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　　【牛邦投教研报】

　　一方面是土地市场（可以称之为房地产的“一级市场”）持续火爆，一方面，却是商品房库存创新低、但楼市（可以称之为房地产的“二级市场”） 成交冷清甚至是“冻结”，为什么会出现这种情况？

　　牛邦投教研究员认为，

　　房地产市场的供给端正在面临一个供给侧变革：传统的商品房库存创下新低，某种程度上也就意味着为将来以“租赁”为主的新增供给腾出空间和资源。在这种背景下，土地市场的火爆，也就可以理解为地方政府与开发商，正联手为“房地产市场的新供给（普通商品房、尤其是租赁住房）”做政策与土地的准备！

　　在这种政策与开发商联手“供给侧改革”的大背景下，谁是“唯一的被打击对象”，基本上就一目了然：那些“9.30以后还不收手”、仍然指望囤房、炒作的投机客！

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　　牛邦投教研究员注意到，近期关于房地产数据有如下几个特点——

　　◆土地市场继续火爆。50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元，同比上涨40%。这显示了，政府要批出更多的土地补库存，同时引导开发商多建普通商品房，尤其是新型的租赁住房）。

　　◆10月份房地产投资增速下降。10月份，房地产投资增速为7.8%，再次出现拐点。与此同时，房地产的库存数据也大幅下降。已经回到了2014年的库存水平。

　　◆同样值得注意的是，销售数据继续低迷，甚至是冻结。深圳（楼盘）房价连续13个月下挫。北京（楼盘）楼市成交从3月开始全面萎缩。10月上海（楼盘）新房市场几乎断供，导致成交进一步萎缩。

　　从“土地市场供应火爆、房地产投资增速下降、地产成交量遭受冰冻”三组数据，我们大致可以推敲，如果市场成交继续低迷，投资增速继续下滑，那么承受压力最大恐怕就是那些通过加杠杆借贷资金的方式持有多套住房，伺机想要逢高出手赚取暴利的投机客。

　　因为如果成交量持续上不来，他们的财务成本将倒逼其承受能力的底线，最终被逐出市场。如此，被他们囤积的租房资源就可能被激活，重新进入到流通领域里面，减少对刚需的侵占和压力。当然这个过程当中，银行等金融机构作为借贷方多少要承受一些损失。这恐怕就是近期银行重启房地产压力测试的一个非常重要的原因。

　　但是，牛邦投教研究员认为，鉴于房地产的经济支柱性产业地位，房企至少到目前为止，还没有受到政策面上的太多压力（至少表面上是如此）。对于房地产开发商，有关方面还是需要联合其为房地产租赁模式来贡献力量，所以他们暂时还不会成为房地产调控的重点对象。

　　只要他们认清形势，跟党走，就不会有太大的问题。

　　但是对于投机客，政策面现在估计是“不会留情”的，否则就无法实现“脱虚向实”的政策大目标，也无法完成“房住不炒”的最高指示。总之，房地产调控的政策目的就是“房住不炒”，这一轮调控重点打击的是“9.30”以后还不收手的投机客。

　　房住不炒，这一轮调控重点打击的是“9.30”以后还不收手的投机客

　　毛主席曾经说过，谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，是革命首要问题。

　　如今，在房地产市场的调控工作当中，“敌、我、友”的阵营，已经泾渭分明的——

　　●投机客是“敌”，是要消灭的对象（那些与投机客狼狈为奸、串通在一起哄抬房价的中介机构，甚至极个别“脑残”的开发商难免也要受到株连）。

　　●“遵纪守法、跟党走”的开发商是“友”。尤其像万科这样的从组织上、到思想上早已归“公”，又冲在了房屋租赁市场开发第一线的标兵，显然就是要团结的“友军”。他们将和政策一起，形成打击投机的统一战线。

　　牛邦投教研究员认为，往后，会有越来越多的开发商跟上这个形势，这是大方向。

　　最新的消息称，银行重启房地产压力测试，房企资金链或再承压。但估计那些已经在租赁市场上践行“房住不炒”，在组织和思想上已经“归公”的房企，受到的影响相对最小……

　　11月16日，有业内人士称，近期银行重启房地产压力测试，以降低金融机构系统性风险。该人士称：“一般而言，每一次压力测试后，无论结果如何，银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度。”

　　牛邦投教研究员认为，这应该可以视为“我军”与“友军”一起向“敌军”发起新一轮围剿的信号。不把“9.30”之后“还不收手”的投机客逼到绝境迫其交枪投降，痛改前非，估计是不会收兵回营的。如同当年对反腐败策略定下的基调：“治标为治本争取时间……重点打击十八大之后仍不收手的那一小撮”。

　　重点打击投机客，因此市场才出现了“土地市场火爆、但楼市成交量冻结”的局面

　　按照上述的政策大方向，这一轮房地产调控首先要重点打击投机客，将房地产市场当中的投机泡沫尽可能逐步消除，尽最大限度让刚需或买或租，有最起码的“获得感”，正是因为此，我们才看到地产数据的几个特点——

