2017年已行至过半，在业内人士看来，如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。尽管如此，上市房企仍然交出了业绩亮眼的半年报。截止目前发布的房企中报业绩来看，碧桂园以2881.9亿元的销售额居首位，万科和恒大分别以2771.8亿元和1879.8亿元的销售额居二三位。

　　虽然房地产行业利润不足银行零头，但龙头房企的净利明显上升。有媒体统计称，时隔三年，房地产行业的利润率重回两位数。

　　■ 行业净利率重回两位数

　　自去年的“930”到今年的“317”，持续近一年的调控让火热的楼市迅速降温，许多城市都出现房价下跌、成交量下滑的情况。但对于上市公司来说，随着过去2年房源交付，上市房企年报将逐渐进入结算利润环节。

　　截止8月27日，发布半年报的上市房企近90家，整体看，房企的平均净利率再次站稳两位数。

　　据媒体报道，78家A股上市房地产公司合计营收2940.7亿，净利润达341.3亿，净利率达11.6%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。据悉，A股上市房企平均净利润率2014年为9.6%，2015年为8.3%，而2016年为8.2%，已经连续3年在个位数。按照目前趋势预计2017年年报将再回2位数。

　　■ 上市房企在港股表现普遍优于A股

　　同样拥有不俗的业绩表现，A股上市房企今年以来在二级市场的表现却远远逊色于香港上市的内地房企股。一个可能的原因是，A股市场担心全面收紧的房地产政策会影响了房企的预期业绩，而港股市场看中的是优秀的经营表现已经对股价形成有力的支撑。

　　今年以来，港股市场的内地房企股大幅飙涨。中国恒大今年以来上涨了3.5倍，融创中国上涨2.2倍，万达酒店发展上涨1.5倍，碧桂园1.4倍，雅居乐集团1.3倍，龙湖地产、富力地产、佳兆业集团今年以来的涨幅也都超过了90%，时代地产、绿城中国、建业地产等的涨幅超过60%。

　　反观A股上市房企，整体表现不佳。今年以来，同花顺房地产开发板块指数的跌幅接近7%，1月中旬及4~5月份还曾两度遭遇大幅下挫，近期处于震荡之势。

　　具体到个股，表现最好的是涉及雄安新区概念的房地产开发企业，如金隅股份、华夏幸福、荣盛发展，今年以来的涨幅分别约为55%、35%、33%，与港股市场涨幅居前的内房股相距甚远。A股市场上其他有代表性的房企今年以来表现分化：万科A上涨约12%，招商蛇口涨约15%，金融街涨约15%，世茂股份下跌约27%，渝开发下跌超过30%等。

　　正是由于两地上市房企今年以来股价表现迥异，中国房企总市值的格局已经发生显著变化。如今，中国恒大的总市值已经逼近万科，日前还曾一度超越，碧桂园的总市值也高过了招商蛇口、保利地产。当前，万科总市值为2532亿元，中国恒大总市值为2477亿元，碧桂园为1821亿元，招商蛇口、保利地产分别为1510亿元和1201亿元。

　　■ 前三甲成绩单：碧桂园销售额居首 恒大净利润最高

　　碧桂园：销售额2881.9亿元 居首位

　　8月22日，碧桂园发布年中报告。数据显示，截至6月30日，碧桂园实现合同销售额2881.9亿元，同比增长131%。碧桂园实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%，毛利171亿元，同比增长42.1%。净利润71.9亿元，同比增长34.9%。归属股东净利润75亿元，同比增长39.2%。碧桂园宣布派发中期股息每股0.15元人民币，较去年同期大增117.1%。

　　万科：营收同比下降6.66%

　　万科8月24日晚间公布了2017年半年度报告，上半年万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；净利润73.03亿元，同比增长36.47%；基本每股收益为0.66元，去年同期为0.48元。

　　恒大：净利润231.3亿 同比大涨224.4%

　　中国恒大于8月28日召开上半年业绩发布会。半年报显示，今年上半年，恒大实现的合约销售金额约为2440.9亿元，同比大增72.2%；实现合约销售面积约为2475.1万平方米，较2016年同期的1660.5万平方米增长49.1%。今年上半年恒大实现的营业额约为1879.8亿元，同比增长114.8%，对应实现净利润约为231.3亿元，同比增加224.4%。除了净利润大幅增长外，今年上半年恒大在核心业务上实现的利润约为273亿元，较上年同期增长249.6%。

　　■ 其他房企中报业绩同样亮眼

　　华夏幸福上半年营业收入222.59亿元，同比增长26%；净利润53.67亿元，同比增长36%。

　　荣盛发展上半年实现营业收入134.16亿元，同比增长18%；净利润16.85亿元，同比增长29%。

　　华侨城A发布的半年报显示，公司实现营业收入137.89亿元，同比增长20.32%；净利润17.34亿元，同比增长9.74%。

　　新城控股半年报显示，公司实现营业收入113.28亿元，同比增加24.87%；净利润11.39亿元，同比增长33.66%。

　　招商蛇口净利润下滑了9%，但上半年实现签约销售额537亿元，同比增长74%，签约销售面积288万平方米，同比增加48%。

　　在香港上市的内地房企股，上半年的经营业绩表现更为优异。

　　富力地产上半年销售金额为388亿元，同比增长30%，；中国海外发展的房地产合约销售总额为1273.2亿港元，同比上升33.7%；龙湖地产销售926.3亿元，是上年同期的1.4倍。

　　8月21日，融创中国发布了上半年的盈利预喜公告。预计公司上半年收入较同期增长约25%左右，毛利较去年同期增长约80%左右，公司拥有人应占溢利为去年同期约15倍以上。

　　■ 租赁兴起将考验房企成长质量

　　在已发布2017年半年报的A股上市房企中，大多数都提到了“住房租赁”这一关键词，发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。目前，国内首批开展住房租赁试点的12个城市，正逐步迈进租购同权时代。

　　看好住房租赁市场前景，各上市房企跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，并表示将继续大力推进该业务发展。比如，万科自2014年布局长租公寓市场以来，已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。

　　数据显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例差距非常大，将成为房企的发力空间。

　　在业内人士看来，盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。在强调资金使用效率的大环境下，更大的销售规模对房企来说，往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率。“考虑到目前国内房地产企业集中程度并不算高，高周转模式仍将持续，但随着租赁市场蓬勃兴起，比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”

　　此外，有报告指出，新的地产商业业态已通过资源整合、创新营销、内容注入等方式，打造线上线下的新零售模式，而近年来多地为了调控楼市，出台“禁售”政策，同样也迫使房企在持有物业的过程中，逐步走出快速开发高周转的模式，提升持续运营能力的深化，运营为王将会是中国房地产下一个十年的一大重大命题。（综合）