2日，上海(楼盘)市住房和城乡建设管理委员会下发《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

　　4. 上海九部门联合整治房地产市场乱象 违规机构将暂停金融服务

　　9月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》。

　　《通知》提出，九部门将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为。

　　5. 上海共有产权住房保障对象扩围 非户籍常住人口被纳入

　　9月27日，上海发文提出，共有产权保障住房保障范围新增人群为：持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分值(120分)、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准的非户籍常住人口。

　　6. 张江副中心计划建设8栋摩天大楼

　　2018年11月8日，上海市发布《上海市浦东新区张江中区单元控制性详细规划56、57等街坊局部调整》(草案)公示，张江副中心核心区规划曝光。

　　公告显示，围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”，张江副中心定位为以生产性服务和城市公共服务为主导功能、以科创为特色的市级城市副中心。

　　值得注意的是，张江副中心核心区将建设一个摩天大楼区，最主要包括两栋320米高的双塔写字楼。而在320米地标双塔周围还将建成6栋摩天大楼，1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米。

　　7. 凯德128亿收购上海双子塔，打造来福士项目

　　11月13日，凯德集团正式宣布收购上海第一高双子塔，摘牌价格127.86亿元，预计项目投资总额200亿元，刷新集团在华单体项目收购交易金额记录。

　　该项目位于上海市虹口区北外滩区域，原本是属于上港集团的星港国际中心，总建筑面积约42万平米，由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成，被誉为“上海最高双子楼”。

　　该项目将计划打造为凯德旗下旗舰综合体--来福士项目，这将是全球第十座、上海第三座来福士，上海成为全球拥有来福士项目最多的城市，预计在2019年下半年分期开业。

　　8. 华人文化52.48亿元转让上海梦中心

　　12月7日，上海联合产权交易所挂牌一则产权交易信息，挂牌项目为上海梦中心创意文化发展有限公司100%股权及20.7亿元债权，转让底价52.48亿元。

　　根据中共上海市委宣传部要求，受让方需维持上海市政府对梦中心项目的文化功能定位要求。

　　9. 中国金茂续租上海金茂大厦办公用房予中化集团 三年租金16亿

　　12月21日，中国金茂控股集团有限公司发布公告称，公司与中化集团订立经续期金茂租赁框架协议，据此中国金茂向中化集团及其联系人出租上海金茂大厦办公用房，为期三年，预计租金总额约16.06亿元。

　　10. 传黑石12亿美元收购上海怡丰城及相邻办公大楼

　　12月21日消息，据知情人士透露，美国私募基金巨擘黑石以12亿美元(约82.75亿元人民币)，收购新加坡丰树产业上海怡丰城及相邻办公大楼。

　　此外，知情人士还表示，黑石收购上海怡丰城及相邻办公大楼的交易约在3周前完成，楼面面积总计240万平方呎，而交易价格还包括债务。

　　　二、2018年上海土地市场回顾

　　办办网数据研究中心观察到，2018年上海土地市场全年新增经营性用地挂牌供应279幅，合计出让面积13,168,950平方米。其中商办用地为31幅，出让面积总数为1,423,651平方米，占全部挂牌面积的10.81%，环比2017年增长33.18%。

　　2018年，上海土地市场共成交272宗土地,成交总面积为12,129,659平方米，成交总金额为19,159,241万元。

　　其中，商办用地成交29宗，成交总面积1,391,136平方米，环比2017年增长66.61%;成交总金额为8,087,215万元，环比增长110.91%。

　　2018年上海商办用地成交市场呈现出升降有序波动趋势，在一个成交旺季后紧跟一个成交淡季，第三季度是全年成交量最集中的季度，单季成交量占据全年成交量的43.86%。而在区域划分方面，闵行则是成交地块幅数和成交总面积最多的区域。

　　2018年上海土地市场中最受瞩目的莫过于北蔡的19幅巨型地块集合出让，这就是期待已久的龙阳路综合体项目，同时这也是上海有史以来出让的最大地块。规划地上建筑面积高达138万平方米，需要开发商完全自持，不能出售。规划建筑高度80-200米，涉及7个街坊，全部为办公、商业、文化建筑。