　　◆土地市场继续火爆（显然“我军”和“友军”仍然需要互相配合大力发展房地产市场。政府要批出更多的土地补库存，同时引导开发商多建普通商品房，尤其是新型的租赁住房。毕竟，房地产投资仍然为经济转型升级、稳增长，在提供必要的基础支撑）。

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，10月份，全国300个城市土地供应量同比增近四成，共计11046万平方米，环比增加1%，同比增加36%；共成交土地2272宗，环比增加0.3%，同比增加24%。一线城市成交量同比涨幅领衔。

　　当月，300个城市土地出让金总额为3722亿元，同比增加132%。其中，土地出让金超千亿元的城市有5个，分别为北京、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、重庆（楼盘）和上海。北京的土地出让金额创纪录地达到2509.1亿元。

　　同时，50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元，同比上涨40%。此外，出让金超过500亿的城市达到了16个，均创造了同期历史纪录。

　　尽管土地市场整体均价环比下滑，但同比却增加了近70%，各线城市均价同比均有上扬。10月，全国300个城市成交楼面均价为2316元/平方米，同比增加66%；其中住宅类用地成交楼面均价为4323元/平方米，环比减少15%，同比增加61%。

　　◆10月份房地产投资增速下降。

　　与此同时，房地产的库存数据也大幅下降。10月末，商品房待售面积（库存）6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿最高峰，下降了1.16亿平米。而住宅明显比其他商业用房消化更快，相比2015年底最高峰4.6亿平米，已经下降了1.6亿平米左右。

　　牛邦投教研究员认为，似乎供给端正在面临一个供给侧变革的前夜（传统的商品房库存创下新低，某种程度上也就意味着为将来以“租赁”为主题的新增供给腾出空间和资源）。

　　◆同样值得注意的是，销售数据继续低迷，甚至是冻结。

　　10月地产销售创近三年最大跌幅，地产投资增速拐头向下。据海通姜超团队测算，10月住宅销售量同比下降6%，创2015年3月来最大跌幅。

　　北京、上海、深圳房价连月降温。深圳房价连续13个月下挫。10月，深圳一手住宅共成交2792套，环比增加2.35%，成交27.9万平方米，环比增加2.27%；同期的成交均价为54288元/平方米，环比减少0.05%。而去年10月“深八条”出台时，深圳新房均价还是55611元/平方米。北京楼市成交从3月开始全面萎缩。据北京中原地产市场研究部的最新统计，1-10月北京新房市场成交1.7万套，二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套，成交面积107万㎡，与去年同期相比下降50%。中原地产首席分析师张大伟称，从6月开始，北京连续多月成交量低于1万套，市场价格跌幅处于全国第一。10月上海新房市场几乎断供，导致成交进一步萎缩。易居研究院研究员王梦雯如此表示。从绝对值来看，10月成交量为2012年2月以来历史最低水平。

　　◆从“土地市场供应火爆、房地产投资增速下降、地产成交量遭受冰冻”三组数据，我们大致可以推敲，如果市场成交继续低迷，那么承受压力最大恐怕就是那些通过加杠杆借贷资金的方式持有多套住房，伺机想要逢高出手赚取暴利的投机客。

　　如果成交量持续上不来，他们的财务成本将倒逼其承受能力的底线，最终被逐出市场。如此，被他们囤积的租房资源就可能被激活，重新进入到流通领域里面，减少对刚需的侵占和压力。当然这个过程当中，银行等金融机构作为借贷方多少要承受一些损失。这恐怕就是近期银行重启房地产压力测试的一个非常重要的原因。

　　监管层近期反复强调，防范系统性金融风险既有避免新增风险源的考虑，也包括了处理房地产投机客所可能引发的存量风险的释放。监管层从消费到现金贷逐一深入下去的调查恐怕也是有这种考虑。　　

　　结论

　　房地产仍然是中国的支柱性产业，“稳增长”仍然离不开它，政策面现在对房地产市场的政策短期的态度是重点打压市场投机客，鉴于房地产的经济支柱性产业地位，房企至少目前为止还没有过度受到政策面上的压力。

　　中国经济结构转型到现在，仅就房地产而言，还没有真正意义上动到其核心问题(长效机制的建立、土地财政的解决、财税制度的改革等)。现在调控只是把交易量下来，但是价格还没有，土地市场依旧火爆。对于房地产开发商，有关方面还需要联合开发商为房地产租赁模式来贡献力量，所以他们还不会成为房地产调控的重点对象。

　　只要他们认清形势，跟党走，就不会有太大的问题。但是对于投机客，政策面不会留情，否则就无法实现“脱虚向实”的政策大目标，也无法完成“房住不炒”的最高指示。

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