　　三、2018年上海商办市场十大交易

　　四、2018年上海办公租赁市场需求解析

　　1. 企业办公选址区域需求

　　根据办办网数据统计，2018年上海市办公租赁市场中，浦东保持了一贯的稳定和强势，继续成为企业选址的首选区域，需求体量占整个需求市场的16.81%。而闵行作为非中心城区的标杆商务区，已经成为越来越多的企业总部迁址和企业发展升级置换办公空间的考虑目标，本年度的需求量超越徐汇，排在第二。而老牌商务区徐汇，同样受到企业追捧，名列第三。

　　2. 企业办公选址租金需求

　　在本年度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标，需求占比达到29.30%左右，环比2017年有所下降，而徐汇区是这个租金段企业最感兴趣的区域;同时办办网观测到，2元/㎡·天以下的低端租金需求较2017年有所增长，闵行成为最多低端租金客户的主要寻址区域;而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2017年也有所增长，能承受高昂租金的客户依然把寻址目标主要放在了浦东。

　　3. 企业办公选址户型需求

　　而在租赁户型面积的需求上，中小户型是2018年度的市场需求主流，我们可以看到，500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的85.34%，环比2017年略有下滑。同时办办网也发现，闵行成为小户型需求企业相对集中的寻址区域，而中大户型企业客户更趋向在浦东寻址。

　　4. 市场需求主力产业类型

　　在联合办公品牌迅速扩张的影响下，专业服务业的租赁需求在2018年也得到持续增长，占到整体租赁市场的近三成。而以往传统的租赁大户金融行业在过去的一年中受政策限制，发展需求有所放缓，但依然是办公租赁市场中不可小觑的需求支撑来源。此外，上海的制造业和TMT产业也得到了良好的发展环境和政策支持，积极推动了企业的办公需求，成为租赁市场的需求主力。

　　5. 企业办公选址轨交需求

　　办办网通过对上海目前运营中的14条轨交线路做出热点统计，横穿上海东西走向、贯通金桥、花木、打浦桥、徐家汇和漕河泾开发区等多个商务区的9号线成为本年度最为热门的轨交需求线路。

　　五、2018年上海办公租赁市场租金走势

　　至2018年底，上海各区域的企业办公空间成本相比去年均有不同幅度的增长，静安以5.20元/平方米·天的租金均价成为本年度企业办公空间成本最高的区域。不过办办网也同时发现，部分区域的办公项目受空间去存压力影响，年终分别对租金做出相应调控，使得整体租金有波动趋势，尤其是浦东地区，相比2017年终的均价，跌幅较为明显。而虹口区的平均租金在下半年开始持续呈现上扬趋势，增幅普遍高于其他中心城区，最终在年末跨入租金高成本地区。

　　　六、2018年上海办公租赁市场供存量及空置率

　　据不完全统计，2018年第四季度本市各大主流商务区有三个全新甲级写字楼项目入市，为市场带来13.4万平方米新增供应，至此，上海全年各大商务区甲级写字楼新增供应面积超过116万平方米。虽然本年度市场吸纳表现尚属强劲，来自专业服务业、金融、TMT产业、制造、零售、医药健康行业和联合办公的持续扩张需求支撑了大部分吸纳量，但供过于求的市场局面持续，本年度各大商务区甲级写字楼的平均空置率上升至19.82%。

　　　　七、2018年上海企业空间流向综合指数排名

　　2018年，浦东凭借在供给空间总量、市场供应空间增量、企业需求空间数据、区域关注度、区域活跃度和专业顾问数这六个指标上的优异表现，再度荣登上海企业空间流向指数排名的榜首位置，而作为上海市标志性商务区的徐汇和非中心城区标杆商务区的闵行则分列二、三位，榜单排名前三位和2017年保持一致。而金山、奉贤、青浦等城郊地区由于产业空间发展有限，产业氛围相对较低，各项指数均落后于上海其他各区，排名靠后。

　　八、展望2019年

　　2019年，预计各大商务区还将迎来巨大的新增供应量，在租户市场背景下，新增办公项目的去化周期或将拉长，租金走势和空置率依然面临较大压力。

　　低成本的共享办公方案会吸引越来越多的企业公司，同时推动市场对联合办公空间的需求继续增长。在当前产业升级的驱动下，专业服务业、金融业、TMT产业和制造业将继续在上海办公租赁市场中承担重要角色。